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7 conseils pour réussir votre premier achat immobilier

Pas facile de réaliser sa première acquisition immobilière. Voici ce qu’il faut savoir pour réaliser une belle opération.

Un premier achat est souvent synonyme, pour l’accédant, de nombreuses tensions, celui-ci s’insérant généralement dans un projet de vie plus global. Le primo-accédant manque d’informations sur les critères d’obtention d’un prêt, sur les aides existantes, et peut même ignorer les différents points pouvant être négociés… Le courtier Emprunt Direct a compilé les principaux éléments à connaître avant de vous lancer dans la grande aventure !

La première démarche à effectuer est de s’informer sur la faisabilité du prêt. Le candidat à l’accession s’interrogera, dans ce cadre, sur les conditions requises pour la réalisation de son projet. « Il est judicieux de s’informer sur le financement d’un futur bien avant même de commencer les visites », indique Alban Lacondemine, président d’Emprunt Direct. Pour cela, le client peut soit contacter sa banque et celle-ci lui fournira les critères qui lui sont propres, soit contacter un courtier qui pourra lui exposer les critères de tous les organismes financiers ; les critères pouvant plus ou moins varier selon les banques. De plus, le courtier sera à même de fournir toutes les informations qui permettront au client de faire des économies.

Calculez votre capacité d’emprunt

La première information majeure pour un acquéreur est sa connaissance de sa capacité d’emprunt (ou capacité d’endettement ou de remboursement). Inutile, en effet, de visiter des biens tant que le client ignore celle-ci. Quel que soit l’organisme financier, avant d’étudier tout projet immobilier, l’établissement se penchera nécessairement au préalable et ce, systématiquement, sur la situation familiale, professionnelle et bancaire de l’acquéreur. « Il sera ainsi nécessaire pour l’acheteur de réaliser, auprès de l’établissement, une étude précise de son dossier et ainsi déterminer sa capacité d’emprunt », souligne le président d’Emprunt Direct.

Quels sont les critères des banques ?

La décision d’une banque pour l’octroi d’un prêt repose sur plusieurs critères. La banque veut, en effet, s’assurer d’être remboursée sans litige. Voici ceux que nous nommerons « les incontournables » :

  • La profession et le statut du demandeur (CDI, CDD, intérimaire…)
  • Le revenu salarié mais également la capacité d’épargne. Il est important de noter qu’une banque sera autant confiante (voire plus) vis à vis d’un acquéreur au salaire modeste qui épargne que vis à vis d’un acquéreur à fort revenu mais sans cet esprit d’épargne.
  • Le taux d’endettement. Les banques pourront prêter jusqu’à un tiers des revenus nets de l’acquéreur (33%). Si ce taux d’endettement est respecté, la banque calculera ce qu’on appelle le « reste à vivre », qui correspond à la somme restante après paiement de l’échéance du prêt et des charges.
  • La gestion des comptes bancaires. En effet, tout organisme bancaire est très à cheval sur le comportement financier du ménage : il analyse les trois derniers mois de relevés de compte et se fonde sur ceux-ci. Les incidents de paiement, comme les découverts, les retards de paiement sur échéance d’emprunt seront des facteurs négatifs pour l’emprunteur.
  • L’apport : un critère scruté par les banques. Forcément, plus celui-ci est important, plus le profil financier sera considéré comme bon et peu risqué par l’établissement. Néanmoins, dans certains cas, un financement peut être possible, même sans apport.Les frais annexes à mon crédit

Budgétez les frais liés à l’achat

 Les frais liés au crédit immobilier

  • L’assurance du prêt. Tout prêt immobilier est soumis à une assurance mais il est possible de négocier la tarification bancaire de l’assurance et même de faire le choix d’une délégation d’assurance. Cette négociation peut permettre de faire des économies importantes sur le coût total du crédit.
  • La garantie. Il existe différents types de garantie de prêt immobilier : en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, l’organisme bancaire s’assure par cette garantie d’un remboursement. La garantie peut être : l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), une société de cautionnement… Votre courtier vous informera et vous guidera sur ces différentes instructions du crédit immobilier.
  • Les frais de dossiers bancaires. Ces frais sont destinés à rémunérer la banque pour l’instruction de votre dossier de crédit immobilier. Ces frais peuvent atteindre jusqu’à 1% du montant de votre prêt. « Sachez que vous pouvez négocier ces frais avec votre banquier afin de diminuer ce pourcentage. De très rares courtiers prennent d’ailleurs ces frais à leur charge, ce qui est notre cas », poursuit Alban Lacondemine, président d’Emprunt Direct.

