publicité
En lecture

Cinq choses à savoir sur l’achat vente à rém...

Cinq choses à savoir sur l’achat vente à réméré ou vente avec faculté de rachat

Vous êtes propriétaire et vous êtes en proie à des difficultés financière ? Le réméré immobilier peut s’avérer être une solution intéressante.

Vendre un bien dans l’optique de le récupérer plus tard, c’est possible avec le réméré ou vente avec faculté de rachat. Rappel des règles du jeu avec Alban Lacondemine président d’Emprunt Direct.

L’achat à réméré, ou vente avec faculté de rachat, trouve son origine au Moyen Age mais c’est au 19ème siècle que cette pratique est inscrite dans le code civil. Jusque dans les années 1980, l’achat à réméré s’opérait uniquement entre les banques. Aujourd’hui, cette pratique est accessible aux particuliers sur le marché de l’immobilier.

Qu’est-ce qu’un achat à réméré ?

Mais qu’est-ce qu’un achat à réméré ? C’est un accord négocié et acté entre un propriétaire vendeur et un acheteur, où le vendeur a le pouvoir unilatéral de récupérer son bien.
L’objectif est de donner une solution aux propriétaires dans une situation d’endettement extrême pour conserver leur patrimoine.

Lorsqu’une personne se trouve en situation de surendettement, et est dans l’incapacité d’honorer ses dettes (quelques qu’elles soient), celle-ci est menacée d’être inscrite au Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Dans l’hypothèse d’une inscription audit fichier, aucun organisme bancaire n’acceptera, de fait, de prêter une quelconque somme via un emprunt classique.

Dans un tel cas, la Banque de France étudiera des possibilités de rééchelonnement de la dette. La vente à réméré peut, à cette occasion, permettre d’apporter une solution à un propriétaire surendetté. L’unique solution qui lui permettra de conserver son bien, tout en remboursant la totalité de ses dettes, sera la vente à réméré.

Quels sont les intervenants ?

L’achat peut être réalisé soit par un particulier, soit par un investisseur privé, par l’intermédiaire d’un cabinet spécialisé dans ce type de transaction. Il convient en effet de préciser que ces opérations sont réalisées par des établissements financiers spécialisés.

Quelle est la procédure ?

 La vente

La première phase consiste en la vente actée par un notaire. L’expertise du bien est réalisée par un professionnel. La valeur du bien est pondérée entre 50% et 70%, en fonction du risque évalué par l’investisseur.

Une fois cette première étape réalisée, vient le temps de l’acte notarié. Si la transaction s’opère avec un cabinet, il convient de considérer, en plus des frais de notaires inhérents à toute transaction, les frais de mandat.

Le montant de la dette est, à l’occasion de l’acte notarié, déterminé. Restant dans les lieux dans le cadre d’une telle vente, l’ex-propriétaire verse un loyer. Le prix de celui-ci est généralement fixé à 1% du montant du réméré (soit de la somme prêtée) et peut s’élever jusqu’à 5% au plus haut.

Est également déterminée la durée du réméré, qui est fixée entre six mois et cinq ans (maximum), avec possibilité d’y mettre un terme avant l’échéance.

A noter que seront nécessairement déduits du produit de cette vente à réméré les futurs frais de notaire pour le rachat du bien ainsi que le montant de l’apport. Cette somme sera bloquée par le notaire.

Certains investisseurs peuvent également exiger que soit déduit du réméré le montant total des loyers à percevoir – somme qui sera entièrement restituée au vendeur au terme du réméré c’est à dire au moment du rachat du bien, dans la mesure où l’opération s’est déroulée sans aucune défaillance.

Cas pratique :

Un bien est estimé à 200 000 € et pondéré à 60%. Le montant maximum du réméré sera ainsi de 120 000 €. Sont nécessairement déduits au préalable les futurs frais de notaire et apport, voire les 24 mois de loyer (dans le cas d’un réméré fixé à 24 mois) – si la clause est incluse par l’acheteur.

Il ne faudra donc pas que la dette soit supérieure au montant du prêt amoindrie de la somme bloquée chez le notaire. Si un quelconque montant subsiste des 120 000 € une fois tous ces frais déduits, dette comprise, il revient bien entendu au vendeur qui en disposera comme bon lui semble.

Le rachat

Au terme du réméré, si aucune défaillance n’a été observée, l’investisseur est tenu de revendre le bien à son ex-propriétaire. Ce dernier peut rembourser la somme empruntée via un nouveau prêt aux conditions de marché. Pour rappel : l’apport et les frais de notaires avaient été bloqués par le notaire au moment de l’acte de vente.

Qu’est ce que la  convention d’occupation précaire ?

Une fois le contrat établi, le vendeur devient donc le locataire de son investisseur. Toutefois, on ne parlera pas de « bail », mais de « convention d’occupation précaire ».  Sur ce document est stipulé notamment le montant du loyer mais également deux obligations : honorer la taxe foncière et effectuer tous travaux éventuels. Deux obligations qui reviennent habituellement au propriétaire, mais qui incombent, dans cette procédure, à l’ex-propriétaire, vendeur à réméré… L’interdiction de contracter quelque crédit que ce soit est aussi inscrite noir sur blanc.

Que se passe t-il en cas de défaut de paiement ?

Au moindre défaut de paiement, quelle que soit la raison (perte d’emploi et problème de santé compris), l’investisseur devient non seulement le propriétaire définitif mais il récupère également, si cette close avait été incluse, la somme totale des loyers bloquée. Le vendeur à réméré n’a aucun recours : il quitte le logement, perd son patrimoine et ses dettes demeurent…

Si le recours à l’achat à réméré est une solution pour conserver son patrimoine, honorer toute dette et éviter d’être inscrit au FICP, cette opération demeure onéreuse et exige une rigueur sans défaillance aucune.

© graja – Fotolia.com


Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *