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Copropriétaires : et si vous faisiez construire un étage en plus ?
Le courtier en syndic Syneval fait le point sur les avantages et les inconvénients et les risques potentiels de la surélévation.
Profitez des avantages de la surélévation
Un gain financier significatif
La surélévation offre la possibilité au syndicat des copropriétaires de monétiser leur droit à construire. Dans des zones denses et très demandées comme Paris, la valeur du droit à construire oscille entre 1 000 et 2 000 euros le mètre carré en fonction de l’état du bâtiment et des travaux de structure nécessaires. «La création d’un étage supplémentaire de 250 mètres carrés peut donc générer un profit s’élevant à plusieurs centaines de milliers d’euros à répartir entre les copropriétaires», souligne Rachid Laaraj, fondateur de Syneval.
Une exonération fiscale
La promotion par les pouvoirs publics des opérations de surélévation s’accompagne, comme souvent, d’une carotte fiscale :
Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une exonération d’imposition lors de la cession du droit à construire : l’administration fiscale n’appliquera pas de taxe sur la plus-value réalisée.
Le copropriétaire à titre individuel n’est pas imposé sur le revenu lorsque le produit de la vente est reversé aux copropriétaires.
L’opportunité des valoriser le patrimoine des copropriétaires
La réalisation d’un projet de surélévation représente une opportunité unique d’apprécier le bien immobilier dans sa globalité et de valoriser le patrimoine de l’ensemble des copropriétaires.
La copropriété peut effectivement profiter des travaux de surélévation afin de réaliser des travaux importants : réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade, remplacement des canalisations, mise en place d’une isolation par l’extérieur… Ces travaux permettent par ailleurs de limiter la consommation énergétique de l’immeuble et donc en diminuer les charges.
La réalisation de ces travaux annexes est donc confiée à la société chargée de la surélévation et vient en diminution du prix de cession du droit à construire.
Restez conscient des contraintes réelles
La réalisation de travaux en milieu occupé
Un projet de surélévation génère des travaux d’importance au sein de la copropriété alors que les copropriétaires y habitent toujours. Cela créé donc des nuisances sonores pour les résidents.
« Un chantier de surélévation dure en moyenne entre 10 et 12 mois, en sachant que le gros œuvre (ossature légère), partie générant le plus de nuisances, dure environ 2 mois. » indique Vincent Furer, président de Valerty, société spécialisée dans la surélévation d’immeubles.
Les éventuels désordres générés par les travaux
La création d’un ou plusieurs niveaux supplémentaires n’est pas neutre sur la structure de l’immeuble ainsi que sur celle des immeubles mitoyens. Apparition de fissures, affaissements, nuisances… les cas de litiges sont nombreux et peuvent parfois déboucher sur des procédures. Néanmoins, la responsabilité des copropriétaires est souvent très limitée lorsque le projet est piloté par un opérateur externe suite à une cession du droit à construire.
Trouver le bon interlocuteur
La surélévation représente un large marché, mais les opérations sont petites (quelques centaines de mètres carrés par immeuble) et techniques à réaliser, ce qui explique la quasi-absence des promoteurs nationaux. Les principaux acteurs qui interviennent sur ce créneau se sont donc pendant longtemps limités à des architectes ou des marchands de biens. Mais cela évolue, et l’on constate l’apparition depuis quelques années, de sociétés spécialisées. Ces acteurs proposent une offre dédiée et intègrent notamment les parties techniques, financières et commerciales du projet. Ces spécialistes assument également l’intégralité des frais liés au projet, y compris l’étude de faisabilité, ce qui n’est pas forcément le cas des architectes.
