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Disposez-vous d’un bail conforme ? 5 conseil...

Disposez-vous d’un bail conforme ? 5 conseils pour y voir clair

Que vous soyez bailleurs ou locataires, il est indispensable de respecter les règles du jeu modifiées il y a un an par la loi Alur. Voici 5 points essentiels à maîtriser pour vérifier que votre bail est conforme. 

Les locations saisonnières des vacances et les emménagements étudiants de la rentrée de septembre rendent l’été particulièrement propice à la location de biens immobiliers et avec elle la rédaction et la signature de baux. Avant de s’engager, que l’on soit propriétaire ou locataire, afin d’éviter tout malentendu et pour que toute location se déroule dans des conditions légales optimales, mieux vaut être bien informé des règles applicables en la matière. D’autant que le nouveau bail type ALUR, qui fêtera ses un an le 1er août 2016 a considérablement complexifié la rédaction du bail. La legal tech LeBonBail fait le tour d’horizon des principales caractéristiques d’un contrat de bail en bonne et due forme.

  1. Avoir un modèle de bail est à jour

Le contrat de location est le socle de la relation entre bailleur et locataire : il détermine les règles de fonctionnement pour toute la durée du bail en matière d’indexation de loyer, de charges locatives, de travaux ou encore de cautionnement. En cas de litige, il est essentiel d’avoir un bail parfaitement conforme avec la législation en vigueur.

À noter : la multiplication des exceptions et cas particuliers prévus par la loi rend difficilement compréhensibles les modèles papiers traditionnels à partir desquels sont rédigés les baux d’habitation. Les outils numériques tels que les formulaires dynamiques et intelligents permettent de rédiger des contrats sur-mesure, à jour et conformes à toute situation.

  1. S’informer afin de connaître ses droits

La loi ALUR a introduit de nombreuses exceptions et spécificités géographiques : zone tendue, zone de contrôle des loyers, zone ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)… Les clauses ou annexes du bail ne seront pas les mêmes selon la zone ou le bien immobilier se situe. Il est indispensable d’effectuer ces vérifications et contrôles préliminaires, dont dépendront les obligations de chacun, les mentions obligatoires du bail et les documents nécessaires avant de rédiger ou de signer un bail. On peut par exemple se poser les questions suivantes : le bien est-il situé dans une zone tendue (encadrement des loyers) ? Quel est le plafond des honoraires de la zone dans laquelle se situe le bien ? Le bien se situe-t-il dans une zone à risque ?

  1. Les 3 documents essentiels au moment de signer le bail

Dans le cadre d’un bail de résidence principale, le locataire doit fournir au bailleur une attestation d’assurance habitation. Cette attestation doit être fournie lors de la remise des clefs, puis chaque année sur demande. S’il y a défaut d’assurance et que le contrat de location le prévoit, le bailleur pourra résilier le bail.

Autres éléments importants dont le bailleur doit être en possession : le cautionnement locatif et le dépôt de garantie qui protègent le bailleur en cas de manquement du locataire à ses obligations. En matière de cautionnement, le propriétaire ne peut pas toujours l’exiger : tout dépend de sa situation, de celle du locataire et de la souscription à une assurance loyers impayés. Pour ce qui relève du dépôt de garantie, le montant diffère s’il s’agit d’une location vide (jusqu’à 1 mois de loyer) ou d’une location meublée (jusqu’à 2 mois de loyer).

À noter : au moment de la signature d’un bail, le locataire doit également s’acquitter du premier loyer, charges comprises (pro rata temporis).

  1. Réaliser un état des lieux au moment de la remise des clefs

Un nouveau décret ALUR paru le 30 mars 2016 a fixé les modalités de mise en place de l’état des lieux d’entrée et de sortie pour les logements en location à l’usage de résidence principale. L’état des lieux d’entrée tout comme l’état des lieux de sortie doivent comporter un certain nombre d’éléments : date de l’établissement de l’état des lieux, relevés des compteurs d’eau et d’énergie, observations et réserves, signature des parties, etc…

À noter : le locataire dispose d’une durée de 10 jours à compter de la date de mise en place de l’état des lieux afin de compléter le document avec ses observations et constats supplémentaires.

  1. Être en possession des annexes au contrat

La loi prévoit de nombreux documents à annexer au contrat de bail : état des lieux, notice d’information, Diagnostic De Performance Energétique (DPE) et dans certains cas le diagnostic ERNMT, le diagnostic plomb ou encore la description de la cause des sinistres antérieurs. Le bailleur et le locataire sont par ailleurs libres de décider d’annexes supplémentaires : règlement de copropriété, actes de cautionnement, etc… Il est dans tous les cas impératif d’être en possession de tous les documents annexés au moment de la signature du contrat de bail, en plus du contrat de bail lui-même.

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