Action de bornage en copropriété : sortir de l’impasse en recourant à  un géomètre expert

 Bornage amiable ou judiciaire

Le bornage est une opération consistant à fixer la ligne séparative de deux propriétés contiguës. Cette ligne séparative est fixée par des signes matériels appelés bornes. Il existe deux types de bornages : le bornage amiable (réalisé d’un commun accord entre deux propriétaires) et le bornage judiciaire (sollicité devant le tribunal compétent par l’un des propriétaires).

L’action en bornage judiciaire jugée irrecevable en matière de copropriété

Prenons un cas de figure classique : deux propriétaires sont en désaccord sur la ligne séparative de leurs propriétés contiguës. L’un d’eux déplace la ligne séparative qui était matérialisé par des canisses. L’autre propriétaire considère qu’il y a eu un empiètement sur sa propriété constitutif d’une violation de propriété sur le fondement de l’article 544 du Code civil.

Le propriétaire qui a déplacé la ligne séparative considère qu’il s’agit bien là de la délimitation exacte de leurs fonds contigus. Pour mettre à terme au conflit, ce dernier intente une action en bornage devant le Tribunal d’Instance territorialement compétent[1].

En effet, l’article 646 du Code civil prévoit une telle action en énonçant que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ».

Cela étant, il faut remplir certaines conditions pour que l’action en bornage soit recevable.

L’existence de deux fonds contigus appartenant à deux propriétaires distincts est indispensable et il ne faut pas qu’il y ait déjà eu un bornage matérialisé par des bornes (Civ.3^ème, 19 janvier 2011 n°09-71.207).

Si les conditions de l’action en bornage sont remplies, cela permet d’intenter une action aux fins de fixer la ligne séparative de deux fonds.

Cela étant, l’action en bornage judiciaire a été jugée irrecevable en matière de copropriété (Civ. 3^ème, 27 avril 2000 n°98-17.693 ; Civ.3^ème, 19 novembre 2015 n°14-25.403).

En effet, la Haute Juridiction a relevé que l’article 646 du Code civil exigeant que les fonds à délimiter appartiennent à des propriétaires différents, l’action opposant des copropriétaires en bornage d’un jardin, faisant partie d’un immeuble en copropriété, est irrecevable.

Seulement, il est toujours possible de se retrouver face à une contestation entre deux copropriétaires quant à la délimitation de leurs fonds contigus.

Sortir de l’impasse en sollicitant une expertise confiée à un géomètre expert

Prenons le cas du conflit entre les deux propriétaires voisins mentionné plus haut. S’il s’agissait de deux copropriétaires l’action en bornage aurait été jugée irrecevable.

Que faire dans ce cas pour sortir de l’impasse dans laquelle se trouve les deux copropriétaires en désaccord sur la ligne séparative de leurs terrains ? tout en sachant que les documents de la copropriété ne sont pas explicites à ce propos.

Si l’action en bornage n’est donc pas recevable, il est possible de solliciter devant le juge des référés une expertise judiciaire confiée à un géomètre expert sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile[2].

Aussi, si une expertise est ordonnée par le juge, un géomètre-expert peut être nommé qui se prononcera sur la délimitation des deux lots en vérifiant la surface des lots et les éventuels empiètements pouvant exister le cas échéant.

A cette occasion, le géomètre-expert pourra donner son avis ce que pourrait être la ligne séparative des lots en se référant au règlement de copropriété, à l’acte de vente et à l’examen des plans cadastraux.

Le juge pourra alors se prononcer tout en état éclairer par un technicien.  De quoi résoudre bien des difficultés.

 

[1] Article R. 221-12 du Code de l’organisation judiciaire.

[2] Cour d’appel de Chambéry, 2^e chambre, 14 mars 2013 n°12/01649 : admis pour une copropriété horizontale.