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« Macron-Le Pen: l’eau et le feu pour la politique du logement », Olivier Colcombet, directeur général Digit RE Group

Le président des réseaux immobiliers Capifrance et Optimhome revient sur les programmes logements des candidats à la présidence.

Les urnes ont parlé et les deux finalistes de l’élection présidentielle 2017 sont Emmanuel Macron et Marine Le Pen. Ni l’une ni l’autre n’échappent à la critique de n’avoir pas fait au logement une place importante dans leur programme. Néanmoins, aucun n’est resté silencieux sur ce dossier et l’on peut sans grande difficulté distinguer entre leurs options fondamentales. A cet égard, la politique du logement est révélatrice des choix fondamentaux des candidats, bien au-delà des options sectorielles.

Quel rôle assigné à l’État? Quelle action publique au profit de quelle population? Quel degré de décentralisation? Quelle allocation budgétaire? Quels accompagnements de marché? Quelle régulation du marché?

Sur les aides fiscales et financières

La candidate du Front National est incohérente. Elle fustige les dépenses de 40 milliards, tout en voulant maintenir les aides fiscales et financières existantes et en accentuer la puissance, comme l’augmentation de 25% des APL pour les jeunes. Elle a même considéré que l’idée de mobiliser le parc existant en dotant le propriétaire bailleur d’un statut l’incitant à louer son bien à un loyer accessible n’était pas une priorité, le dispositif Pinel jouant à plein. En clair, un surprenant respect des outils disponibles, installés par les partis de gouvernement depuis des décennies. Tout au plus, arguant de la préférence nationale, la candidate frontiste est-elle prête à priver d’aides les ménages qui ne portent pas la nationalité française ? L’économie consécutive n’est pas chiffrée et si elle l’était on s’apercevrait que rares sont les bénéficiaires n’étant pas français.

Emmanuel Macron ne s’inscrit pas en référence aux dispositifs connus, tels que le prêt à taux zéro, le Pinel ou les aides personnelles. En revanche, il veut cibler les populations qui ont le plus de difficultés à se loger, en particulier dans le locatif. A cet égard, il veut développer ce qu’il nomme l’intermédiation locative: mobiliser les bailleurs sociaux pour acheter des logements privés à destination locative avec des loyers maîtrisés. Le concept pourrait utilement être élargi: pourquoi pas les investisseurs institutionnels, qui ont quitté le secteur résidentiel au cours des deux décennies passées? Pourquoi pas les propriétaires dans le diffus, c’est-à-dire les investisseurs personnes physiques, au prix d’un statut fiscal spécifique?

Sur la fiscalité locale, les deux ont également dans leur viseur la taxe d’habitation, Marine Le Pen pour en geler les augmentations et la supprimer pour les ménages modestes, Emmanuel Macron pour en dispenser les ménages ayant moins de 5 000€ de revenus mensuels, soit 80% des Français. Le coût de la mesure, l’État compensant le manque à gagner pour les collectivités locales, a été estimé à 10 milliards par le candidat d’En Marche…et à 15 par des experts. Aucune estimation budgétaire par le Front National.

Sur la volonté de construire des logements

Les deux candidats se retrouvent. Marine Le Pen parle d’un grand plan d’édification et de rénovation, sans objectifs quantitatifs précisés. Emmanuel Macron est plus clair, en pointant les besoins en logements pour les jeunes, les ménages à faibles ressources ou encore les personnes en mobilité professionnelle. Ce seront 100 000 logements par an qui seront destinés à ces populations dans le nombre des constructions nouvelles chaque année.

Un sujet crucial pour la construction sépare les deux leaders: l’échelon d’autorité. Là où Madame Le Pen veut centraliser, malmener s’il le faut les élus locaux, Monsieur Macron veut faire fonctionner la décentralisation, y compris là où les élus ne jouent pas assez le jeu des autorisations de construire ou encore du respect du quota de 25% de logements sociaux règlementaires. Les zones à plus forts besoins seront identifiées, des opérations d’intérêt national y seront décrétées et là, l’État pourra aller jusqu’ à se substituer aux maires qui ne seraient pas allants.

D’ailleurs, c’est une vision fondamentale ou un dogme qui les oppose sur ce point crucial et qui peut avoir des conséquences lourdes: Emmanuel Macron considère, tant pour apprécier les besoins en logements que pour y répondre par les aides voire par des mesures coercitives -tel que l’encadrement des loyers-, qu’il importe d’avoir un regard territorial. Marine Le Pen ne jure que par l’État et la mise en œuvre d’une politique uniforme, sans distinction des marchés et de leurs tensions. Ainsi, de façon paradoxale, elle tient l’encadrement des loyers pour efficace et de nature à tempérer les loyers, mais veut le supprimer, considérant en particulier qu’il favorise le report vers des activités libres et lucratives de locations de courte durée.

Sur ce sujet comme sur les autres, Emmanuel Macron veut évaluer les situations locales en liaison avec les élus et n’anticipe pas de décision nationale s’imposant partout.

