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Les acquéreurs prennent leur temps, les prix recul...

Les acquéreurs prennent leur temps, les prix reculent un peu ici et là

Le marché immobilier marque la pause selon la 96ème édition du baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel MeilleursAgents.

Les incertitudes fiscales encouragent les acquéreurs à patienter et reporter leurs achats

Le mois d’octobre a confirmé la tendance de la rentrée. Les acheteurs ont décidé de prendre leur temps. Convaincus, à juste titre, que les taux d’intérêt resteront bas, les ménages à la recherche d’un logement préfèrent attendre que se précipiter. Les investisseurs marquent aussi une pause mais pour d’autres raisons. Les incertitudes pesant sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’encadrement des loyers à Paris et Lille et les dispositifs d’incitations fiscaux les encouragent à reporter leurs achats voire à s’intéresser à d’autres classes d’actifs. Voici l’analyse de Sébastien de Lafond, cofondateur et président de MeilleursAgents.

La pause de la demande oriente les prix à la baisse en région parisienne

La dynamique des prix s’en ressent. A Paris, les prix moyens ont baissé de -0,1% en octobre (-0,2% sur les petites surfaces – studio et deux-pièces) alors que les appartements de trois pièces et plus restaient stables. Cette même tendance s’observe partout en Ile-de-France :
– En Petite Couronne, -0,3% en moyenne : -0,3% dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis et -0,1% dans le Val-de-Marne.
– En Grande Couronne -0,1% en moyenne : -0,1% dans les Yvelines, en Essonne et -0,3% dans le Val d’Oise. Seule la Seine-et-Marne voit ses prix inchangés en octobre.

Les prix restent orientés  la hausse sauf à Marseille, Strasbourg et Lille

En province, la dynamique des prix reste majoritairement haussière. Toulouse +0,2%, Montpellier +0,4%, Nantes +0,6%, Lyon +0,7%, Nice +0,9% et Bordeaux +1,4%. Seules Lille (-0,2%), Strasbourg (-0,5%) et Marseille (-0,8%) voient leurs prix baisser. Il est vrai qu’à la différence de Paris, un ménage au revenu moyen bénéficie encore en province d’un bon pouvoir d’achat immobilier.

Bordeaux, ville de tous les excès avec des prix en hausse de 17% quasiment en 12 mois

La hausse des prix à Bordeaux atteint 16,9% en un an. Le prix moyen du m2 dans l’ancien est de 3 600€ et peut atteindre 5 400€. Cette inflation galopante est indiscutablement due à des investisseurs très actifs qui, à eux seuls, génèrent 35% des nouvelles acquisitions. Contrairement à certains fantasmes de plus en plus répandus et souvent amplifiés, ces investisseurs ne sont que très minoritairement des parisiens attirés par de bonnes affaires bordelaises. La réalité est plus simple : la ville et sa région sont attractives depuis de nombreuses années. Par ailleurs, l’ouverture de la Ligne à Grande Vitesse (LGV) qui place désormais Bordeaux à 2 heures de la capitale vient encore renforcer cette attractivité mais seulement à la marge.
Cette situation commence à poser des problèmes d’accès au logement à cause de prix d’achat ou de location trop souvent décorrélés du pouvoir d’achat réel des ménages. En effet, à ces prix, avec les salaires locaux, un ménage moyen de 2,5 personnes peut à peine s’offrir 37 m² contre 51 m² à Toulouse. En effet, l’accessibilité au logement peut être un facteur limitant au développement économique de la région. L’équation n’est pas simple à résoudre entre attractivité, accès au logement et accès à l’emploi.
La communauté urbaine de Bordeaux doit trouver une solution pour maintenir l’attractivité de cette région afin de soutenir sa dynamique économique, maintenir ses emplois et en créer de nouveaux. Le travail réalisé sur les infrastructures  bordelaises doit se poursuivre  et s’étendre aux communes limitrophes et à l’ensemble de la région. C’est ainsi que le marché immobilier conservera son attrait tant pour les ménages que pour les investisseurs locaux.

Encadrement des loyers : il est temps de mesurer réellement l’efficacité

Le Tribunal Administratif a annulé, le 17 octobre dernier, les mesures d’encadrement des loyers mises en place à Lille depuis février 2017. Si certains appellent de leurs vœux l’annulation du même dispositif à Paris, nous pensons que le Gouvernement fera appel de la décision lilloise
et maintiendra l’encadrement à Paris. Ces péripéties administratives devraient être l’occasion de mesurer enfin et de façon objective l’efficacité réelle du dispositif sur les prix des loyers. Nous avions critiqué en son temps la méthode utilisée à Paris et un découpage administratif totalement déconnecté de la réalité de terrain. Le déploiement à Lille avait pris en compte cette critique et s’était appuyé sur un découpage plus fin et surtout plus proche des usages réels.

30% des annonces parisiennes dépassent les loyers autorisés dans la capitale

A Paris, la situation est moins nette. Après 2 ans d’encadrement des loyers, nous constatons encore aujourd’hui que près d’un tiers des nouvelles annonces de biens à louer affichent toujours des prix supérieurs à ceux autorisés. A l’évidence, 30% des appartements parisiens ne peuvent pas tous présenter des caractéristiques exceptionnelles pour justifier ces écarts. L’encadrement n’est donc pas totalement respecté dans la capitale et rien ne permet aujourd’hui de mesurer son efficacité et son impact sur les loyers.
Nous appelons donc de nos vœux la mise en place d’un observatoire indépendant qui pourrait, grâce à des méthodes scientifiques et transparentes, mesurer objectivement l’impact d’une telle politique publique et servir d’outil de pilotage afin d’assurer que les objectifs initiaux sont bien atteints.

© cedric33 – Fotolia.com

 


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