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« Encadrement des loyers: la dialectique de la pol...

« Encadrement des loyers: la dialectique de la politique et du marché », Olivier Colcombet

Le directeur général de DigitRE Group revient sur l’invalidation judiciaire de l’encadrement des loyers.

Après le tribunal administratif de Lille, c’est celui de Paris, sur les mêmes considérants, qui vient d’invalider l’encadrement des loyers privés dans la capitale. Il est intéressant de lire le jugement:

La loi ALUR n’est pas remise en question dans son principe, bien sûr.

On parle ici de sa mise en œuvre, qui a trahi l’esprit et la lettre du législateur. En effet, la loi disposait que l’encadrement devait concerner toute une agglomération et non seulement sa ville centre. Elle en identifiait en outre 28, dans lesquelles le déséquilibre entre l’offre locative et la demande conduisait à des tensions sur les loyers.

Au demeurant, on n’a pas de peine à comprendre l’intention de Cécile Duflot et des parlementaires qui ont voté le texte: un marché s’entend d’une zone large, dans lesquelles s’opèrent des transferts. En clair, un locataire choisit son logement le plus souvent selon des critères de distance par rapport au lieu de travail, de qualité des services de proximité, de sécurité, qui ne limitent pas son horizon à une commune. L’impact sur le niveau des loyers est à l’avenant: les loyers dans le 17e arrondissement de Paris ne sont pas si différents de ceux de Levallois, contiguë. Alors pourquoi le pouvoir exécutif, le gouvernement de Jean-Marc Ayrault d’abord avec Paris en août 2015, puis celui de Manuel Valls à Lille en février 2017, a-t-il commis l’erreur de ne pas respecter la loi, qui avait une approche macro-économique?

Simplement parce que les logiques politiques et juridiques et les considérations économiques ne font pas bon ménage. Explication.

D’abord, le temps: entre l’engagement du candidat Hollande en 2011 et la mise en œuvre, 4 ans se sont passés à Paris et 6 à Lille. Dans l’intervalle, le marché avait fait son office et s’était calmé, parce que les ménages avaient vu leur solvabilité baisser et que les loyers s’étaient ajustés. Le marché est plus prompt à réagir que la décision publique, qui suit des process longs. L’observatoire national Clameur vient de révéler que les loyers au cours des douze derniers mois avaient baissé dans la plupart des communes de France et que là où ils avaient augmenté, ils l’avaient fait à des vitesses deux fois moindres que l’inflation en moyenne.

Ensuite, pour encadrer et fixer des loyers médians appelés à servir de référence, il faut des observatoires, difficiles et coûteux à bâtir.

A Paris, existait l’OLAP, qui a permis d’agir vite et bien. Ailleurs, en couronne parisienne, à Lille et alentour, rien de semblable: l’embarras technique a conduit à ne pas exécuter la loi avec rigueur.

Enfin, le problème politique: pour deux maires emblématiques attachées à encadrer, Anne Hidalgo et Martine Aubry, combien dans leurs agglomérations sont opposés à ce geste?

Pas seulement d’ailleurs pour n’être pas du même bord politique, mais parce que les situations de marché sont contrastées et n’exigent pas toutes le même traitement.

Voilà qu’Emmanuel Macron, son Premier ministre et le tandem formé par le ministre de la cohésion des territoires et son secrétaire d’État sont face à un dilemme: élargir l’encadrement ou faire abroger l’article de la loi qui a instauré le dispositif en question. Ils doivent se demander, sans préjugé, sans idéologie, si l’arme règlementaire est adaptée pour maitriser un marché qui sait se réguler plus vite et mieux que des arrêtés le feront jamais.

Ils doivent aussi s’interroger sur l’impact psychologique de l’encadrement: cet effet indirect inquiète, parfois indûment, les investisseurs, qui acquièrent la conviction que leur liberté est obérée et malmenée. Deux conceptions du rôle de la règlementation s’opposent: l’une tient la décision publique pour supérieure à tout et interventionniste par principe, l’autre, réaliste, considère le marché plus efficace et est parcimonieuse de l’action de l’État. Le second est autrement plus moderne et, de responsables politiques jeunes, neufs et indépendants des codes établis, on s’attendrait à ce qu’elle les séduise davantage.


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