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Après une année 2017 record, décrue immobilière en vue

2018 devrait être une bonne année immobilière, sans être pour autant une année record. L’analyse de Century 21.

Année 2017 record, mais décélération de la hausse des prix au second semestre

2017 est une année record, sans aucun doute : année record en termes de transactions réalisées, année record en termes de montant moyen investi par les Français pour acquérir un logement, année record en termes de superficie achetée. Mais le dynamisme du marché, comme la hausse des prix, se sont essentiellement concentrés au premier semestre ; au second, une décélération de la hausse des prix est observée.

Les acheteurs sont toujours plus nombreux à réaliser leur projet immobilier. Pour la 3e année consécutive, le Réseau CENTURY 21 enregistre une progression du nombre des ventes (+6,5% en 2017).

Laurent Vimont, Président de Century 21 France, souligne que « tous acteurs confondus, sur le plan national le seuil historique des 850 000 ventes enregistrées en 2011 en France est littéralement explosé et les estimations tablent sur 950 000 transactions en 2017 ».  Il précise que « les prix augmentent pour la 2ème année consécutive mais restent contenus, (+1,2% sur un an). Le prix moyen au m2 s’établit en 2017 à 2552€, encore loin du plus haut atteint en 2011 avec 2665€ le m2 ».

Sur l’année, le marché reste dynamique, les délais de vente le prouvent en raccourcissant encore (91 jours en moyenne), mais le ralentissement du nombre de transactions réalisées au second semestre montre que le marché s’auto-régule, les acquéreurs refusant d’acheter à n’importe quel prix. Nous sommes encore loin, très loin de la frénésie observée en 2004 où les délais de vente moyens avaient atteint le seuil plancher de 64 jours.

Le prix moyen d’une transaction ? 208 759 € en France

Le Président de Century 21 France précise que « France entière, le montant moyen d’une transaction établit un record historique : 208 759€ en moyenne (202 510 € pour les appartements et 222 847€ pour les maisons) ». Les acheteurs profitent des conditions très favorables du crédit et allongent la durée de leur emprunt pour acheter le plus grand possible : la surface moyenne d’un bien acheté est de 86,2m2 en 2017 (58,4m2 pour les appartements et 114,7m2 pour les maisons), un nouveau record qui efface celui réalisé l’année dernière seulement.

Ces acquisitions sont effectuées principalement pour l’achat de la résidence principale, la part des transactions destinées à l’investissement locatif recule de 4,9%.

Plus d’un quart des transactions sont réalisées par les 30/40 ans quand la part des moins de 30 ans et celle des plus de 60 représentent chacune 19,5% des acquéreurs.

… 452 545 € à Paris

Laurent Vimont note « qu’à Paris, les 9000 € du m2 sur l’année ont définitivement été franchis. Le prix moyen au m2 s’établit ainsi à 9084€ en 2017. Il a pris 7,5% sur un an et 43,5% en dix ans ! »

Et même si les Parisiens sacrifient quelques m2 pour réaliser leur rêve, le montant moyen d’une transaction crève les plafonds : 452 545€ soit 200 000€ de plus qu’il y a onze ans ! Cette hausse des prix essentiellement concentrée sur le 1er semestre a eu pour effet immédiat un ralentissement de l’activité qui, sur l’année, recule de -8,7% par rapport à 2016. Ce coup de frein a provoqué une légère décélération de la hausse des prix parisiens au second semestre. Paris est cependant toujours en surchauffe, les délais de vente continuent de raccourcir pour s’établir à 57 jours ; ils sont cependant encore loin du plus bas observé en 2011. Un logement à l’époque se vendait en moyenne en un mois et demi.

Noir, c’est noir ! L’encadrement des loyers ainsi que l’éventuel élargissement du dispositif à la banlieue parisienne continuent de dissuader les propriétaires bailleurs, et la part consacrée aux investissements locatifs chute de -16,7% pour ne plus représenter que 21,4% des transactions parisiennes (cette part était de 30,1% en 2011). La pénurie du marché locatif ne peut, dans ce contexte, que s’aggraver.

