De la crise à la guerre : apprendre à avancer dans le noir, à petits pas !

Impact Guerre en Ukraine
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Avec le déclenchement de la guerre en Ukraine, il est devenu évident que l’économie française va traverser une zone de turbulences dont les économistes s’efforcent d’évaluer l’importance et de chiffrer au mieux tous les effets. L’analyse de Michel Mouillart,Professeur d’Economie, FRICS.

Depuis mars 2020 et le déclenchement de la crise sanitaire, l’économie française doit faire face à de multiples chocs d’une ampleur telle, pour la plupart d’entre eux, que peu de secteurs économiques ont été épargnés. Le déclenchement de la guerre en Ukraine est alors venu rajouter de la déstabilisation dans une économie encore en convalescence. Et les conséquences du choc qui va en résulter sont encore délicates à évaluer et difficiles à gérer au plan macroéconomique, tant il est vrai que l’incertitude est considérable sur l’issue et la durée du conflit.

Pour autant, il n’est pas inutile de rappeler certains des enchaînements économiques qui risquent, aujourd’hui, de fragiliser (durablement ?) la croissance et des équilibres sociaux déjà difficiles à préserver. Et il serait probablement illusoire de croire que les marchés du logement pourront passer entre les gouttes !

Une reprise aux pieds d’argile

Après une année 2020 de récession générale de l’économie française et de dégradation des marchés immobiliers, 2021 a été celle du rebond. Néanmoins, les nuages qui s’étaient formés tout au long de l’année faisaient déjà peser un risque de ralentissement : après un PIB en progression de 7.0 % en 2021, les scénarii macroéconomiques pour 2022 présentés en décembre 2021 et janvier 2022 prévoyaient une croissance comprise entre 3.6 % (Banque de France) et 4.2 % (BNP-Paribas), pour une poursuite du ralentissement en 2023 et 2024. Trois nuages principaux s’étaient en effet formés, renforcés par les perturbations habituelles de la demande souvent évoquées à l’approche de l’élection présidentielle, puis des élections législatives (l’attentisme préélectoral) :

  • Le renforcement de l’inflation : même si la BCE estimait toujours qu’en dépit d’une persistance plus longtemps que prévu, les tensions sur les prix auraient dû largement faiblir à partir de l’automne 2022 et repasser sous la barre des 2 % dès 2023.
  • Le resserrement de l’accès au crédit voulu par la Banque de France et le Ministère de l’Economie : avec une sur réaction des banques clairement attendue en début d’année. Puis, à partir du printemps, des conséquences limitées dans le neuf qui bénéficie toujours des aménagements des mesures prises par le HCSF. Mais des difficultés persistantes pour le financement des achats de logements anciens par des ménages faiblement dotés en apport personnel.
  • Des soutiens publics à la demande en mode « atterrissage » : laissant donc peu de place pour une relance de l’activité (comme l’examen des « programmes » des principaux candidats à la Présidence de la République en atteste), au-delà de l’effort budgétaire public d’adaptation (mesuré, voire sans ambition) du parc de logements aux enjeux du réchauffement climatique.

Dans ce contexte, en janvier 2022, mes prévisions d’activité (relativement optimistes) avaient évidemment intégrées ces éléments : avec un recul de la production de crédits immobiliers aux particuliers résidents (hors les rachats, les prêts relais et les renégociations) de 7.7 % en 2022, avant un (léger) rebond en 2023 (+ 3.3 %) ; et une diminution modérée du nombre de logements anciens acquis par des particuliers résidents, avec – 3.5 % en 2022, avant une lente remontée (+ 3.7 %) dès 2023.

Alors que le secteur de la construction risquait tout autant que les autres marchés immobiliers, étant en outre plus exposé aux conséquences de tensions inflationnistes renforcées par les orientations des politiques publiques :

  • Avec la flambée de prix des matériaux de constructions : ciment, bois, plastiques, métaux, électronique et verre, notamment, en réponse aux bouleversements provoqués par la crise sanitaire.
  • Avec la mise en place de la norme RE2020 applicable depuis le 1er janvier pour les logements individuels et collectifs … qui devrait réduire le bilan carbone de la construction sans que le secteur soit vraiment certain de la possibilité technique d’atteindre les objectifs affichés par les pouvoirs publics.
  • Avec à partir de 2023, le renchérissement du coût du recyclage des déchets du bâtiment qui, avec la norme RE2020, devrait alourdir de l’ordre de 10 % le coût de la construction.
  • Avec la raréfaction, donc le renchérissement, des terrains constructibles, du fait de la loi Climat et résilience de 2021 qui impose de réduire de moitié l’artificialisation des sols en 2030, puis d’y mettre un terme en 2050.

