Le marché immobilier ralentit, les prix progressent mais moins vite

Vous vous demandez où va le marché immobilier en 2018 ? Pour vous aider à y voir clair, voici ce qu’il faut retenir du bilan 2017 du baromètre LPI-SeLoger et de l’analyse de porte-parole, Michel Mouillart.

2017, une année exceptionnelle mais qui ne s’est pas terminée aussi bien qu’elle avait démarré

La croissance de l’économie s’est relevée : + 1.8 % contre 1.1 % en 2016. Le niveau du chômage a donc commencé à reculer, doucement. Le moral des ménages s’est amélioré au cours du 1^er semestre. Après la dégradation constatée entre juillet et octobre, l’amélioration a repris. Les soutiens publics (APL-accession, dispositif Pinel et PTZ) ont permis à la demande de se réaliser aisément, sur tous les territoires. Les taux des crédits immobiliers sont descendus très bas : 1,53% contre 1,64% en 2016. Alors que le rythme de l’inflation se redressait : 1,2% en 2017 contre 0,2% en 2016.  La durée des crédits accordés s’est allongée de près de 6 mois. Elle a renoué avec les taux élevés observés avant la crise des années 2008-2009. Le total des offres de crédit acceptées a rebondi (+ 12.9 % contre + 3.7 % en 2016). Il s’est établi à son plus haut niveau historique (177.5 Mds d’€, hors rachats de créances).  Si le marché du neuf a bien fini l’année, 2017 ne s’est pas terminée aussi bien qu’elle avait commencé sur le marché de l’ancien …

Les prix de l’ancien progressent moins vite

Après une embellie en 2014, l’inversion de tendance des prix s’est constatée durant l’été 2015.  Et dès novembre, la stabilisation des prix des logements anciens était devenue une réalité.  La hausse des prix s’est renforcée en 2016 :  avec + 2.9 % (après + 0.3 % en 2015). Après une tension maximale au cours de l’été 2017 (+ 4.6 % de juillet à septembre), la hausse des prix commence à ralentir : + 4.4 % en fin d’année. La hausse des prix s’est accélérée en 2016 : pour culminer à 5.6 % en GA au printemps 2017. Depuis le début de l’été, la hausse se fait moins rapide : 3.5 % fin 2017, en GA.

 

La hausse des prix du neuf commence à ralentir

Après avoir hésité durant deux années, l’inversion de tendance des prix s’est constatée durant l’été 2015. Et dès l’automne 2015, la hausse des prix des logements neufs s’est confirmée. La hausse des prix s’est confirmée en 2016 : avec + 2.0 % (après + 2.0 % en 2015). Après une tension maximale au cours de l’été 2017 (+ 3.5 % en août), la hausse des prix commence à ralentir : + 3.0 % en fin d’année.

Les écarts se creusent considérablement d’une région à l’autre

On constate une amplitude des prix au m² sensible, entre les régions les moins chères et celles où les prix sont les plus élevés : de 1 à 3,5 dans l’ancien, de 1 à 2,5 dans le neuf.  En outre, les prix de l’ancien sont les plus faibles le long d’une quasi-diagonale : Champagne-Ardenne, Lorraine, Bourgogne, Franche Comté, Auvergne et Limousin … épousant pratiquement la « diagonale des faibles densités » (démographie et développement économique).

Partout, les prix de l’ancien ont augmenté en 2017

 

Dans l’ancien, les prix des logements ont augmenté dans toutes les régions en 2017. Alors que les prix sont restés à peu près stables en Haute-Normandie ; ailleurs, la hausse s’est faite au rythme de l’ensemble (4 à 5%)

 

 

 

Les prix du neuf ont baissé en Lorraine et en Poitou Charentes

Dans le neuf, les prix des logements ont augmenté dans 19 régions.  Les prix ont baissé en Lorraine et en Poitou-Charentes.  Ils ont cru lentement dans le Centre, en Languedoc-Roussillon, en PACA et en Picardie, mais l’augmentation a été la plus forte en Basse Normandie, en Bourgogne, en Franche Comté et en Haute Normandie. Et surtout dans le Limousin, mais sur un marché étroit. Ailleurs, la hausse s’est faite au rythme de l’ensemble (de l’ordre de 3%).

Les prix reculent sur un an dans un quart des villes de plus de 100 000 habitants

Sur un marché dont l’activité s’affaiblit progressivement, les prix reculent sur un an dans un quart des villes de plus de 100 000 habitants.  Et ils ne progressent que lentement, bien en deçà du revenu disponible des ménages, dans un autre quart des grandes villes. Les prix reculent dans 8 villes, parfois rapidement.  Dans la plupart des autres grandes villes, le rythme de la hausse ralentit, parfois assez fortement. Le ralentissement est d’ailleurs marqué après une année 2016 de hausse rapide des prix au Mans et à Nîmes, voire à Nice et à Tours.

