Comment savoir si mon prêt immobilier va être accepté ?

La durée de prêt

Plus la durée du crédit immobilier est longue, plus la banque prend un risque en prêtant la somme souhaitée. De plus, l’emprunteur devra subir un coût total de crédit important puisque le taux d’intérêt est plus élevé que pour un court emprunt.

Avant de formuler une offre de prêt immobilier, la banque vérifie donc les ressources et la capacité de remboursement. Si elles sont suffisantes, la demande de crédit pourra être acceptée.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement correspond à la part de revenu qui peut être utilisée pour le remboursement du crédit immobilier. Pour une acceptation de prêt, ce taux ne doit pas dépasser 35 %. Avant d’emprunter, il est préférable de solder certaines dettes afin de pouvoir présenter un profil plus convaincant.

En plus du taux d’endettement, les banques vérifient si le reste à vivre est suffisant. Pour accepter une offre de prêt, il doit assez élevé pour que le demandeur puisse assumer ses dépenses courantes.

L’apport personnel

Pour un achat immobilier, des frais s’ajoutent au prix de vente. Les banques apprécient donc qu’un emprunteur dispose d’un apport personnel pour prendre en charge ces dépenses supplémentaires.

Un apport personnel d’au moins 10 % augmente les chances d’obtenir une acceptation du prêt immobilier. S’il est plus important, l’organisme prêteur estime que le risque est moindre. Un accord pourra donc être trouvé pour financer le projet immobilier.

L’âge de l’emprunteur

Plus l’emprunteur est jeune, plus la banque sera disposée à accorder une durée de crédit longue. Un senior peut bien entendu obtenir un crédit immobilier mais la durée de remboursement devra être plus courte. Pour savoir si un prêt immobilier peut être accepté, il faut avant tout se demander si la durée souhaitée est compatible avec l’âge de l’emprunteur.

La situation professionnelle

La banque accorde plus facilement un crédit à une personne qui possède une situation professionnelle stable. Un emploi en CDI présente donc moins de risques qu’un CDD pour une banque qui doit accorder un crédit immobilier. L’ancienneté possède également son importance pour que l’organisme prêteur estime que le risque est limité.

Les indépendants et commerçants peuvent obtenir un accord pour leur demande de prêt immobilier s’ils sont en mesure de démontrer la stabilité de leur situation professionnelle. Des justificatifs des trois dernières années peuvent être joints à la demande de prêt pour convaincre la banque.

Le fichage à la banque de France

Avant de transmettre une offre de crédit, l’organisme prêteur consulte le fichier central des chèques (FCC) et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Un fichage Banque de France peut sérieusement remettre en question votre demande de prêt immobilier. La banque ne prendra pas le risque de prêter à un particulier qui a déjà connu des difficultés de paiement.

Les garanties de prêt immobilier

Pour se prémunir contre les défauts de remboursement de mensualités de prêt, la banque exige bien souvent une garantie. Avec l’aide d’un courtier immobilier, le demandeur peut faire appel à un organisme de cautionnement. En cas de difficultés financières, il prend le relais et se charge de régler les échéances.

Lorsqu’un bien est mis en hypothèque, la banque peut saisir le bien et le vendre aux enchères pour recouvrer les sommes dues. Cette solution, tout comme le recours à un prêteur de deniers ou le nantissement rassure l’établissement financier qui se montre davantage disposé à accepter le prêt immobilier.

Simulation de prêt immobilier : obtenir un accord de principe

Pour vérifier la faisabilité d’un projet immobilier, le simulateur en ligne s’avère utile. Il suffit d’indiquer le montant souhaité pour un achat immobilier ainsi que la durée de prêt. Le demandeur vérifie donc si les mensualités et le taux d’intérêt correspondent à ses capacités financières.

Une fois que les informations concernant la situation personnelle, financière et professionnelle ont été remplies, le simulateur interroge les organismes de crédit. Si un des établissements estime que le projet immobilier est réalisable, il émet un accord de principe. Ensuite, le demandeur devra constituer un dossier complet, avec les justificatifs suivants pour qu’il soit étudié :

• Justificatif d’identité et de domicile ;
• Les 3 derniers bulletins de salaire ou les documents justifiant ses revenus mensuels ;
• Le dernier avis d’imposition ;
• Les 3 derniers relevés de compte ;
• Un RIB.

