Année immobilière record : 2019 n’a rien à envier à 2018 !

2019 ne pouvait pas être meilleure que 2018 disaient les experts… et pourtant, elle l’a été : tous les records de ventes ont été battus! La tendance devrait se poursuivre en 2020 à la condition qu’aucune rupture majeure ne vienne interférer dans le marché immobilier selon l’analyse du réseau L’Adresse.

L’année 2018 ayant été exceptionnelle d’un point de vue immobilier, nombreux étaient ceux qui redoutaient une baisse pour 2019. Et pourtant, déjouant tous les pronostics, les 12 mois de l’année qui vient de s’écouler ont été encore meilleurs avec un volume des ventes en hausse de 8% tandis que les prix au national ont augmenté de 3%. Une tendance qui devrait se poursuivre selon L’Adresse à la condition qu’aucune rupture majeure, comme une spectaculaire remontée des taux par exemple, ne vienne interférer dans le marché immobilier en 2020.

Un marché immobilier national qui se porte bien

S’il est indéniable que le marché de l’immobilier en 2019 fut propice à la réalisation des projets des acquéreurs (+ 8% de volume des ventes vs. n-1) , et notamment les primo-accédants ou ménages modestes qui n’auraient pu concrétiser une acquisition sans un tel contexte, c’est en grande partie grâce aux taux de crédit de plus en plus bas.,

En effet, du côté du prix au m², ces derniers n’ont pas stoppé leur hausse et ont augmenté de 3% sur l’hexagone sur les 12 derniers mois et de 1% en 3 mois, portant leur moyenne à 2 740 €. Si les mandats de vente se font rares (-10% en comparaison avec la même période de l’année précédente), lorsqu’un bien est en vente, pour peu qu’il soit au juste prix du marché, il se vend bien et de plus en plus rapidement (-2 jours en seulement 3 mois), même si les délais de vente restent, malgré tout, confortables avec une moyenne à 85 jours.

La province, un marché porteur pour la résidence principale ou le dispositif Denormandie

Même s’il est d’usage de parler du marché de la province, il est pourtant plus juste de parler des marchés tant les différences sont notables sur ce secteur. En effet, si nous notons, au global, une hausse du prix du m² de l’ordre de 1,1% sur 3 mois et de 3,9% sur 1 an, l’affichant désormais à 2 268 €, et une baisse du délai de vente le portant à 92 jours environ, ces moyennes cachent naturellement des disparités.

Ainsi, il est important tout d’abord de dissocier le marché des grandes villes ou grands pôles d’attraction et leur périphéries directes, qui sont les zones les plus attractives et donc celles qui suscitent le plus d’intérêt, au marché des villes de petite ampleur, plus rurales et où l’attractivité, les emplois notamment, se font plus rares et pour lesquelles la demande d’acquisition est plus réduite.

Dans le cas des grands bassins d’attractivité, les prix y sont, logiquement, en hausse tandis que les délais de vente baissent, comme le constate Mohcine El Haouari de l’agence l’Adresse à Agen : « Sur l’hyper-centre, la progression est nette depuis environ deux ans, confirme Mohcine El Haouari. La périphérie profite aussi de cette conjoncture favorable, même si c’est de manière moins significative. Le marché n’est pas encore aussi tendu qu’à Bordeaux mais on commence à ressentir un manque de biens. Les stocks ont été divisés par trois en deux ans et ce sont clairement les vendeurs qui ont la main, avec un délai moyen de vente de 45 jours. »

Des secteurs en difficultés pour les résidences secondaires

Autre spécificité de la province : si les voyants sont au vert pour le marché de la résidence principale, pour ce qui est de la résidence secondaire, force est de constater que certains secteurs sont désormais moins porteurs.  Julien Roubineau, sociétaire l’Adresse à Périgueux analyse qu’« après être venus en masse dans les années 2000, les étrangers, Anglais, Allemands, Belges et Hollandais principalement, ont déserté la région, faisant chuter nettement le nombre de transactions et les prix ».

En tous les cas, il est à noter que les acquéreurs ne désirent plus se lancer dans des chantiers de grande ampleur, à moins que le prix de vente ne soit vraiment bas.

Sulyvan Heitz, Directeur de l’agence l’Adresse à Cahors, constate « Il y a quelques années, nous pouvions vendre des biens à fort potentiel mais avec des travaux importants, mais cette période semble révolue. Les clients cherchent des biens en état et s’ils acceptent d’effectuer quelques travaux de second œuvre comme rafraîchir une salle de bain par exemple, ils refusent de refaire une toiture ou l’ensemble du chauffage, sauf si le prix est vraiment très bas ».

La solution ? Le dispositif Denormandie

Lancé il y a quelques mois sans grand succès pour cause de manque de notoriété, le dispositif Denormandie commence à prendre dans les secteurs porteurs. A La Roche-sur-Yon par exemple, Gilles Telliol, Directeur de l’agence l’Adresse de la ville, enregistre 5 ventes sous ce dispositif en quelques mois.

« Dans un secteur proche, 2 villes sont éligibles : Fontenay-le-Comte et la Roche-sur-Yon. Cependant, seule cette dernière remporte tous les suffrages puisque le marché y est très porteur et dynamique avec une forte de demande locative. »

Autre atout du Denormandie : il est lisible et clair sur le long terme, permettant ainsi à chaque investisseur de savoir très précisément quelle sera sa déduction et donc combien le bien lui reviendra in fine.