Les frais liés à l’acquisition du logement

Une acquisition implique un ensemble d’impôts et de taxes. Le rôle du notaire, entre autres, est de collecter ce que l’on nomme les droits de mutation. Il se rémunère pour sa part, via des honoraires, qui s’ajoutent aux droits de mutation. Ces frais représentent généralement 7 à 8% du prix de vente pour un logement ancien ou un terrain et entre 2 et 3% pour un bien neuf.

Les frais après l’achat

Pour information, être propriétaire implique de nouveaux frais, auxquels vous n’étiez pas assujetti en tant que locataire. Vous paierez ainsi chaque année votre taxe foncière, dont le montant est variable suivant la localisation de votre bien. Par ailleurs, si vous achetez un appartement, vous serez amenés à honorer des charges de copropriété, pour faire face notamment à l’entretien des parties communes du bien.

Maîtrisez le timing

On trouve généralement dans le compromis de vente une clause de conditions suspensives d’obtention d’un prêt. Cela signifie que le client se porte acquéreur si et seulement s’il obtient un crédit. La plupart du temps, 45 jours sont prévus pour obtenir une réponse de la part d’un établissement bancaire. Si le client ne respecte pas les conditions suspensives, il devra s’acquitter de pénalités, qui s’élèvent à 10% de la valeur du bien.

Le délai entre les deux signatures varie toutefois selon le type de bien. Si votre achat concerne un bien existant, il faut compter, en général, un minimum de deux à trois mois. Cette période correspond au temps nécessaire pour la mise en place du financement du bien. Ce dernier s’opère en différentes étapes : la banque donnera en premier lieu un accord de principe. L’emprunteur devra par la suite constituer son dossier doté de toutes les pièces nécessaires. Viendront à la suite l’accord de garantie du prêt, l’accord d’assurance de prêt. L’accord définitif de la banque et de l’assurance interviendra dans la foulée, avant l’édition de l’offre de prêt. Le client devra par la suite renvoyer l’offre de prêt après un délai de 11 jours minimum suivant cette offre.

Elle sera vérifiée par la banque, et le déblocage des fonds pourra être effectué auprès d’elle par un notaire s’il s’agit d’un bien ancien ou par un promoteur (ou constructeur) s’il s’agit d’un bien neuf. Si votre achat concerne un bien non construit (vente en état futur d’achèvement) ou un terrain avec construction, le délai sera allongé de manière substantielle. D’autres étapes viendront en effet s’ajouter, comme notamment le délai de recours sur permis de construire…

Profitez des aides

Différents types d’aides à l’acquisition existent, locales comme nationales. On peut ainsi citer à titre d’exemple, les prêts aidés comme le prêt à l’accession sociale, le prêt à taux zéro, l’éco-PTZ, le prêt conventionné, le prêt employeur, et des prêts logements accordés par certaines communes. Les associations départementales d’information sur le logement (Adil), qui émanent, elles-mêmes, de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), sont en mesure de renseigner sur les aides à leur niveau respectif.

Surveillez la localisation du bien

Quelle que soit la région, l’emplacement (centre-ville, extérieur), la date de construction de l’immeuble, son accessibilité (transports, politique d’aménagement), sont autant d’éléments à considérer pour espérer à terme retirer une plus-value d’un bien ou, a minima, maintenir sa valeur.

Considérez la location comme une alternative

Combien de temps doit-on conserver un bien pour qu’il soit plus rentable qu’une location ? Sachez que la durée moyenne d’un crédit est d’environ 18 ans et que la durée moyenne de la détention d’un prêt est d’environ 8 ans. Effectivement, bien que l’objectif soit généralement de garder le bien, souvent et pour des raisons principalement familiales (mariage ou séparation, enfants…), le bien est revendu bien avant le terme du crédit.

Pour répondre simplement à la question, à partir du moment où votre installation est pensée pour du moyen ou long terme, l’achat s’impose. Dans un crédit à l’habitat standard, c’est durant le premier tiers que sera remboursé le plus d’intérêts. A titre d’exemple : pour un prêt de 18 ans, ce sera à partir de la cinquième année que la plus grosse partie du remboursement des intérêts aura été effectuée. Dans tous les cas de figure, l’emprunteur prendra en compte sa situation familiale et professionnelle.

 


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