Dans ce contexte et sans contrainte publique nouvelle (ce qui constitue un pari audacieux sur l’avenir), après 388 800 logements commencés en 2021, le niveau de la construction aurait dû se réduire en 2022 (de l’ordre de 377 000 mises en chantier), pour se ressaisir doucement en 2023 (385 000 commencé) : et en fait, compte tenu de l’évolution de la population, ne retrouver alors que le niveau de construction de l’année 1953, juste avant que l’Abbé Pierre ne lance son « Appel à l’insurrection de la bonté » !

Avec le déclenchement de la guerre en Ukraine, il est devenu évident que l’économie française va traverser une zone de turbulences dont les économistes s’efforcent d’évaluer l’importance et de chiffrer au mieux tous les effets.

Les incertitudes des estimations d’impact précoces

Mais il n’est jamais facile de présenter une estimation de l’impact économique d’une crise (majeure) lors de son déclenchement.

Par exemple en mars 2020, au tout début de la crise de la Covid-19, le projet de loi de Finances rectificative présenté par le Gouvernement estimait que « le choc négatif lié à l’épidémie … conduirait à une évolution du PIB d’environ – 1 % en 2020 ». Et de préciser que « l’impact économique … retenu pour cette prévision » était cohérent avec les évaluations publiées par l’OCDE et la BCE. De même, le scénario économique présenté par la Société Générale attendait un recul du PIB de 0.4 % en 2020, sous l’hypothèse que la pandémie atteindrait « son point culminant » au deuxième trimestre de l’année en cours.

Dans le même temps, la banque américaine Morgan Stanley s’attendait à un recul du PIB français de 4.8 % en 2020. Alors que le budget rectificatif présenté au Bundestag en mars 2020 anticipait une récession du PIB allemand de 5 % en 2020 !

Au final, la récession du PIB français fut de 8.0 % en 2020. Et les mêmes incertitudes demeurent en 2022, moins d’un mois après le déclenchement de la guerre en Ukraine. Car même si tous les observateurs s’accordaient sur le même constat en début d’année 2022 (un rythme de croissance plus lent, avec de tensions renforcées sur le marché du travail et une inflation soutenue mais en voie de ralentissement), le déclenchement de la guerre a bouleversé la donne et la montée des incertitudes macroéconomiques a rendu encore plus délicate la construction de scénarii prospectifs et les prévisions : tous intègrent un choc d’offre important pour les principaux produits de base, une pression sur les prix supplémentaire et au total un ralentissement de la croissance. Et parfois, le choix a été de construire plusieurs scénarii assez typés (à l’exemple de la BCE), afin de balayer au mieux le champ des possibles.

Pour sa part, la banque Morgan Stanley a récemment actualisé son scénario pour 2022 et 2023 : pour la zone euro, elle a réduit « son estimation de base pour la croissance du PIB, de 3.9 % à 3.0 % » pour 2022 et l’a ramenée à 2.3 % pour 2023. Le ralentissement de la croissance serait alors plus fort pour l’Allemagne et l’Italie, compte tenu de leur forte exposition au gaz russe, et un peu plus faible pour la France. Mais comme dans leur scénario le rythme de l’inflation ralentirait nettement dès la fin de 2022 pour redescendre progressivement vers les 2 % en 2023, pour les économistes de la banque, la BCE commencerait à « normaliser » sa politique monétaire vers la fin de 2022, en relevant doucement ses taux d’intervention. 

Précisément, pour la Directrice Générale de la BCE, les risques que l’Union européenne soit sévèrement touchée « ont considérablement augmenté », même si économie de la zone euro devrait encore connaître une croissance robuste en 2022. Néanmoins, le rythme de la croissance serait plus lent que ce qui était prévu avant le début de la guerre : dans le scénario le moins brutal, 3.7 %, contre les 4.2 % attendus au début de l’année. La hausse des prix dans la zone euro a en revanche été fortement revue à la hausse, avec une prévision à 5.1 % (contre 3.2 % auparavant), puis à 2.1 % en 2023 (1.9 % en 2024).

