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Le défi de la transition énergétique en copropriété : une opportunité à saisir en 2017 ?

Pour Alain Roure, Directeur de l’Activité Copropriété chez Domofinance, la la loi relative à la transition énergétique est une opportunité à saisir par les ménages.

Promulguée en août 2015, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte fixe des objectifs ambitieux : rénover 500 000 logements par an à compter de 2017. Les copropriétés, qui représentent un parc national de 7 millions de logements en résidence principale, ne sont pas en reste. Réalisation d’un Diagnostic Technique Global, création d’un fonds de travaux, individualisation des frais de chauffage, embarquement des travaux d’isolation thermique… autant d’obligations qui pèsent sur les copropriétés depuis le 1er janvier. Perçues majoritairement comme un poids supplémentaire par des ménages au pouvoir d’achat déjà malmené, ces mesures ne seraient-elles pas une opportunité à saisir ?

Incitation versus coercition ?

Jusqu’à présent, aucune loi n’avait rendu obligatoire la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Seule la loi Grenelle II concernait les copropriétés de plus de 50 lots en chauffage collectif, soumises à un audit énergétique obligatoire.

Tous les logements disposant d’une étiquette énergétique F et G seront rénovés avant 2025

Désormais, la loi impose l’obligation de rénover tous les bâtiments privés résidentiels d’étiquette énergétique F et G avant 2025, soit près d’un tiers du parc de logements en France. Pour la première fois, la législation introduit des obligations dans un domaine largement placé jusqu’alors sous le signe de l’incitation. Un virement de cap plus que remarqué par les copropriétaires, qui ne voient pas toujours d’un très bon œil ces évolutions pourtant essentielles à la réalisation d’économies d’énergie.

Des arguments financiers fondés

L’obligation pour tout propriétaire qui entreprend d’importants chantiers de rénovation – ravalement de façade, réfection de sa toiture – de réaliser des travaux d’isolation thermique semble parfaitement légitime sur le plan financier. En effet, l’idée d’embarquer pour tout ravalement de façade un projet d’isolation se justifie au vu des  frais d’installation nécessaires  (échafaudages…) qui représentent près des deux tiers des charges fixes. Quitte à engager des travaux de rénovation, autant faire d’une pierre deux coups et limiter les dépenses annexes.

Chantier de rénovation, chantier d’isolation

La création d’un fonds de travaux répond à la même logique. Cette mesure, qui force l’épargne collective, permet d’appréhender plus sereinement le financement des travaux et de pouvoir faire face plus facilement à d’éventuels imprévus. Quand on sait que 100 000 immeubles, soit plus d’1 million de logements, ont été recensés en difficulté financière, l’anticipation apparaît comme la meilleure alliée des trésoreries des copropriétés.
Ce fonds dont le niveau minimum est très modeste (5 % par an, soit en moyenne 100 €) permet d’éviter un schéma classique : aucune charge n’est provisionnée, et quand vient le temps de la réalisation de gros travaux coûteux dans l’urgence, les impayés s’accumulent.

Un pari sur l’avenir

L’ensemble des conditions sont actuellement réunies pour encourager les travaux de rénovation énergétique : les taux d’intérêt sont bas, les incitations fiscales sont nombreuses et les aides de l’Etat se multiplient. Tous les signaux sont donc au vert, il serait bien trop risqué de remettre à plus tard la mise en œuvre des projets de rénovation, sous peine d’être pénalisé par la loi de l’offre et de la demande du marché immobilier.

Ne pas remettre à demain les projets d’isolation

Car dans les faits, aucune véritable sanction n’est prévue par les textes de loi pour les copropriétés retardataires, voire récalcitrantes. Cependant, ces mesures qui aujourd’hui affectent la trésorerie du syndic et le porte-monnaie des copropriétaires représentent un réel investissement sur l’avenir. En effet, outre les économies d’énergie réalisées, il convient également d’envisager la future revente du logement. A prestations égales, le bien non rénové, présentant des performances énergétiques faibles, aura moins de chance de trouver acquéreur ou subira à minima une négociation du prix à la baisse.

Ainsi, le marché s’orientera de lui-même vers une politique de bonus / malus, où la « valeur verte » d’un logement comptera parmi les critères de sélection. Il en est de même pour les propriétaires-bailleurs : les locataires actuels s’enquièrent davantage du confort énergétique, et n’hésitent pas à réclamer la réalisation de travaux au propriétaire pour améliorer l’isolation du logement, et réduire ainsi les dépenses énergétiques. Dans tous les cas, mieux vaut donc prendre le train en marche.

La copropriété, qui a longtemps été le « parent pauvre » des politiques du logement, voit enfin s’ouvrir devant elle l’opportunité de bénéficier d’un tremplin énergétique. De plus, à l’horizon des présidentielles 2017 et à l’heure où chaque candidat dévoile son programme notamment sur le volet immobilier, n’oublions pas que la rénovation énergétique représente un enjeu considérable en termes d’emploi dans le secteur du bâtiment. Il existe en France une vraie plus-value en matière de savoir-faire : architectes, cabinets d’audit, entreprises du bâtiment, etc.


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