 

L’année 2016 s’était mieux terminée qu’elle n’avait commencé. Après une forte reprise des ventes en 2015 (+ 9.6 %), 2016 avait connu une nouvelle hausse de l’activité (+ 9.8 %), grâce à une fin d’année exceptionnelle. L’année 2017 a très bien commencé, bénéficiant d’un environnement exceptionnel : au début du printemps, les ventes réalisées progressaient de plus de 12 % sur un an. Mais la hausse des prix des logements a déstabilisé la demande des ménages jeunes ou modestes. Et après des mois d’été durant lesquels la progression des ventes s’est faite moins rapide (plus de 7 % sur un an, tout de même), la conjoncture a atterri durant l’automne. L’année 2017 finit moins bien qu’elle n’avait commencé : + 2.5 % sur un an. Toutefois, jamais par le passé le marché n’avait eu à connaître un tel niveau d’activité.

Le rythme de progression des ventes ralentit

En dépit d’un très bon début d’année, le rythme de progression des ventes ralentit, en réponse à la hausse des prix : d’ailleurs, rapportés aux revenus des ménages qui achètent des logements anciens, les prix n’ont jamais été aussi élevés, même en 2007. Souvent le marché hésite encore (Basse Normandie, Franche Comté, Midi Pyrénées et Lorraine). Mais il a déjà basculé dans la récession lorsque la hausse des prix n’était plus soutenable (Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Centre, Haute Normandie et Languedoc Roussillon). Alors qu’il continue à s’enfoncer lorsque les ménages ne peuvent plus résister financièrement à la remontée des prix (Champagne-Ardenne et Limousin). Néanmoins, dans quelques régions (Pays de la Loire et Poitou-Charentes), les ventes continuent à augmenter à un rythme soutenu. Et certains marchés résistent encore : lorsque les capacités financières des ménages le permettent (Aquitaine, Ile de France, PACA et Rhône-Alpes) ou lorsque les évolutions des prix ont été moindres qu’ailleurs (Nord-Pas de Calais, Picardie).

Le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens devrait se poursuivre en 2018. Toutefois, les inégalités déjà constatées entre les villes vont encore se renforcer. L’activité devrait reculer en 2018, en dépit de conditions de crédit qui vont rester excellentes, la hausse des prix des logements continuant à altérer la demande des ménages.

D’autant que le marché de l’ancien subira le contrecoup des décisions publiques concernant les aides accordées pour l’achat ou la construction d’un logement neuf.

Que retenir de 2017 ?

L’année 2017 a été une année d’atterrissage des ventes de logements anciens : + 2.5 % en 2017 (après + 9.8 % en 2016 et + 9.6 % en 2015). Après avoir culminé à 4.6 % de juillet à septembre, la hausse des prix ralentit depuis octobre. En novembre les prix signés étaient en augmentation de 4.4 % sur un an. La hausse reste plus forte pour les appartements (+ 4.8 % contre + 2.6 % en 2016) que pour les maisons (+ 3.8 % contre + 3.4 % en 2016).  Les prix de l’ancien reculent sur un an dans un quart des grandes villes. Et ils progressent lentement, bien en deçà du revenu disponible des ménages, dans un autre quart des grandes villes. En 2016, les prix augmentaient dans 90 % des grandes villes. La hausse des prix ralentit dans le neuf depuis août, avec  + 3.0 % en 2017 (après + 2.0 en 2015 et en 2016) : + 5.2 % pour les maisons (+ 3.5 % en 2016) et + 2.6 % pour les appartements (+ 1.7 % en 2016)

Méthodologie

La base de données de LPI comprend 3 400 000 biens (avec compromis ET mandat) : 45% de maisons et 55 % d’appartements 83 % d’accessions à la propriété, 13 % d’investissements locatifs et 4 % de résidences secondaires collectés auprès de 5 927 agences immobilières, promoteurs, foncières et établissements de crédit .  Cela correspond à un total de 700 000 logements neufs (21 % de la base) soit 140 000 biens en 2017 (12 000 par mois) et de 2 700 000 logements anciens (79 % de la base) soit 420 000 biens en 2017 (35 000 par mois).  Pour 2017, la base de données de LPI recouvre 50 % du marché du neuf (280 000 opérations réalisées par les ménages) et de l’ancien (840 000 opérations réalisées par des particuliers plus 40 000 par des non résidents).

Sources : Baromètre LPI-SeLoger, INSEE, Observatoire Crédit Logement/CSA et Observatoire de la Production de Crédits Immobilier