Tout savoir sur le prêt immobilier

Le prêt immobilier permet l’acquisition d’un logement à usage d’habitation. Ce financement est la clé pour devenir propriétaire d’une résidence principale, secondaire ou pour réaliser un investissement locatif. Quel type de crédit immobilier choisir ? Quels sont les éléments importants à connaître avant de souscrire ? My Sweet Immo vous explique tout sur le sujet.

Maison et taux d'interet
Sommaire

Quel prêt pour financer un projet immobilier ?

Selon la situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur, un prêt immobilier spécifique peut être souscrit.

Le prêt épargne logement

Un titulaire d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL) peut prétendre à un prêt de ce type. Cet emprunt servira à financer l’achat, la construction de logement ou la réalisation de travaux.

Le montant du prêt proposé par la banque varie selon la somme des intérêts acquis, la période d’épargne et la durée du prêt. Si un octroi est possible, l’emprunteur profite d’un taux réglementé.

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) correspond à un crédit sans intérêt. Il peut être utilisé pour couvrir 40 % du coût de l’opération mais devra être complété par un autre prêt immobilier à un taux classique. Ce prêt aidé est réservé aux primo-accédants, à savoir les emprunteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale lors des deux dernières années.

Pour obtenir un tel prêt, le logement concerné doit devenir la future résidence principale du demandeur. De plus, son octroi est soumis à conditions de ressources. Cet emprunt est fixé pour une durée de 20, 22 ou 25 ans. L’emprunteur bénéficie d’un différé de remboursement d’une durée de 5, 10 ou 15 ans. Pendant cette période, le ménage n’a aucune mensualité à régler.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné s’adresse aux personnes qui souhaitent acheter leur résidence principale ou y réaliser des travaux. Ce crédit immobilier est accordé sous condition de ressources. Avec un taux d’intérêt plafonné, cette solution permet de limiter le coût global de l’emprunt.

Le prêt conventionné présente de nombreux avantages :

  • Son taux d’intérêt est plafonné ;
  • Il n’est pas soumis à conditions de ressources donc tous les ménages peuvent y prétendre ;
  • Il est cumulable avec d’autres crédits immobiliers : prêt d’accession sociale, PTZ ;
  • Le délai de remboursement peut s’étaler jusqu’à 30 ans.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale (PAS) est réservé aux ménages qui ont des revenus modestes. Ce financement doit servir à l’achat d’une résidence principale ou à la réalisation de travaux. La banque vérifie que les conditions de revenus sont bien respectées, selon la zone géographique du logement et le nombre d’occupants.

Pour vérifier si les ressources sont inférieures au plafond, la banque étudie l’avis d’imposition de l’année N-2 du demandeur et de toutes les personnes qui habitent le logement.

Le prêt d’accession sociale permet de devenir propriétaire facilement grâce à ses atouts :

  • Financement à 100 % du coût de l’opération : aucun apport personnel n’est requis pour obtenir un accord de la banque ;
  • Frais de notaire réduits ;
  • Durée de prêt qui peut aller de 5 à 30 ans : les mensualités de remboursement sont donc adaptées à la capacité financière ;
  • Cumulable avec d’autres types de financements : prêt à taux zéro, prêt Action Logement.

Les prêts immobiliers complémentaires

Pour concrétiser un projet immobilier, d’autres organismes peuvent proposer des prêts immobiliers avec des conditions avantageuses :

  • Prêt Action Logement
  • Prêt des collectivités territoriales
  • Prêt des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles
  • Prêt aux fonctionnaires

Le taux de prêt immobilier

Le coût total d’un emprunt dépend de différents éléments :

  • Le montant emprunté ;
  • Le taux d’intérêt appliqué par la banque ;
  • Le taux de l’assurance emprunteur ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les frais de dossier ;
  • Les frais d’agence immobilière.

Le taux de crédit impacte directement le montant des mensualités de remboursement ainsi que le coût total de l’emprunt. Obtenir un taux avantageux permet de réaliser des milliers d’euros d’économies. La négociation avec l’aide d’un courtier immobilier peut donc être judicieuse.

La durée du prêt immobilier

Le montant des mensualités varie selon le taux fixé par la banque mais aussi selon la durée de remboursement. Un emprunt sur une période courte limite le taux d’intérêt. Toutefois, pour des mensualités plus légères, adaptées à la capacité d’emprunt, un crédit immobilier sur 20 à 25 ans est souvent préférable.

L’allongement de la durée de crédit permet aux ménages les plus modestes de financer un achat immobilier. Les mensualités sont calculées selon le taux d’endettement et le reste à vivre.

L’assurance de prêt immobilier

Lors de la signature d’une offre de prêt, la banque demande qu’une assurance emprunteur soit souscrite, avec les garanties obligatoires telles que le décès et l’incapacité totale de travail.

Pour cette assurance, l’emprunteur devra également obtenir le meilleur taux pour réduire le coût total. Le contrat proposé par les banques peut s’avérer onéreux. Grâce à la délégation d’assurance, une offre plus avantageuse pourra être signée auprès d’un autre organisme, à condition que les garanties soient équivalentes.

Pourquoi effectuer une simulation de prêt immobilier ?

La simulation en ligne d’un prêt immobilier permet de préparer sa demande. En effet, pour chaque projet, cet outil permet de recueillir les informations suivantes :

  • La capacité d’emprunt : il s’agit du montant qui peut être emprunté à la banque selon les revenus et les charges mensuelles ;
  • Le montant des mensualités : selon le montant demandé et la durée du crédit, le demandeur peut visualiser la faisabilité du projet immobilier. Il peut notamment faire varier les éléments pour obtenir la meilleure formule possible.

Obtenir un accord de la banque

Une fois que le dossier est déposé à la banque, elle étudie la demande à partir des aspects suivants :

  • Les ressources mensuelles ;
  • Les charges mensuelles ;
  • Le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35 % ;
  • Le reste à vivre ;
  • La situation professionnelle qui doit être la plus stable possible ;
  • La capacité à gérer ses comptes : évaluée grâce aux relevés de compte ;
  • La présence d’un apport personnel.

À partir de ces éléments, l’établissement prêteur décide si un emprunt immobilier peut être accordé. Lorsque c’est le cas, une offre de prêt est transmise au demandeur.

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