Gilles Telliol d’illustrer : « Si nous prenons l’exemple d’un immeuble de 10 ans à La Roche-sur-Yon où le m² est d’environ 2 200 €, en recourant au dispositif Pinel, le m² sera d’environ 3 400 € avec une déduction de 700 € en moyenne, soit 2 800 €/m². Ainsi, il y a de grandes chances que ce soit une revente à perte. Alors qu’en optant pour un Denormandie, dans le cas d’un bien de 80 m² à 125 000 € avec environ 70 000 € de travaux (avec notamment les isolations, les ouvertures, …), si on opte pour un engagement locatif de 12 ans, l’abattement est de 21% (soit 41 000 €) portant le bien à 154 000 €. Ainsi, même si le marché de l’immobilier n’évolue pas et que le bien se revend à 170 000 – 180 000 €, l’investisseur n’accusera pas de perte ».

La seule limite, actuellement, concernant le recours au Denormandie est de « trouver des biens avec des travaux, ce qui est assez compliqué en cette période de pénurie de stock de biens à vendre, comme en atteste les 4 clients que j’ai sur liste d‘attente » conclut le sociétaire l’Adresse de La Roche-sur-Yon.

L’Ile-de-France en constante hausse, surtout en première couronne

Profitant encore et toujours des prix parisiens élevés et du Grand Paris Express, l’Ile-de-France poursuit doucement sa hausse du prix au m². A raison de +0,8% sur les 3 derniers mois, l’augmentation sur une année ne représente pas moins de 5%, fixant alors à 3 624 € le mètre carré francilien.

Du côté des délais de vente, on est stable à 71 jours en moyenne (-1 jour en comparaison avec le 3ème trimestre 2019), ce qui n’offre pas grands délais de réflexion et implique une prise de décision rapide. En cause, l’offre très réduite en comparaison de la demande qui est toujours très forte.

Commune très prisée de par sa proximité immédiate avec la capitale et l’arrivée imminente du Grand Paris Express, le Kremlin Bicêtre est le parfait exemple du marché de report parisien. Comptant déjà une moyenne oscillant entre 6 000 et 6500€ du m², tous les signent montrent que la hausse ne devrait pas marquer le pas dans les prochaines mois comme l’explique Hanane Zineddaine, directrice de l’agence l’Adresse du Kremlin Bicêtre : «Accusant déjà une baisse du stock de biens à vendre en comparaison avec l’année dernière, nous voyons de plus en plus de vendeurs, déçu de leur estimation qu’ils jugent trop basse, reporter leur projet dans l’attente de la fin des travaux du Grand Paris et la hausse des prix qui devrait en découler, asséchant encore davantage le marché qui, à force de se tendre, conduit, mécaniquement, à une spéculation des prix. »

Dans le cas des studios et 2 pièces d’ailleurs, les prix s’emballent vite au vue du peu de logements disponibles tandis que les biens de plus grande superficie partent vite et au prix s’ils sont beau et en bonne état.

A noter que le mois de décembre a marqué un léger frein dans cette frénésie puisque les grèves ayant perturbées les transports, les acquéreurs ont rencontré des difficultés pour effectuer les visites des biens les intéressant.

Une seule question de pose à Paris : quand atteindrons-nous les 11 000 € du m² ?

Fidèle à la tendance persistantes de ces derniers mois, voire années, Paris poursuit son ascension infernale avec +2% rien que sur les 3 derniers mois de 2019 et +7% sur l’année.
«  Au regard de ces hausses portant le m² à 10 250 €, nous n’en sommes plus à nous demander si nous allons passer la barre des 11 000 € mais quand ? », analyse Brice Cardi, Président de la coopérative l’Adresse.

Toujours en proie à une pénurie de mandats de vente (20% de stock en moins en comparaison avec l’année précédente à la même période), les biens partent de plus en plus vite : 58 jours soit 2 de moins qu’au trimestre précédent. Malgré ces conditions pourtant peu idéales, la capitale reste encore et toujours attractive de par ses nombreux atouts ainsi que par l’investissement peu risqué qu’elle représente.

Quelles perspectives 2020 ?

Si les taux de crédit n’accusent pas de remontée importante en 2020 et que le tri plus drastique des dossiers effectué en fin d’année, pour cause de quotas atteints, ne perdure pas, le marché de l’immobilier pourrait conserver son dynamisme et afficher une hausse du volume des ventes d’environ 5% au cours de l’année à venir. Cependant, un vrai risque plane : celui de la raréfaction de l’offre qui pourrait, in fine, ralentir la cadence des transactions et accentuer la hausse des prix dans certaines zones tendues où la proportion de biens mis en vente ne répond pas à la forte demande.

« Encore et toujours perçue comme une valeur refuge, la pierre est plébiscitée par tous, y compris les plus jeunes qui ont pu concrétiser leur projet d’acquisition ces derniers mois du fait de conditions d’emprunt particulièrement favorables, conclut Brice Cardi. En cette période de remise en question des modalités de départ à la retraite, l’immobilier apparaît comme une solution idéale pour s’assurer une rente ou s’éviter des dépenses liées à un logement lors de ses vieux jours. »

 

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