Lyon, Nantes et Rennes, en tête du classement des villes où investir pour viser de belles plus-values

Santé démographique, dynamique de l’emploi, projets d’amélioration du cadre de vie et des infrastructures, autant d’éléments qui jouent sur la valorisation d’un bien immobilier. Voici le le classement des grandes villes de France selon leurs perspectives de plus-values établi par MeilleursAgents.com.

Il n’a jamais été aussi bon (marché) d’emprunter ! Le taux moyen à 20 ans est aujourd’hui de 1,8% (et il baissera encore en septembre). Il était de 2,6% il y a un an et 4,3% en juillet 2011. La baisse est donc de 2,5% sur 5 ans ce qui est considérable et génère une augmentation de 25% du pouvoir d’achat immobilier des ménages solvables. Depuis le 1er janvier de cette année, la seule baisse des taux (-0,8%) a fait progresser le pouvoir d’achat de 8%.

« Combinée à la baisse des prix depuis 2011, la baisse des taux a amplifié le pouvoir d’achat de +40% à Marseille et de +33% à Paris pour ne citer que les villes les plus favorisées », Sébastien de Lafond, fondateur de MeilleursAgents.com.

Un marché immobilier sous perfusion massive

Nous sommes dans un marché sous perfusion massive : taux bas, PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour 120 000 logements en 2016 (80% dans le neuf, 20% dans l’ancien), fortes incitations fiscales (Pinel…). La potion est d’autant plus efficace que les autres classes d’investissement sont très volatiles (bourse) ou de moins en moins attractives (assurance-vie…). Dans un contexte toujours anxiogène, l’immobilier rassure, les Français solvables partagent la même analyse : c’est le bon moment pour acheter.

Des prix en hausse presque partout

Poussés par une demande encouragée par des conditions d’emprunt historiques, les prix ont tendance à augmenter… raisonnablement. Depuis le 1er janvier, nous constatons par exemple une hausse de +2,7% à Paris, +3,5% à Lyon, +2,9% à Bordeaux. D’autres grandes villes comme Rennes (+0,1%), Lille (+0,6%) ou Montpellier (+0,4%) progressent moins vite. Strasbourg (-3%), Marseille (-1,1%) et Nice (-0,2%) échappent à la tendance générale.

En Ile-de-France, la situation est un peu particulière, la hausse constatée à Paris s’estompe en proportion de l’éloignement de la capitale. Les départements limitrophes (92, 93, 94) progressent alors que les prix diminuent en Grande Couronne.

Hausse sensible des volumes de transactions et retour à une fluidité presque totale

Les ventes de logements anciens cumulées sur un an ont progressé de +19% entre mai 2015 et mai 2016. Nous retrouvons ainsi un niveau d’activité comparable à début 2012 voire janvier 2004. Avec 2,9 ventes par an pour 100 ménages, le marché s’approche du niveau requis (3 ventes par an pour 100 ménages) pour être considéré comme fluide. Il ne manque que 20 000 transactions pour passer ce cap essentiel pour l’avenir.

Les fondamentaux du marché comme grille de lecture et d’anticipation des évolutions locales

La baisse des taux résulte d’une situation économique complexe et des réponses données par la BCE à cette situation. Ce facteur exogène ne modifie en rien l’évolution des trois piliers fondamentaux du marché : l’emploi, la démographie et les travaux d’infrastructure et d’amélioration du cadre de vie qui conditionnent l’évolution du marché sur le long terme. L’évolution moyenne du marché immobilier cache toujours d’importantes disparités dues aux situations locales de ces trois facteurs alors que le niveau des taux d’intérêt est peu différent d’une ville à l’autre. Ces trois facteurs et l’analyse des performances passées constituent donc une excellente grille de lecture pour comprendre et anticiper l’évolution des prix dans les principales villes de France.

Perspectives de plus-values dans les plus grandes villes de France

En analysant en détail pour chaque ville, la santé démographique, la dynamique de l’emploi et les projets d’amélioration du cadre de vie et des infrastructures, MeilleursAgents.com a établi le classement des grandes villes (les plus peuplées) de France selon leurs perspectives de plus-values.

Lyon, Nantes et Rennes sont les grandes villes où les perspectives de valorisation sur les 15 prochaines années  sont les plus élevées, supérieures de 30% à 50% à l’ensemble des grandes villes.

A Bordeaux, Toulouse ou  Paris l’investissement immobilier devrait générer des plus-values de 10% à 20% supérieures à celles de la moyenne des grandes villes.

En bas du classement, les villes Strasbourg, Marseille, Lille, Montpellier ou de Nice où l’appréciation du mètre carré devrait être de10% à 20% inférieure à celle des grandes villes.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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