Mais la BCE a élaboré d’autres scénarii, en fonction d’un rationnement du gaz russe imposé à la zone euro : un simple rationnement de 10 % se traduirait alors par une contraction du PIB de 0,7 point en 2022 (au lieu du 0.5 % précédent) ; et en cas d’arrêt total de l’alimentation en gaz, l’impact sur la croissance serait de 3 points en 2022. Ce dernier scénario étant le pire pour les économistes, puisqu’il conjugue (très) faible croissance et forte inflation : c’est celui de la stagflation, telle celle qui a miné les économies occidentales à la suite du 1er choc pétrolier, en 1973.

Des conséquences plus limitées pour l’économie française ?

En 2022, les pays de l’Union Européenne vont donc connaître moins de croissance, plus d’inflation et surtout une situation d’incertitudes qui, si elle se prolongeait en 2023, devrait affecter plus profondément les économies et pour une période assez longue.

Mais en ce qui la concerne, la France qui est moins exposée aux conséquences directes d’une raréfaction et d’un renchérissement du prix du gaz en raison notamment de la présence d’une énergie nucléaire faisant défaut à nombre de ses partenaires devrait souffrir d’une poussée inflationniste (un peu) moindre : en moyenne, le rythme de son inflation est en général inférieur à celui de la zone euro. Et comme en 2021 la Russie ne représentait que 1.3 % de ses exportations (pour 1.7 % de ses importations), l’impact direct sur l’économie française du contrecoup des sanctions économiques (au minimum, 2 à 3 % du PIB de la Russie) devrait être inférieur au 0.5 % de PIB (estimation basse de la BCE) à 0.9 % de PIB (estimation de la banque Morgan Stanley) attendu en 2022.

La France devra cependant faire face à 3 défis majeurs :

  • Un choc très sérieux sur l’offre de plusieurs matières premières : gaz, pétrole, céréales, minerais. Avec une nette tendance à l’accélération de la hausse de leurs prix : donc, avec un impact marqué sur les coûts des entreprises, sur leurs difficultés d’approvisionnement ; avec à la clé, une réduction de leurs marges, une augmentation de leurs prix de vente ; et très certainement un choc induit sur leur demande … L’incertitude sur l’issue et la durée du conflit rendant la situation actuelle encore plus difficile à gérer.
  • Ce choc a aussi un effet négatif sur la confiance des ménages, avec une modification de l’arbitrage entre consommation et épargne dans un contexte où la récupération de la demande était encore incomplète et son niveau inférieur à sa tendance d’avant la crise de la Covid. Surtout dans le contexte actuel d’une dégradation du pouvoir d’achat.
  • Une réponse budgétaire publique contrainte par les déficits et les dettes élevés hérités de la crise sanitaire, même si jusqu’alors la Commission européenne a recommandé une orientation de la politique budgétaire encore expansionniste en 2022.

Dans sa note de conjoncture du 14 mars, la Banque de France présente alors une estimation avancée des conséquences économiques à attendre du déclenchement de la guerre en Ukraine. Elle propose ainsi deux scénarii : le 1er, dit « conventionnel », consiste en une mise à jour de celui de décembre 2021 sur la base des principales informations macroéconomiques disponibles en date du 28 février 2022 et suivant un retour progressif vers une situation dégradée mais plus « normale » (comparable à celle constatée en 2021) dès 2024 ; le 2nd, dit « dégradé », suppose des évolutions des prix du pétrole, du gaz et du blé nettement plus rapides que dans le scénario « conventionnel », à l’image des tensions observées durant les 15 premiers jours de la guerre (avec par exemple, un prix du gaz multiplié par 3 en 2023 et près de 5 en 2024 ; un prix du baril de Brent de 50 % plus élevé en 2023 et de plus de 60 % en 2024).

Pour la Banque de France, le choc d’activité serait négligeable dans le scénario « conventionnel » et dès 2024, la situation serait revenue à la « normale ». En revanche, le choc d’inflation ne serait pas négligeable en 2022 : l’atterrissage de la hausse des prix se réalisant progressivement dès 2023. Et la tension sur les taux d’intérêt des emprunts d’Etat qui se constate depuis le début de l’année, avec un renforcement depuis février dernier, se traduirait par un taux de l’OAT à 10 ans supérieur de l’ordre de 60 points de base sur l’ensemble de la période de prévision.

