Dispositif Pinel : attention aux marchés locatifs sous basse tension!

Il y a près de deux ans, l’arrêté ministériel du 30 septembre 2014 définissait la liste des communes de France métropolitaine éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel.  Le Laboratoire de l’Immobilier met en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d’une offre de logements abondante, voire excessive. 

Identifier les marchés détendus…

Le Laboratoire de l’immobilier, afin de conseiller au mieux les particuliers à la recherche d’un investissement, réalise en permanence une analyse quantitative ciblée sur les communes éligibles au dispositif Pinel, c’est-à-dire classées en zones Abis, A, B1 ou B2 avec un agrément préfectoral. Son objectif est d’alerter les investisseurs sur les risques locatifs que peuvent présenter certaines agglomérations.

5 indicateurs à regarder de près

Les indicateurs retenus pour identifier les territoires en situation de suroffre immobilière sont les suivants :

Taux de vacance du parc de logements (source Insee – données 2013)

Population communale et variation de la population (sources Insee – données 1999 et 2013)

Variation du nombre de logements construits et variation du nombre de ménages entre 1999 et 2013 (données Insee)

Nombre de logements autorisés depuis 2010 (données Sitadel)

Nombre de logements mis en chantier depuis 2010 (données Sitadel)

Des données plus qualitatives (taux de remplissage des résidences, éventuelles difficultés locatives…) fournies par des administrateurs de biens locaux apportent un éclairage supplémentaire à ces données statistiques.

Prudence certaines ville des zones B1 et B2

«  Nous constatons que les indicateurs des agglomérations classées en zones Abis et A – zones les plus tendues – confirment la persistance d’un manque de logements. Il n’y a donc pas d’alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l’offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste… En revanche nous incitons à la prudence sur certaines villes des zones B1 et B2 que nous qualifions de marchés sous-tendus, et donc à risque… »analyse Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l’Immobilier.

Ce sont en effet 17 agglomérations classées en zone B1 et 47 classées en zone B2 qui incitent à la prudence.

Ces secteurs ont été répartis en 2 catégories, les agglomérations à éviter (marchés les plus détendus) et les agglomérations sous surveillance.

 

Département	Agglomération	Zone Pinel	Recommandation
01	Bourg-en-Bresse	B2	A éviter
03	Vichy	B2	A éviter
04	Sisteron	B2	A surveiller
05	Gap	B2	A surveiller
07	Tournon-sur-Rhône	B2	A surveiller
10	Troyes	B2	A éviter
13	Tarascon	B2	A surveiller
16	Angoulême	B2	A éviter
17	Rochefort	B2	A éviter
17	Saintes	B2	A surveiller
19	Brive-la-Gaillarde	B2	A éviter
22	Dinan	B2	A éviter
22	Saint-Brieuc	B2	A éviter
24	Périgueux	B2	A éviter
25	Montbéliard	B2	A éviter
26	Valence	B2	A éviter
27	Pont-Audemer	B2	A surveiller
28	Chartres	B1	A éviter
29	Concarneau	B2	A éviter
29	Quimper	B2	A surveiller
30	Alès	B2	A surveiller
34	Béziers	B2	A éviter
38	Vienne	B2	A éviter
38	Voiron	B1	A surveiller
39	Dole	B2	A éviter
42	Roanne	B2	A éviter
42	Saint-Étienne	B2	A éviter
49	Angers	B2	A surveiller
50	Cherbourg-Octeville	B2	A éviter
51	Châlons-en-Champagne	B2	A surveiller
53	Laval	B2	A surveiller
54	Longwy	B2	A éviter
54	Toul	B2	A surveiller
57	Algrange	B2	A éviter
57	Metz	B1	A surveiller
59	Anzin	B2	A éviter
59	Cambrai	B2	A éviter
59	Denain	B2	A éviter
59	Douai	B1	A éviter
59	Maubeuge	B2	A éviter
62	Arras	B2	A surveiller
62	Béthune	B1	A éviter
62	Boulogne-sur-Mer	B2	A éviter
62	Lens	B1	A éviter
62	Saint-Omer	B2	A éviter
63	Chamalières	B1	A éviter
64	Pau	B2	A éviter
66	Perpignan	B1	A surveiller
68	Colmar	B2	A surveiller
68	Mulhouse	B1	A éviter
72	Le Mans	B2	A éviter
74	Cluses	B1	A surveiller
76	Dieppe	B2	A éviter
76	Elbeuf	B1	A surveiller
76	Fécamp	B2	A éviter
76	Le Havre	B1	A éviter
79	Niort	B2	A surveiller
83	Brignoles	B1	A surveiller
84	Avignon	B1	A éviter
84	Carpentras	B1	A surveiller
84	Cavaillon	B1	A surveiller
84	Courthézon	B1	A surveiller
86	Poitiers	B2	A surveiller
89	Sens	B2

« Ces recommandations prévalent à l’échelle de l’agglomération, mais une petite opération bien placée en hyper-centre (produit rare…) peut s’avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d’investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs  les plus expérimentés » précise Franck Vignaud

Par ailleurs, ce tableau ne dispense nullement les investisseurs de s’assurer de la pertinence de leur choix : l’emplacement, le prix de vente, le loyer envisagé et la cohérence du projet avec leur situation patrimoniale demeurent les éléments clés d’un investissement pérenne.