Guerre en Ukraine : « A Paris ou à Moscou, le marché de l’immobilier de prestige est en suspension », Thibault de Saint Vincent

Thibault de Saint Vincent
© DR.Thibault de Saint Vincent

Thibault de Saint Vincent, Président de Barnes, analyse l’impact des sanctions contre la Russie sur le marché de l’immobilier de prestige.

MySweet’immo : Comment les sanctions contre la Russie vont-elles impacter le marché de l’immobilier ?

Thibault de Saint Vincent : Pour l’instant, c’est trop tôt pour le dire mais il y a toujours, comme dans chaque crise, une phase d’attentisme de la part des acheteurs et des vendeurs. Aujourd’hui, cette guerre en Ukraine n’a pas un impact direct sur le marché si ce n’est qu’elle inquiète. La 1ère guerre du Golfe avait bloqué un temps le marché parisien. Après, malheureusement, les gens s’habituent à la guerre : pour preuve, la 2e guerre du Golfe n’a quasiment pas eu d’impact. Ce que les acteurs économiques n’aiment pas c’est l’incertitude. Ensuite ils s’adaptent. Ce qui est sûr, en revanche, c’est que l’immobilier de luxe est toujours perçu, dans ces périodes troubles, comme une valeur refuge au même titre que l’or. On l’a vu pendant la crise sanitaire. Ces jours-ci, nous avons reçus plusieurs appels de clients qui cherchent à « investir» leur argent dans l’immobilier pour ne pas garder trop de cash à la banque.

Depuis la sortie du 1er confinement, l’immobilier de prestige est au beau fixe en France. Après avoir été porté par une clientèle principalement française, il s’est ré ouvert à l’international depuis la mi-2021 (essentiellement aux Européens et aux Américains). Il faut donc relativiser l’impact des Russes sur le marché car la France est une place très internationale et très diversifiée en termes de nationalités des investisseurs.

MySweet’immo : Peut-on craindre une hausse des prix ?

Thibault de Saint Vincent : Il est vrai que la création monétaire très importante durant la crise sanitaire a engendré beaucoup d’inflation tant aux Etats-Unis qu’en Europe. Cela s’est traduit par une hausse des prix sur les biens les plus exceptionnels. A titre d’exemple, les propriétés sur l’eau à Miami, les propriétés sur le Lac Léman ou les beaux hôtels particuliers sur le Champs de Mars atteignent aujourd’hui des montants qui dépassent souvent les 20 ou 30 millions d’euros. Toutefois nous pensons que les prix devraient se stabiliser autour du niveau actuel, qui est au plus haut.

MySweet’immo : Les Russes ont-ils beaucoup acheté sur le marché immobilier de luxe français ?

Thibault de Saint Vincent : Depuis le début des années 2000 et jusqu’à 2014/15, les Russes ont très présents. Ils ont notamment beaucoup acheté sur la Côte d’Azur, dans les Alpes notamment à Courchevel et dans une moindre mesure à Paris et sur la Côte Basque. Mais la 1ère crise en Ukraine a marqué un coup d’arrêt dans leurs achats immobiliers à l’étranger. A cette époque, les lois sur les sorties de capitaux ont évolué en Russie, les oligarques qui avaient depuis longtemps des intérêts en Europe ont continué à investir mais la grande majorité a levé le pied et s’est reportée sur le marché Russe, à Dubaï ou dans l’Asie du Sud Est. Ceci s’est traduit par une reprise du marché immobilier en Russie depuis 2017 : les prix sont repartis à la hausse notamment à Moscou et à Saint-Pétersbourg, sur la mer Baltique, et Sotchi, au bord de la mer Noire. Depuis 5 ans, on les voit beaucoup moins en France même à Courchevel. Ils restent présents à Nice mais c’est une clientèle moins haut de gamme (qui achète des biens entre 500 000 et 5 millions d’euros)

MySweet’immo : Quel type de biens les Russes affectionnent-ils particulièrement ?

Thibault de Saint Vincent : Il y a 20 ans, on a vu arriver sur le marché une clientèle bling bling à la recherche de biens tape à l’œil. Depuis une dizaine d’années, elle a évolué. Ses goûts sont plus proches de ceux des occidentaux.

MySweet’immo : Aujourd’hui, avez-vous le droit de vendre à des Russes ?

Thibault de Saint Vincent : Comme les banquiers, les assureurs, les avocats ou les notaires, les agents immobiliers sont soumis à la loi contre le blanchiment dite loi Tracfin, chargée depuis de 10 ans, de lutter contre la fraude fiscale, le blanchiment d’argent, le financement du terrorisme et l’argent de la drogue. Nous sommes donc tenus de signaler au ministère de l’Économie et des Finances toute entrée en relation d’affaires avec une personne « à risques ». La Russie fait déjà partie depuis longtemps des pays considérés comme « sensibles » sur la liste Tracfin. Cette loi ne nous interdit pas de vendre à un Russe mais elle nous oblige à une déclaration si nous avons un doute sur le profil et la provenance de l’argent. Si c’est un Russe qui habite en France depuis 20 ans, par exemple marié à une Française et disposant d’actifs et de revenus dont la provenance est justifiée en France … Pas de problème. Si c’est un Russe résidant en Russie en ce moment, oui, nous ferons une déclaration. A l’administration financière de décider de la suite et éventuellement de bloquer le produit de la vente en application de la loi.

MySweet’immo : Quels retours avez-vous sur l’impact de la guerre sur le marché en Russie ?

Thibault de Saint Vincent : Notre bureau licencié de Moscou nous a indiqué que l’activité était à l’arrêt depuis une quinzaine de jours. De nombreuses transactions ont été suspendues. Bien davantage que chez nous, les acquéreurs sont dans l’attentisme. Ils attendent les résultats économiques des sanctions infligées à leur pays, qui ne peuvent pas être appréciés à ce stade. De l’avis du responsable de notre bureau Barnes à Moscou, après avoir privilégié l’or et les crypto monnaies, les Russes devraient ensuite réinvestir massivement dans l’immobilier de prestige, valeur refuge là-bas comme ici, dès l’arrêt des combats ou d’un début de processus politique. Il s’attend aussi à des mouvements : certains oligarques pourraient choisir d’alléger leurs positions eu Europe et d’autres, au contraire, prêts à s’installer définitivement hors de Russie, pourraient y consolider leurs positions.

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