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« Coup de froid sur le marché locatif privé », Michel Mouillart

Le marché locatif se dégrade, les loyers baissent… L’analyse de Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, FRICS.

Récession du marché locatif privé

Depuis le début de 2017, l’activité du marché locatif privé ne cesse de se dégrader. Cette rechute qui se constate en fait depuis l’automne 2016 est rapide, transformant donc le rebond constaté en 2015 en simple embellie.

Il est vrai que l’environnement du marché locatif privé se détériore depuis plusieurs mois. La hausse des prix de l’immobilier constatée depuis la fin du printemps 2015 s’est accélérée dès le début de l’année 2017 : mais comme les conditions de crédit ne s’améliorent plus, dès le printemps dernier la solvabilité de la demande a commencé à s’altérer. La vitalité de l’accession à la propriété en a été affectée : avec en conséquence, le recul de la mobilité des locataires du secteur privé qui en d’autres circonstances auraient rejoint le marché de la primo accession. D’autant que depuis le début de l’été, le moral des ménages dont l’INSEE rend compte dans son « enquête mensuelle de conjoncture » a décroché, comme cela s’était déjà observé en 2007, avant que ne se déclenche la grande récession des années 2008 et 2009.

Ainsi d’après CLAMEUR, depuis le début de l’année 2017, l’activité du marché locatif privé diminue rapidement : et le nombre des baux nouveaux signés depuis janvier recule de 4.7 %, en glissement annuel (- 7.2 % depuis 2015).

Baisse persistante des loyers de marché

Après plusieurs années de faible progression voire de recul des loyers de marché et alors que l’activité fléchit, l’année 2017 qui avait commencé par une stabilisation des loyers (0.0 % à fin février, en glissement annuel) s’est depuis engagée sur le chemin de la baisse : avec à fin novembre, – 0.1 % en glissement annuel, alors que le rythme de l’inflation a nettement rebondi depuis un an.

Après correction de l’inflation, les loyers de marché reculent même de 1.2 % sur un an : c’est la deuxième fois depuis 1998 que les loyers enregistrent une telle baisse. L’autre fois, c’était en 2008 lors du déclenchement de la grande récession économique et financière qui avait ébranlé l’économie mondiale, lorsque le marché locatif privé s’était effondré.

Aussi pour l’ensemble du marché, les loyers n’ont progressé que de 0.2 % par an, en moyenne de 2013 à 2017, donc moins vite que l’inflation (+ 0.5 % en moyenne, chaque année d’après l’INSEE). Le ralentissement est remarquable, puisque de 2007 à 2012, la hausse des loyers était de 1.6 % par an, pour une inflation annuelle moyenne estimée à 1.7 %.

Ce mouvement de ralentissement puis de baisse des loyers de marché trouve son origine dans la montée du chômage et la moindre progression voire les pertes de pouvoir d’achat qui ont fortement pesé sur le pouvoir d’achat des candidats à la location. D’autant que dans le même temps, l’absence de revalorisation des aides personnelles au logement, puis à partir de 2012 le durcissement de leurs conditions d’octroi ont affecté les clientèles les plus fragiles que le parc locatif privé accueille largement. Enfin dès 2015, la reprise de l’accession et de la primo accession à la propriété a contribué au départ des locataires aux revenus moyens et élevés et à leur remplacement par des candidats relativement moins aisés.

Affaiblissement des loyers de marché dans les grandes villes

Les évolutions des loyers de marché constatées depuis dix années ne ressemblent donc guère à un dérapage qui aurait partout contribué à l’aggravation des conditions d’accès à un logement, s’agissant notamment des ménages les plus modestes. D’autant que globalement, depuis le début de l’année 2017 les loyers de marché baissent ou progressent moins que l’inflation dans 70.3 % des villes de plus de 10 000 habitants : et plus précisément, ils reculent dans 50.1 % de ces villes. Mise à part l’année 2015 qui avait déjà connu une baisse sensible des loyers de marché, les proportions actuelles sont nettement supérieures à celles qui s’observent habituellement à cette même période de l’année : par exemple depuis 2007, les loyers baissent à fin novembre dans 34.4 % des villes de plus de 10 000 habitants.