Ce n’est qu’après avoir pris connaissance de ces documents et de la demande que le particulier qui souhaite réaliser un achat saura si son prêt immobilier est accepté.

Renégociation de prêt immobilier : quels avantages ?

Comme l’indique le code de la consommation, tout emprunteur est en droit de demander une renégociation de crédit immobilier lorsque les taux baissent. Un nouvel examen de la situation peut être réalisé par la banque qui a accordé le prêt. Si elle accepte, les modifications des conditions de prêt peuvent correspondre à :

• Une baisse du montant des mensualités de prêt ;
• Une durée de remboursement plus courte.

Le choix revient à l’emprunteur. Diminuer la durée du prêt permet de rembourser plus rapidement son emprunt et donc d’avoir des intérêts moins élevés. La baisse des mensualités permet de disposer d’un reste à vivre plus important. Bien entendu, pour que ces nouvelles conditions de prêt deviennent officielles, elles doivent faire l’objet d’un avenant au contrat de prêt initial.

Renégocier son crédit immobilier génère certains frais :

• Des frais d’avenant peuvent être réclamés par la banque puisqu’elle accepte d’étudier à nouveau le dossier de l’emprunteur ;
• Lorsque le prêt immobilier est garanti par une hypothèque, tout changement de taux d’intérêt ou de la durée de remboursement doit être inscrit au service de la publicité foncière.

Que devient l’assurance emprunteur en cas de renégociation ?

Renégocier son crédit immobilier signifie qu’un contrat avec de nouvelles conditions est signé. L’emprunteur peut également en profiter pour renégocier l’assurance emprunteur ou faire appel à la délégation d’assurance pour obtenir de meilleurs tarifs.

L’assurance de prêt est indispensable pour faire face à certains événements comme le décès, le chômage ou encore l’invalidité. Pour obtenir une meilleure offre que l’actuelle, il est donc indispensable de comparer les tarifs et les garanties proposées.

La loi Lemoine du 28 févier 2022 permet désormais aux emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance de prêt à tout moment. La souscription d’un nouveau contrat plus avantageux pourra donc avoir lieu lors de cette renégociation de prêt immobilier.

Comment renégocier un crédit immobilier ?

Si la situation professionnelle ou financière a évolué, l’emprunteur peut prendre contact avec sa banque. Un nouvel apport personnel peut aussi convaincre de revoir le montant des mensualités ou la durée de l’emprunt. Au vu de ces nouveaux arguments, l’établissement bancaire peut accepter. Dans ce cas, de nouvelles conditions sont mises en place et un avenant au contrat initial doit être signé.

La banque transmet son accord par lettre recommandée. L’emprunteur dispose d’un délai de 10 jours calendaires pour accepter ou refuser cette offre.

Que doit mentionner l’avenant ?

Selon la nature du prêt immobilier, l’avenant au contrat initial présente des informations différentes.

Pour un prêt à taux fixe :

• Un nouveau tableau d’amortissant indiquant le capital restant dû après chaque échéance ;
• Le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût total du crédit calculé à partir des mensualités restantes et des frais supplémentaires à payer.

Pour un prêt à taux variable, l’avenant doit comporter les éléments suivants :

• Un tableau d’amortissement avec le capital restant à rembourser en cas de remboursement anticipé ;
• Le TAEG et le coût estimé du prêt immobilier jusqu’à la prochaine révision de taux ;
• Les conditions et variation du taux d’intérêt.

Faut-il renégocier ou opter pour un rachat de prêt ?

La renégociation de prêt immobilier n’est pas la seule solution pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt et faire des économies. Le rachat de crédit immobilier constitue également une excellente solution. Chaque emprunteur peut donc décider quelle est la meilleure option :

• La renégociation de crédit immobilier dans la même banque est une démarche simple. De plus, cette solution évite de devoir payer des indemnités de remboursement anticipé réclamées en cas de rachat de prêt par un autre établissement prêteur ;
• Le rachat de prêt immobilier permet de faire jouer la concurrence et d’obtenir des conditions plus favorables. En revanche, des frais de dossier, d’assurance emprunteur et des indemnités de remboursement anticipé sont à prévoir.