Dans le scénario « dégradé », le choc d’activité représenterait 0.6 point de PIB en 2022 par rapport au scénario « conventionnel » (de 0.8 point par rapport à celui de décembre 2021), pour s’accroître un peu en 2023 (0.7 point de PIB) et commencer à nettement s’atténuer en 2024. En tant que tel, et au-delà de conséquences sectorielles qui peuvent être plus marquées, le gros du choc reste cependant celui de l’inflation : avec une augmentation des prix de 4.4 % en 2022, donc à un rythme inconnu depuis 1985, puisque au plus profond de la crise des « subprimes », en octobre 2008, l’inflation avait plafonnée à 3.4 %. Et le rythme de l’inflation resterait soutenu en 2023, pour ne repasser sous les 2 % qu’en 2024.

Et c’est probablement en raison de ce choc d’inflation que l’impact de la guerre va être le plus important, compte tenu des conséquences économiques et sociales qu’il devrait avoir : sur le pouvoir d’achat, donc sur les négociations salariales avec (très probablement) une dégradation du climat social une fois les élections passées ; sur le moral des ménages et donc sur leurs intentions de s’engager sur des achats importants ; sur l’évolution des taux des crédits immobiliers et donc (puisque ce n’est pas le taux qui fait l’opération) sur leur capacités d’accès au crédit (des taux plus longs, donc mécaniquement des durées plus courtes, et au final une morsure du resserrement de l’accès au crédit décidée par la Banque de France et le Ministère des Finances plus douloureuse pour les emprunteurs) ; sur des prix des logements neufs en (assez forte) hausse ; sur une baisse supplémentaire du niveau de la construction (comme cela se constate déjà, sur les ventes des constructeurs de maisons individuelles ou sur les compromis signés) et un renforcement des pénuries de logements disponibles venant entretenir l’augmentation des prix des logements anciens) …

Néanmoins, si on se limite au scénario « conventionnel », les conséquences directes à attendre des chocs d’activité et de prix sur les marchés immobiliers devraient rester limitées, en 2022 tout au moins, et ne pas amplifier trop fortement le repli qui était déjà attendu. En revanche, c’est certainement en 2023 que les impacts seront les plus marqués, et encore en 2024. D’autant que le renforcement des tensions sur le taux de l’OAT à 10 ans se propagera sur les taux des crédits immobiliers, au cours du printemps : donc plus tôt que prévu puisque jusqu’alors, les hausses des taux des crédits étaient surtout attendues sur la seconde partie de l’année 2022. Néanmoins, ce ne sont pas ces hausses des taux des crédits qui risquent de peser sur l’activité des marchés immobiliers, mais le maintien de la stratégie de rationnement du crédit mis en place par les pouvoirs publics.

Mais les conséquences économiques qui peuvent d’ores et déjà être identifiées montrent qu’on ne peut écarter la survenance de conséquences (beaucoup) plus fortes que celles escomptées. Et comme les pouvoirs publics n’ont pas vraiment montré jusqu’alors (et notamment durant la crise sanitaire) leur volonté de soutenir les marchés immobiliers, un scénario de détérioration de la conjoncture immobilière sur plusieurs années n’est pas à écarter.

Cependant, il est encore trop tôt pour construire un scénario sectoriel permettant de chiffrer plus précisément les conséquences de la guerre en Ukraine sur l’activité des marchés immobiliers, compte tenu de la profondeur abyssale des zones d’incertitudes qui l’entoure !

Un monde sans espoir est irrespirable[1]

Et pourtant, des raisons d’espérer subsistent encore : car la demande de logements reste forte, tant dans le neuf que dans l’ancien, et le montre à chaque fois que les pouvoirs publics ne la contrarient pas ou lui donnent les moyens de se réaliser.

Enfin, s’il était encore nécessaire de dissiper une possible confusion, il n’est pas inutile de rappeler que si le 1er choc pétrolier a bien affecté les économies, dont celle de la France, il n’est pas à l’origine d’un choc sur la construction ou sur les achats de logements anciens réalisés par des particuliers. Jusqu’au départ de Jacques Chirac de Matignon, les marchés immobiliers avaient tenu bon : alors que c’est l’arrivée de Raymond Barre et la réorientation de la politique du logement qui ont sonné le glas des années de forte construction et d’expansion des marchés immobiliers !

[1] « L’espoir », André Malraux, Gallimard, 1937, p. 268.   

Michel MOUILLART est  professeur d’Economie, FRICS.
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