Faut-il un garant pour un prêt immobilier ?

En plus de l’assurance emprunteur, la présence d’un garant rassure la banque. Plusieurs garanties existent pour sécuriser un emprunt. Si l’hypothèque et le recours au privilège de prêteur de deniers sont possibles, la caution s’avère plus simple à mettre en place. My Sweet Immo vous explique les avantages d’un garant pour réaliser votre projet immobilier.

Jeune femme en train de s'interroger avec une maison dans la main
Sommaire

Qu’est-ce qu’un garant ?

Un prêt immobilier correspond à une somme conséquente qui peut être remboursée pendant 15, 20 ou même 25 ans. Pendant une telle période, l’emprunteur peut se trouver face à des difficultés financières.

Si une assurance emprunteur est obligatoire pour prendre relais en cas de décès ou d’invalidité, d’autres évènements peuvent survenir. Le recours à un garant permet de se prémunir contre toute défaillance liée à une perte d’emploi ou une insolvabilité.

Lorsqu’un tiers se porte caution, il s’engage donc à régler les dettes de l’emprunteur, à savoir le capital restant dû ainsi que les intérêts si celui-ci ne parvient plus à les régler. Dans le cadre d’un crédit immobilier, le garant peut être physique. Le recours à un organisme de cautionnement comme le Crédit Logement, Socami, CNP Caution ou Casden est également possible.

Le recours à un garant est-il obligatoire ?

Pour tout prêt immobilier, la banque va chercher à sécuriser les fonds prêtés. Pour obtenir un accord, l’emprunteur doit donc présenter une garantie. Il peut notamment se tourner vers l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou la caution bancaire.

L’emprunteur a également la possibilité de se tourner vers un garant qui accepte de se porter caution pour le crédit immobilier. La banque étudie alors son profil pour savoir si cette garantie est suffisante pour accorder le financement souhaité.

Comment fonctionne une caution de prêt immobilier ?

Le mode de fonctionnement et les obligations du garant dépend du choix de la garantie de prêt, à savoir un organisme de cautionnement ou une personne physique.

L’organisme de cautionnement

Si l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser les mensualités de crédit, l’organisme de cautionnement se charge de verser les échéances dues. Cette caution de prêt met en général en place un échéancier ou un rééchelonnement de la dette pour éviter la vente du bien immobilier en cas de difficultés financières.

Pour mettre en place cette caution pour un emprunt, l’organisme de caution procède à une étude de la solvabilité. La décision dépend notamment des points suivants :

  • Un taux d’endettement inférieur à 35 % ;
  • Une situation professionnelle stable : un emprunteur fonctionnaire ou en CDI aura plus de chances d’obtenir un accord ;
  • Une bonne gestion des comptes bancaires avec une absence de découvert.

Lorsque le dossier est accepté, l’acte de cautionnement est signé et annexé au contrat de prêt.

Le recours à un garant personne physique

Lorsque le garant est une personne physique, la garantie peut être de deux types :

  • La caution simple : l’acte de cautionnement stipule que le garant prend en charge la dette en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Après que la banque a appliqué le bénéfice de discussion, elle peut se tourner vers la caution pour recouvrer les sommes dues ;
  • La caution solidaire : dans ce cas, le bénéfice de discussion n’existe plus. Le banquier peut donc se tourner directement vers le garant en cas de défaillance de l’emprunteur. Dès le premier incident de paiement, l’établissement prêteur peut recouvrer les fonds.

La banque accepte plus rarement un garant personne privée car sa stabilité financière peut être remise en question. La banque est d’ailleurs en droit de refuser un garant personne physique si elle estime qu’il ne possède pas la capacité de remboursement pour assumer le crédit immobilier.

Avant toute signature d’un acte de cautionnement, la banque informe sur la dette qui reste à couvrir. De plus, conformément au code de la consommation, les mentions suivantes doivent être présentes dans le contrat :

  • Un engagement formel du garant de prendre en charge le capital dû, les intérêts de retard et les éventuelles pénalités. Il précisera notamment la limite de son engagement et sa durée maximale ;
  • Le renoncement au bénéfice de discussion dans le cadre de la caution solidaire.

Avantages et inconvénients d’un garant

Le recours à un garant s’avère nettement moins onéreux que les autres types de garanties de prêt immobilier. Pour un organisme de cautionnement, le coût à prévoir se situe entre 1 % et 1,5 % du montant de l’emprunt. De plus, 75 % des fonds affectés au fonds mutuel de garantie seront restitués si aucun incident de remboursement n’a lieu pendant toute la durée de crédit.

Avec cette restitution, le coût de l’opération est de 0,5 %. À titre de comparaison, une hypothèque s’élève à 2 % ou 1 % pour le privilège de prêteur de deniers.

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