Avant d’opter pour une solution en particulier, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) conseille aux emprunteurs d’analyser certains points :

• La durée de remboursement restante doit être supérieure à la durée écoulée : la renégociation est intéressante si elle a lieu lors des premières années du prêt immobilier ;
• Le montant du capital restant dû doit être élevé ;
• La différence entre le taux actuel et le nouveau taux doit être située entre 0,5 et 1 point ;
• Les frais accessoires doivent être pris en compte.

Les critères d’accessibilité aux crédits

Les prêts immobiliers ne sont pas forcément accessibles à tous les profils d’emprunteurs. La première tâche des banques consiste donc à vérifier si les conditions d’octroi sont réunies. Les prêts aidés sont par exemple soumis à des conditions de ressources. L’établissement financier s’assure donc que les particuliers qui soumettent un dossier répondent à ces critères.

Un mineur n’est pas en droit de contracter un crédit, qu’il soit immobilier ou à la consommation. Ce point est donc vérifié par la banque pour protéger ses clients.

La vérification de l’identité de l’emprunteur

L’étude du dossier de l’emprunteur commence par une vérification de son identité. Les informations renseignées doivent correspondre à celles présentes sur les justificatifs transmis :

• Nom et prénom de l’emprunteur ;
• Adresse postale ;
• Date et lieu de naissance ;
• Numéro de téléphone ;
• Adresse e-mail.

Ces données seront utilisées pour créer une fiche d’identité qui sera jointe à l’offre de prêt immobilier. Il est donc impératif qu’elles soient parfaitement exactes.

L’évaluation de la situation financière

Le montant demandé doit correspondre à la capacité d’emprunt. En effet, lorsqu’un crédit est contracté, l’emprunteur s’engage à rembourser l’intégralité du capital. Les mensualités doivent donc être honorées pendant toute la durée du crédit. La banque s’assure que les revenus sont suffisants pour respecter cet engagement.

La vérification de la solvabilité s’impose donc pour toute demande de crédit immobilier. Elle s’évalue notamment par rapport au taux d’endettement. Pour obtenir une acceptation du prêt immobilier, il ne doit pas dépasser 35 % pour que le reste à vivre soit suffisant. La banque doit d’ailleurs sensibiliser l’emprunteur sur les risques d’endettement pour tout emprunt. La présence d’un apport personnel joue en faveur du demandeur puisqu’il permet de réévaluer l’endettement par rapport au capital total demandé pour concrétiser un projet immobilier.

Dans le cadre de l’évaluation de cette situation financière, plusieurs justificatifs seront demandés :

• Les 3 derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus ;
• Les 3 derniers relevés de comptes bancaires ;
• Un RIB ;
• Les justificatifs des autres crédits en cours ;
• Un justificatif de domicile.

La situation professionnelle joue un rôle majeur dans le cadre de la demande de financement. Plus elle est stable, plus le dossier est considéré comme solide. Si le CDI réduit les risques pour un établissement financier, d’autres statuts peuvent l’intéresser. Le demandeur devra donc joindre le maximum de justificatifs pour démontrer cette stabilité.

La consultation du fichier national des incidents de paiement

Lorsqu’un particulier dépose un dossier de demande de crédit, la banque vérifie le fichage pour incidents de paiement. En effet, avant d’octroyer un prêt, qu’il soit immobilier ou à la consommation, l’établissement prêteur est dans l’obligation de consulter le fichier national des incidents de remboursement des particuliers (FICP). Cette démarche permet de savoir si le demandeur a rencontré des difficultés pour le remboursement d’un crédit ou si un dossier de surendettement est en cours.

L’inscription au FICP n’interdit pas la banque d’octroyer un crédit immobilier. Cependant, le plus souvent, elle refusera cet emprunt puisque le risque de ne pas récupérer la somme prêtée est trop important. De plus, elle cherche également à protéger l’emprunteur contre une situation d’endettement à cause de dettes trop importantes.

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