Comment calculer son taux d’endettement pour son crédit immobilier ?

Pourquoi calculer son taux d’endettement ?

Avant de contracter un prêt immobilier, le taux d’endettement permet de vérifier la faisabilité du projet. Ce calcul détermine la part de revenus qui sera utilisée pour le remboursement des différents crédits.

Une simulation du taux d’endettement est recommandée avant tout nouvel emprunt afin de vérifier si ce projet immobilier est compatible avec sa situation financière. L’objectif est de moduler la durée et le montant des mensualités en rapport avec sa capacité d’emprunt. La banque sera plus encline à accepter cette demande de financement immobilier.

Comment calculer un taux d’endettement ?

La formule de calcul du taux d’endettement est simple :

Taux d’endettement = somme des crédits et charges/revenus x 100

L’utilisation d’un simulateur en ligne permet de réaliser ce calcul facilement. Pour obtenir un résultat précis, cet outil tient compte de certaines informations clés.

Les revenus professionnels

Avant de calculer le taux d’endettement, la somme des revenus nets doit être réalisée. Au niveau professionnel, il faut donc tenir compte des revenus suivants  :

• Le salaire mensuel net imposable ;
• Les primes annuelles comme le 13e mois ;
• Les pensions de retraite ;
• Les revenus de remplacement comme les indemnités d’arrêt de travail, l’allocation chômage ou l’allocation adulte handicapé.

Les professions libérales peuvent utiliser leurs revenus annuels pour cette simulation. Pour la constitution du dossier de demande de prêt, ils devront d’ailleurs transmettre les justificatifs de revenus des trois dernières années.

Les autres ressources

D’autres revenus récurrents peuvent entrer dans le calcul du taux d’endettement avant un emprunt :

• Les revenus locatifs ;
• Les rentes d’assurance-vie ;
• Les pensions alimentaires.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, certaines banques appliquent une décote de 30 % sur ces ressources considérées comme moins stables que les revenus professionnels.

Les dépenses et charges fixes

Toutes les dépenses ne sont pas considérées comme fixes. Pour un crédit immobilier, la banque tient uniquement compte des éléments suivants :

• Le montant des loyers pour les locataires ;
• Les mensualités de remboursement de prêts immobiliers ou de crédits à la consommation ;
• Le paiement d’une pension alimentaire.

Quel est le taux d’endettement maximal autorisé ?

En France, aucune loi ne fixe de taux maximum d’endettement. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fait toutefois des recommandations. Cet organisme estime que ce taux ne doit pas dépasser 35 % des revenus.

Au-delà de 35 %, l’emprunteur pourra avoir des difficultés à honorer ses échéances de prêt. Avec un reste à vivre insuffisant, il aura du mal à faire face à ses charges fixes.

Les banques respectent en général les recommandations du HSCF. Il sera donc difficile de signer un crédit avec un taux d’endettement supérieur à 35 %. Toutefois, il est possible de déroger à cette règle dans les cas suivants :

• Préférer un prêt avec une durée de remboursement courte : en cas de difficultés financières, l’emprunteur pourra renégocier son crédit en allongeant la durée et en réduisant les mensualités ;
• Des revenus élevés : Les banques acceptent plus facilement d’ajuster le taux d’endettement lorsque le reste à vivre est important ;
• Une situation professionnelle stable : les fonctionnaires et les personnes en CDI bénéficient d’une stabilité de l’emploi qui peut convaincre la banque ;
• L’âge de l’emprunteur : les jeunes emprunteurs peuvent emprunter sur une plus longue durée. De plus, ils peuvent espérer une augmentation de salaire au cours de leur carrière ;
• L’apport personnel et la capacité d’épargne : une bonne maîtrise des finances rassure les banques.

Comment réduire son taux d’endettement ?

Pour réduire le taux d’endettement et obtenir un accord pour un prêt immobilier, plusieurs solutions existent :

• Rembourser ses crédits à la consommation afin de réduire les charges mensuelles et donc d’augmenter la capacité d’emprunt ;
• Opter pour le regroupement ou rachat de crédits : lorsque l’emprunteur possède plusieurs crédits à la consommation et prêts immobiliers, il peut les regrouper pour conserver uniquement une mensualité de remboursement et réduire son taux d’endettement ;
• Présenter un apport personnel : lorsqu’une épargne est disponible, elle peut être utilisée dans le cadre de cet emprunt. De façon mécanique, le coût total du crédit sera réduit, de même que l’impact sur le taux d’endettement ;
• Se tourner vers le prêt à taux zéro (PTZ) afin de réduire les intérêts d’emprunt ;
• Allonger la durée de remboursement du prêt immobilier : une durée plus longue permet de réduire le montant des mensualités de remboursement et donc de conserver un reste à vivre plus confortable.

Quelle différence entre l’endettement et le surendettement ?

Un endettement maîtrisé permet de concrétiser des projets immobiliers. Le calcul du taux d’endettement protège les particuliers contre la multiplication des emprunts qui pourraient mener à une situation financière délicate. Lorsqu’il dépasse 35 %, la banque refusera tout nouvel emprunt, sauf profil particulier.

A partir de 50 %, l’emprunteur est en situation de surendettement. Les difficultés de remboursement de crédit immobilier vont se multiplier. Une renégociation de crédit ou un rachat de prêts permet de se sortir de cette situation de surendettement et de retrouver la maîtrise de ses finances.

Vous voulez tout savoir sur le crédit immobilier ? Ecoutez la playlist « C’est quoi ? », la série du crédit  et abonnez-vous à Mon Podcast Immo le podcast de My Sweet Immo.