Les retraités qui n’ont plus accès au crédit fuient la capitale (leur part recule de -14,9% en un an). Les employés et ouvriers sont également contraints de s’expatrier et leur proportion parmi les acheteurs régresse de -31% en 2017. Paris devient la capitale des cadres. La part des cadres moyens progresse ainsi de 3,4% quant à celle des cadres supérieurs et des professions libérales, elle fait un bond de 7% en un an.

253 516 € en Ile-de-France

Le Président de Century 21 France indique que « le marché possède les mêmes caractéristiques que sur le plan national : le prix moyen au m2 progresse mais de manière contenue (+1,4% en 2017, une évolution strictement identique à celle de 2016). Il s’établit à 3194€, loin du record de 2011 où le m2 était de 3418€ ». Le montant moyen d’une transaction atteint des sommets : 253 516€ tous types de biens confondus (211 086€ pour les appartements, 317 542€ pour les maisons) pour une superficie également record (80,2m2 en moyenne, 58,2m2 pour les appartements et 109,9m2 pour les maisons).

La hausse des prix modérée maintient la dynamique du marché et le volume des ventes progresse de 4,7% en 2017. Les délais de vente se contractent de 8 jours pour s’établir à 79 jours en moyenne. Ce sont essentiellement les employés et ouvriers qui habitent la banlieue, leur part représente 43% des acquisitions quand celles des cadres supérieurs recule pour ne représenter en 2017 que 12,2% des transactions franciliennes.

Dans le détail, les prix progressent dans tous les départements sauf dans les Yvelines où ils marquent le pas (-0,4%) pour se situer à 3179€ le m2, ce qui ne fait pas des Yvelines le département le moins cher. En effet, le prix moyen au m2 en Seine-et-Marne est de 2302€. La progression du prix la plus importante touche les Hauts-de-Seine (+8,7% en 2017), ce département est celui où les prix sont les plus élevés d’Ile-de-France (5802€ le m2), avec pour corollaire une chute de l’activité de -7% sur un an.

De fortes disparités selon les régions

Si huit régions voient leur prix augmenter, ces augmentations n’ont pas toutes la même envergure. Le Centre-Val-de-Loire, le Grand Est, la Nouvelle-Aquitaine connaissent des progressions de prix supérieures à 3% quand Auvergne- Rhône-Alpes, la Bourgogne-Franche-Comté, la Normandie, les Pays-de-la-Loire connaissent des hausses de prix plus modérées (inférieures à 3%) et l’Occitanie est stable. A l’inverse, trois régions voient leur prix moyen au m2 baisser en 2017 : la Bretagne, PACA, les Hauts-de-France. Les différences sont moins prégnantes quand il s’agit des volumes de ventes. Seuls les Pays-de-la-Loire voient leur activité reculer de -1,6% sur l’année.

Pour Laurent Vimont « une donnée importante pourrait expliquer à elle-seule la bonne tenue du marché en régions : à l’exclusion de l’Ile-de-France et de PACA, dans toutes les régions le montant moyen d’une transaction est inférieur au montant qu’un ménage peut emprunter sur 20 ans avec 2000€ de mensualités. En d’autres termes, les Français peuvent acheter sans nécessairement avoir d’apport personnel. Cela fait deux ans que les taux et les prix le permettent, créant un contexte extrêmement propice à l’achat. Les ménages qui le peuvent en profitent ».

2018, devrait être une bonne année, sans être une année record

Pour conclure, Laurent Vimont note « qu’en deux ans, la plupart des personnes qui pouvaient acheter grâce aux taux bas ont sauté le pas (si c’était dans leur projet). Les conditions de crédit, déjà extrêmement favorables, pourront difficilement l’être davantage, il faut donc s’attendre à ce que la progression de l’activité continue sa décrue dans les prochains mois, sans pour autant générer une atonie du marché. Ce dernier pourrait en revanche se bloquer si les prix ou les taux augmentaient vite, mais les indicateurs ne semblent pas pointer dans cette direction. L’année 2018 devrait donc être bonne sans connaître les records qui caractérisent celle que nous venons de passer ».


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