En outre, dans la plupart des villes de plus de 100 000 habitants, les évolutions des loyers de marché sont contenues : dans 76.9 % d’entre elles les loyers baissent ou progressent moins que l’inflation depuis le début de l’année 2017 (dans 43.6 % des grandes villes, les loyers diminuent). De plus depuis 2013, dans 66.7 % de ces villes les loyers de marché ont augmenté moins vite que l’inflation : on peut en outre souligner que dans la quasi-totalité des grandes villes, les loyers de marché ont augmenté moins que le revenu disponible des ménages.

Les loyers de marché ont alors reculé depuis 2013 dans 15 grandes villes (38.5 % des plus de 100 000 habitants) : à Amiens, Angers, Argenteuil, Besançon, Caen, Grenoble, au Havre, à Limoges, Marseille, Perpignan, Rennes, Rouen, Saint Denis, Saint Etienne et Toulon. Et ils ont faiblement progressé, moins que l’inflation à Brest, Boulogne-Billancourt, Clermont-Ferrand, Dijon, Lille, Montpellier, Nancy, Nantes, Nîmes, Strasbourg et Toulouse.

Baisse générale des loyers entre deux locataires

La baisse des loyers de marché accompagne donc la récession de l’activité. On pourrait bien sûr être tenté de conclure que l’action publique a remis de la sagesse dans le marché et que les décisions d’encadrement des loyers en évolution et en niveau ont ainsi prouvé leur efficacité, si on oubliait que, dans le même temps, tout cela se constate aussi sur des territoires non concernés par l’encadrement : l’activité recule et les loyers de marché baissent même dans les communes rurales de la zone C !

En fait, les observations que propose CLAMEUR conduisent à une conclusion quelque peu différente puisqu’en 2017, par exemple, les loyers de marché reculent dans 50.5 % des villes de plus de 10 000 habitants. En outre, dans 68.3 % des petites communes situées hors les agglomérations retenues par l’encadrement des loyers en évolution, les loyers baissent ou progressent sous l’inflation : ils baissent dans 50.9 % des petites communes. La panne des loyers de marché se constate partout, même sur les communes dites « rurales » donc sur les plus petits des marchés situés en dehors des zones d’encadrement : la panne n’est donc pas spécifique aux seules grandes villes et à leurs agglomérations.

Il ne faudrait donc pas confondre efficacité des dispositifs publics d’encadrement des loyers et conséquences de l’atonie de la demande et de ses difficultés budgétaires. Si les loyers baissent (presque) partout, qu’ils soient de marché ou de relocation, c’est bien parce que le pouvoir d’achat de la demande est en berne. Donc que les ménages candidats à un logement locatif privé sont, pour nombre d’entre eux, financièrement limités : parce que les revenus stagnent, parce que les aides personnelles au logement ont été particulièrement maltraitées pendant le précédent quinquennat, parce que l’offre locative sociale étant absente sur une grande partie du territoire les ménages pauvres ou très modestes se tournent vers le locatif privé, …

En guise de conclusion

Sur un marché dont l’activité recule et ne semble pas pouvoir se redresser tant la demande s’est affaiblie, alors que les loyers de marché baissent toujours et ont perdu par rapport à l’inflation au cours des dix années, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements est au plus bas.

Depuis le début de 2017, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements recule de nouveau : à 14.5 % des relocations concernées, très en deçà de sa moyenne de longue période (22.2 %) et surtout à son point le plus bas de ces 20 dernières années. Cette évolution vient amplifier le mouvement de dégradation de la qualité du parc (et par conséquent la détérioration des conditions de logement des locataires) constaté au cours des dernières années : compte tenu du taux de mobilité observé depuis le début de l’année, seuls 4.1 % des logements locatifs privés seront améliorés en 2017 (en moyenne chaque année depuis 1998, cette proportion est de 6.3 %).

Sur une grande partie du territoire, hors les grandes agglomérations, les loyers orientés à la baisse depuis plusieurs années sont de trop faible niveau pour assurer l’équilibre financier des projets d’amélioration du patrimoine. Par exemple dans le Cantal, la Haute Loire ou la Creuse, ce ne sont que 10 % des logements reloués qui bénéficient de travaux : alors qu’en Ile de France, cette proportion est de l’ordre de 25 %. Dans les grandes agglomérations, la pression fiscale locale, mais aussi l’instabilité fiscale et règlementaire nationale sont dissuasives pour beaucoup de propriétaires bailleurs : en outre l’encadrement des loyers vient convaincre les propriétaires bailleurs d’abandonner une stratégie active d’entretien de leur patrimoine, surtout lorsque le marché de la transaction se redresse rapidement.


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