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Dispositif Pinel : attention aux marchés locatifs ...

Dispositif Pinel : attention aux marchés locatifs sous basse tension!

Le Laboratoire de l’Immobilier dresse ainsi la liste des villes à éviter ou à surveiller dans le cadre d’une opération en loi Pinel.

Il y a près de deux ans, l’arrêté ministériel du 30 septembre 2014 définissait la liste des communes de France métropolitaine éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel.  Le Laboratoire de l’Immobilier met en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d’une offre de logements abondante, voire excessive. 

Identifier les marchés détendus…

Le Laboratoire de l’immobilier, afin de conseiller au mieux les particuliers à la recherche d’un investissement, réalise en permanence une analyse quantitative ciblée sur les communes éligibles au dispositif Pinel, c’est-à-dire classées en zones Abis, A, B1 ou B2 avec un agrément préfectoral. Son objectif est d’alerter les investisseurs sur les risques locatifs que peuvent présenter certaines agglomérations.

5 indicateurs à regarder de près

Les indicateurs retenus pour identifier les territoires en situation de suroffre immobilière sont les suivants :

Taux de vacance du parc de logements (source Insee – données 2013)

Population communale et variation de la population (sources Insee – données 1999 et 2013)

Variation du nombre de logements construits et variation du nombre de ménages entre 1999 et 2013 (données Insee)

Nombre de logements autorisés depuis 2010 (données Sitadel)

Nombre de logements mis en chantier depuis 2010 (données Sitadel)

Des données plus qualitatives (taux de remplissage des résidences, éventuelles difficultés locatives…) fournies par des administrateurs de biens locaux apportent un éclairage supplémentaire à ces données statistiques.

Prudence certaines ville des zones B1 et B2

«  Nous constatons que les indicateurs des agglomérations classées en zones Abis et A – zones les plus tendues – confirment la persistance d’un manque de logements. Il n’y a donc pas d’alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l’offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste… En revanche nous incitons à la prudence sur certaines villes des zones B1 et B2 que nous qualifions de marchés sous-tendus, et donc à risque… »analyse Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l’Immobilier.

Ce sont en effet 17 agglomérations classées en zone B1 et 47 classées en zone B2 qui incitent à la prudence.

Ces secteurs ont été répartis en 2 catégories, les agglomérations à éviter (marchés les plus détendus) et les agglomérations sous surveillance.

 

Département Agglomération Zone Pinel Recommandation
01 Bourg-en-Bresse B2 A éviter
03 Vichy B2 A éviter
04 Sisteron B2 A surveiller
05 Gap B2 A surveiller
07 Tournon-sur-Rhône B2 A surveiller
10 Troyes B2 A éviter
13 Tarascon B2 A surveiller
16 Angoulême B2 A éviter
17 Rochefort B2 A éviter
17 Saintes B2 A surveiller
19 Brive-la-Gaillarde B2 A éviter
22 Dinan B2 A éviter
22 Saint-Brieuc B2 A éviter
24 Périgueux B2 A éviter
25 Montbéliard B2 A éviter
26 Valence B2 A éviter
27 Pont-Audemer B2 A surveiller
28 Chartres B1 A éviter
29 Concarneau B2 A éviter
29 Quimper B2 A surveiller
30 Alès B2 A surveiller
34 Béziers B2 A éviter
38 Vienne B2 A éviter
38 Voiron B1 A surveiller
39 Dole B2 A éviter
42 Roanne B2 A éviter
42 Saint-Étienne B2 A éviter
49 Angers B2 A surveiller
50 Cherbourg-Octeville B2 A éviter
51 Châlons-en-Champagne B2 A surveiller
53 Laval B2 A surveiller
54 Longwy B2 A éviter
54 Toul B2 A surveiller
57 Algrange B2 A éviter
57 Metz B1 A surveiller
59 Anzin B2 A éviter
59 Cambrai B2 A éviter
59 Denain B2 A éviter
59 Douai B1 A éviter
59 Maubeuge B2 A éviter
62 Arras B2 A surveiller
62 Béthune B1 A éviter
62 Boulogne-sur-Mer B2 A éviter
62 Lens B1 A éviter
62 Saint-Omer B2 A éviter
63 Chamalières B1 A éviter
64 Pau B2 A éviter
66 Perpignan B1 A surveiller
68 Colmar B2 A surveiller
68 Mulhouse B1 A éviter
72 Le Mans B2 A éviter
74 Cluses B1 A surveiller
76 Dieppe B2 A éviter
76 Elbeuf B1 A surveiller
76 Fécamp B2 A éviter
76 Le Havre B1 A éviter
79 Niort B2 A surveiller
83 Brignoles B1 A surveiller
84 Avignon B1 A éviter
84 Carpentras B1 A surveiller
84 Cavaillon B1 A surveiller
84 Courthézon B1 A surveiller
86 Poitiers B2 A surveiller
89 Sens B2

« Ces recommandations prévalent à l’échelle de l’agglomération, mais une petite opération bien placée en hyper-centre (produit rare…) peut s’avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d’investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs  les plus expérimentés » précise Franck Vignaud

Par ailleurs, ce tableau ne dispense nullement les investisseurs de s’assurer de la pertinence de leur choix : l’emplacement, le prix de vente, le loyer envisagé et la cohérence du projet avec leur situation patrimoniale demeurent les éléments clés d’un investissement pérenne.


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