A propos du parc HLM

Les deux personnalités politiques expriment des options tranchées. L’un veut rendre les attributions plus transparentes, avec un authentique scoring et une estimation du délai d’attente pour l’obtention d’un logement, mieux orientées vers les plus fragiles ou les situations d’urgence économique et sociale, et veut favoriser la mobilité contre les rentes de situation, sans aller jusqu’à prononcer les mots de remise en question au droit au maintien dans les lieux.

L’autre veut exclure purement et simplement les étrangers des bénéficiaires potentiels de logements sociaux, sans rétroactivité, qu’ils soient en situation irrégulière ou en situation régulière. Elle veut également qu’un locataire du parc public voie son bail rompu de droit s’il ne fait pas du logement un usage paisible.

Ni l’un ni l’autre ne parle de mixité dans le parc HLM, comme si le concept, si longtemps brandi, renvoyait aujourd’hui à des questions sulfureuses et pour tout dire géopolitique.

Quant aux relations locatives dans le parc privé

Emmanuel Macron n’en dit rien, sauf pour inventer un bail pour les personnes en mobilité professionnelle, plus souple, d’une durée de trois mois à un an, sans obligation de caution, garanti par l’État. Marine Le Pen ne s’y intéresse pas davantage… Les deux candidats savent sans doute combien

l’équilibre des rapports entre propriétaires et locataires est un sujet politiquement délicat, qui peut vite dégénérer en guerre de religion. Peut-être aussi trouvent-ils l’une et l’autre que l’équilibre actuel n’est pas si mauvais…

La rénovation énergétique du parc

Cet aspect n’a pas fait l’objet de propositions spécifiques de la part de Marine Le Pen. Emmanuel Macron s’attacherait, élu Président de la République, à éradiquer la précarité énergétique. Les audits seront offerts aux propriétaires ou copropriétaires impécunieux. Les travaux seront engagés d’office à leur place, grâce à un fond dédié, et l’État se remboursera lors de la cession du bien lorsqu’elle interviendra.

Pour l’ensemble des ménages désireux d’améliorer la performance de leur logement, le CITE (Crédit d’impôt transition énergétique) sera transformé en une aide directe immédiate, plus adaptée aux bénéficiaires ne pouvant pas faire l’avance de la dépense.

Le phénomène des mal logés et des sans abris

Marine Le Pen ne propose pas de solutions particulières. Emmanuel Macron s’est lui penché sur ces populations, avec deux mesures concrètes: la création de 10 000 places en pension de famille, ces maisons adaptées aux individus, aux couples ou aux familles en situation de rupture sociale qui ont besoin d’une solution durable de logement et de réinsertion, et le droit à domiciliation avec le concours de La Poste pour ceux qui n’ont pas d’adresse fixe. On sait en effet que sans cet ancrage trouver du travail ou recevoir les minima sociaux est impossible.

In Fine

Le sentiment prévaut, que Marine Le Pen s’est cantonnée jusqu’alors à un discours superficiel, édictant quelques grands principes, qu’elle devrait approfondir et affiner pour le cas où elle accèderait à l’Élysée -qui reste un logement difficile à obtenir, si l’on veut filer la métaphore immobilière-. On comprend aussi que ce dossier fait chez elle l’objet d’un traitement non dénué d’idéologie, avec le marqueur fort des HLM aux Français. Elle ne casse pas le modèle actuel d’un marché très administré, soutenu par la puissance publique et d’un État présent.

Le programme de Monsieur Macron, bien plus travaillé, est empreint de sensibilité sociale, d’approche décentralisatrice, de pragmatisme, sans porter de vision audacieuse ni seulement renouvelée.

Mais aucun des deux ne parlent de mesures civiles -juridiques- touchant par exemple à la loi sur la copropriété ou la règlementation des professions. Chez les deux candidats, on ne peut dire si la dépense publique liée au logement, près 45 milliards par an, que les deux jugent à ce jour insuffisamment efficace, sera réduite, maintenue ou majorée. Aucune évaluation non plus des retours par la création de richesse, à ce jour de l’ordre de 70 milliards, pour le cas où l’activité serait dynamisée.

Un point encore: Marine Le Pen souhaite un grand ministère sectoriel, allant de l’aménagement du territoire au logement en passant par l’équipement et les transports, quand Emmanuel Macron ne dit rien de son futur organigramme gouvernemental. Il n’empêche qu’il emplit le concept sans le nommer, pour emprunter au registre des philosophes -communauté à laquelle il a appartenu puisqu’il fut l’assistant de Paul Ricœur- et qu’il définit bel et bien les contours d’un grand ministère, prenant aussi en charge le logement très social et les exclus, dialoguant avec les collectivités locales.

 

Au fond, à ce stade, l’électeur pour qui le logement compte a le choix entre une copie qui traite le sujet de façon relâchée mais présenté avec autorité, et un devoir méthodique, livré avec rigueur, sans emphase ni effet de manche.


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