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Record historique de 921 000 transactions immobilières en un an !
Comment se porte le marché ? Les prix augmentent-ils ? Le point avec la dernière note de conjoncture des notaires.
921 000 transactions sur les 12 derniers mois, du jamais vu !
Le volume des transactions continue d’augmenter: à fin juin 2017, le nombre de ventes réalisées au cours des douze derniers mois atteint un nouveau record historique avec 921 000 transactions. Il excède ainsi nettement le volume cumulé un an plus tôt de 819 000 transactions. De tels volumes sont exceptionnels. Pour mémoire, 691 000 transactions avaient été enregistrées sur douze mois en février 2015, 652 000 transactions en février 2013, et… 564 000 en août 2009, au plus fort de la crise des subprimes.
cette augmentation des volumes résulte également, d’une part, de la baisse fondamentale des prix provoquée par la crise de 2008 en province (à l’exception de quelques rares métropoles régionales et, bien entendu, de l’Ile-de-France) et, d’autre part, de taux d’emprunt sans cesse baissiers, se maintenant à leur point bas depuis fin 2016.
Le prix des appartements augmente plus vite que ceux des maisons
Au deuxième trimestre 2017, le prix des logements anciens a continué d’augmenter : + 0,8 % par rapport au trimestre précédent. La hausse est nettement plus importante pour les appartements (+1,3 %) que pour les maisons (+0,5 %). Sur un an, la progression des prix continue de s’amplifier : +3,2 % par rapport au deuxième trimestre 2016, après +2,5 % le trimestre précédent. Pour le troisième trimestre consécutif, la hausse est plus importante pour les appartements (+3,9 %) que pour les maisons (+2,7 %).
Quelques départements épargnés par la hausse des prix
Dans la majorité des départements, les prix des logements anciens progressent au deuxième trimestre 2017. Quelques exceptions néanmoins : à titre d’exemple, les Alpes-de-Haute-Provence (-10 % pour les appartements et -5 % pour maisons), le Loir-et-Cher (respectivement -3 % et -4 %), la Manche (-14 % et -3 %), l’Yonne (-10 % et -5 %).
A Bordeaux, les prix s’enflamment
Dans les principales villes de province, dans les appartements anciens, comme au trimestre dernier, Dijon affiche une baisse (-3,5 % sur un an). A Saint-Etienne (-0,7 %), Le Havre (-0,1 %) et Orléans (-0,1 %), les prix se stabilisent. Dans les autres villes, les prix augmentent. Bordeaux fanfaronne toujours en tête. La ville affiche toujours la hausse la plus importante avec +12,1 % sur un an. Suivent Le Mans (+8,7 %), Rennes (+8,6 %), Brest (+8,5 %), Rouen (+8 %) et Nantes (+7,8 %).
Pas de flambée des prix à Paris
Dans les principales agglomérations de province en maisons anciennes, les prix sont majoritairement en hausse. Comme en appartements, Bordeaux (+9,8 %) et Le Mans (+9,6 %) enregistrent les progressions les plus importantes, suivies par Nancy et Orléans avec +8 % sur un an. Les agglomérations de Rouen, Dunkerque, Saint-Nazaire et Lille affichent des baisses entre 2 % et 3 % sur un an.
Le retournement de tendance des prix constatés les mois précédents se confirme. Fort heureusement, à de rares exceptions près et notamment à Paris qui est un marché dans le marché, il n’y a pas de flambée des prix.
Le volumes de ventes devrait se stabiliser
Dès lors, et dans la mesure où, premièrement, les prix reprennent des couleurs dans la plupart des grandes villes, et où, deuxièmement, les taux d’emprunt ont repris une orientation modestement haussière (la baisse du nombre de renégociations des crédits à l’habitat en atteste), on peut raisonnablement penser que les volumes du deuxième trimestre 2017 devraient plafonner. Faut-il s’en inquiéter? Non, bien au contraire. Une stabilisation des volumes et des taux d’emprunt contribuerait à la maîtrise des prix limitant ainsi les risques d’une bulle immobilière.
L’épouvantail d’une politique défavorable à l’immobilier ?
L’augmentation des prélèvements sociaux va venir alourdir les droits dûs au titre de la plus-value lors des ventes. Cela impactera également la fiscalité des revenus des locations de manière sensible.
Et par ailleurs, si le recentrage de l’ISF sur l’immobilier n’est pas une surtaxe de l’immobilier puisque la taxation reste la même, il n’en reste pas moins que l’instauration de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) signale le propriétaire immobilier comme fortuné alors que la détention d’un portefeuille important de valeurs mobilières, voire la propriété d’objets de luxe, n’est plus considérée fiscalement comme un élément de fortune. C’est là négliger le nécessaire investissement immobilier : pour le propriétaire qui, par là même, rehausse ses revenus et singulièrement ceux de sa retraite ; pour le locataire qui est heureux de trouver une offre alternative aux HLM auxquels son niveau de ressources ne lui permet pas d’accéder.
De surcroît, le secteur du bâtiment, par sa part dans le PIB et son impact sur l’emploi, a besoin de cette activité de construction et de rénovation qui irrigue toutes les régions.
Par ailleurs, les notaires relèvent néanmoins les mesures incitatives tout récemment annoncées par le ministère de la Cohésion des territoires, qui invitent à la confiance et à la sérénité. Ainsi, ils citent pêle-mêle :
• la mobilisation du foncier urbanisable, par la mise en place d’abattements spéciaux en matière d’imposition sur la plus-value immobilière de cession de terrains à bâtir dans les zones dites tendues, ou encore, un taux réduit d’imposition dans l’hypothèse de cession de bureaux ou de logements d’activités destinés à être transformés en logements;
• la prorogation du dispositif d’investissement locatif « Pinel » pour quatre années, dans les zones tendues (A bis, A, et B1) ;
• la reconduction du prêt à taux zéro pour l’acquisition d’un logement neuf dans ces mêmes zones;
• digitaliser l’ensemble des procédures et données du secteur du foncier, de l’urbanisme, de la construction, de la gestion locative et de la transaction immobilière;
• favoriser la mobilité dans le parc social, et éviter les incidents de parcours résidentiels ;
• développer l’offre à destination des jeunes, par le financement de 60000 logements étudiants sur le quinquennat, et de 20000 logements pour jeunes actifs sur la même période;
• encourager l’habitat intergénérationnel, en exonérant d’impôt sur le revenu, les loyers perçus par un propriétaire sous-louant une pièce, meublée ou non, à un étudiant.
La dimension psychologique
Tant que les taux seront bas et que les prix resteront raisonnables dans certains secteurs et pour certains biens, les taux resteront un stimulateur : on est dans un marché optimiste où l’on se dit que l’on peut, que l’on doit acheter tant que les taux sont bas et avant que les prix ne se renchérissent. On achète à nouveau avec un espoir de plus-value.
Si le pouvoir d’achat immobilier a augmenté de 5 à 10 % selon les villes, avant de redescendre un peu, il reste en hausse, entraînant pour le moment une capacité supplémentaire en nombre de m2 achetés, permettant à chacun d’ajuster son logement à ses besoins.
Les Français ont de nouveau confiance dans l’immobilier qui reste néanmoins un marché d’utilisateurs. Utilisateurs qui ont retrouvé confiance dans l’avenir de la pierre.
1 – Le pouvoir d’achat immobilier a baissé jusqu’en 2008, puis est légèrement remonté en 2009 et 2010 pour redécroître en 2011 et 2012. De 2012 à 2016, le pouvoir d’achat a augmenté entre 10 % et 30 % selon les villes. En 2017, le pouvoir d’achat a légèrement diminué.
