Divorce, séparation : comment financer le rachat d’une part d’un bien indivis ?

Si les divorces tendent depuis quelques années à diminuer de manière structurelle du fait de la réduction des mariages, le nombre de liquidations de communauté indivise reste lui, en constante augmentation. Car quel que soit le régime matrimonial, l’achat à deux d’un bien immobilier implique une indivision : les deux personnes sont ainsi propriétaires du même bien immobilier.

Racheter la part de l’autre en versant une soulte

Mais un couple ayant acheté un bien en indivision peut se séparer. Et dans une telle hypothèse, la vente du logement est souvent envisagée. Mais il arrive que l’un des deux conjoints souhaite conserver ce bien.

Dans ce cas, il devra racheter la part de l’autre conjoint, via le versement d’une soulte. C’est ce que l’on appelle le « rachat de soulte ». On finance l’achat d’une quote-part d’un bien immobilier : il faut, pour que le bien devienne la pleine propriété de l’un des indivisaires, que ce dernier rachète la part de l’autre indivisaire.

Ce rachat s’applique d’ailleurs pour tous les biens en indivision.

« Le rachat de soulte s’applique à toutes les cessations d’indivision et n’est pas propre aux séparations, qui constituent néanmoins la majeure partie des dossiers. Il est applicable dans le cadre d’une succession, où un bien immobilier est détenu par plusieurs héritiers »,  Alban Lacondemine, président d’Emprunt Direct.

Recourir à un expert pour estimer le bien en toute neutralité

Pour opérer un rachat de soulte, l’estimation d’un bien immobilier est, dans le contexte d’une séparation ou d’un héritage, extrêmement importante. « Celle-ci peut être réalisée par un professionnel de la transaction, tel qu’un agent immobilier ou un notaire. Mais, dans le cadre d’une séparation ou d’une succession conflictuelle, il est préférable de recourir à un expert immobilier garant d’une totale neutralité », note Alban Lacondemine, président d’Emprunt Direct.

C’est sur la base de cette estimation que le montant de rachat de soulte sera estimé.  Prenons le cas le plus fréquent, à savoir le bien d’un couple, soit deux indivisaires, détenu à 50/50. Le calcul sera : (Valeur du bien – capital restant dû) / 2.

Financer le rachat de soulte à crédit

Souvent, l’indivisaire en question ne pourra procéder au rachat en pleine propriété qu’à travers un prêt. Les institutions financières financent ce type d’opérations par le biais de prêts.

« Un rachat de soulte est étudié par les banques à l’instar d’un crédit immobilier classique. Les deux facteurs principaux dans l’octroi d’un prêt restent ainsi le taux d’endettement et l’apport. Le taux d’endettement doit être inférieur ou égal à un tiers des revenus du client. Concernant l’apport, la différence entre le crédit octroyé et la valeur du bien estimé sera ainsi considéré comme un apport », indique Alban Lacondemine.

Pour le conjoint reprenant le crédit en son nom propre, la plupart des banques de dépôt préfèrent que celui-ci soit contracté sur la même durée, voire légèrement allongé de quelques années. Mais il est possible de proposer un allongement important de la durée, de l’ordre de 25 à 30 ans, notre structure faisant appel, dans ce cas, à des institutions financières spécialisées dans ce type d’opérations.

Cas pratique

Prenons l’exemple d’un couple en pleine procédure de divorce, dont le projet se présente de la manière suivante. Le notaire se charge tout d’abord d’établir un acte liquidatif de la communauté existante. Celui-ci détaille l’actif et le passif de cette dernière.

Dans le cadre d’une indivision à 50/50, le bien immobilier est valorisé à 230.000 euros.

Sur ces 230.000 euros, subsistent 150.000 euros de crédit immobilier que les époux devaient à la séparation.

Au terme de la séparation, un accord a été convenu selon lequel Madame conservera le bien.

Elle devra ainsi racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien, moins la moitié du crédit immobilier restant à rembourser.

Monsieur recevra donc : (230.000-150.000)/2 = 40.000€ de la part de Madame.

Madame rachètera le crédit et reprendra le capital restant dû, soit 150.000€.

Afin de racheter la soulte, Madame sera chargée de financer la part de son ex-conjoint, soit 40 000 €, auquel viendra s’ajouter le capital restant dû de 150 000€, pour la reprise du crédit immobilier en son nom propre. Soit au total 190.000€.

Budgéter les frais notariés et de rachat de prêt

Comme dans le cas d’une acquisition, un rachat de soulte engendre des frais notariés.

Comparativement à une acquisition, les frais de partage sont réduits à 2,5% de la valeur nette du bien de laquelle auront été déduits les plus-values ou soulte soumise aux droits d’enregistrement normaux.

A ceux-ci, il faudra s’acquitter des émoluments de l’étude notariale : les 2,5% étant exclusivement destinés au Trésor Public.

Ensuite, dans le cas du financement de la soulte par l’intermédiaire d’un crédit immobilier, il faut prévoir les frais habituels liés à un rachat de prêt, à savoir les éventuelles pénalités de remboursement anticipé, ainsi que les frais de garanties.

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Pour savoir quelles sont les précautions à prendre en cours de divorce, vous pouvez aller écouter notre spécialiste nous en parler dans « Le coup de fil du droit », juste ici.

Vous pouvez aussi aller consulter cet article sur le consentement mutuel en ligne, là.