Peut-on me réclamer un rappel de charges de copropriété ?

MySweet’Question : Mon propriétaire a convenu d’un bail avec moi. Suite à son décès, son fils reprend le bail. Quelques années après, il me réclame un rappel de charges important afin de me faire quitter les lieux. Mes loyers sont payés. En a- t-il le droit ?

MySweet’Réponse :  Cette question est très complexe du fait des réformes successives par la loi ALUR (24/03/2014) et la loi macron (6/08/2015).  Nous manquons de détails pour répondre de façon plus précise.

Voici toutefois des éléments de réponse.

La régularisation des charges doit être annuelle.

Le délai de prescription est de 3 ans :

Pour les nouveaux baux conclus depuis le 26/03/2014.

Pour les baux renouvelés tacitement depuis le 8/08/2015 (loi Macron)

Pour les baux en cours et les régularisations antérieures qui ne sont pas concernées par le nouveau délai de prescription de 3 ans, le délai de prescription est de 5 ans dans la limite du 8 août 2018 (loi Macron).

Prenons l’exemple d’un bail signé en mai 2010, dont les régularisations doivent intervenir en mai de chaque année.

La première régularisation aurait dû intervenir en mai 2011 ; le bailleur avait jusqu’en mai 2016 pour la faire. Il en a perdu le bénéfice. Il ne peut plus la demander.

Pour la régularisation de mai 2012, le bailleur avait jusqu’en mai 2017 pour la faire. Il en a perdu le bénéfice. Il ne peut plus la demander.

Pour la régularisation de mai 2013 : le bailleur a jusqu’en mai 2018 pour y procéder. Il peut donc encore la demander.

Pour la régularisation de mai 2014 : le bailleur a jusqu’en mai 2019 pour y procéder en appliquant le délai de prescription de 5 ans. Mais la loi Macron a limité en tout état de cause la possibilité d’y procéder au 8/08/2018 (3 ans après la loi Macron). 

Pour la régularisation de mai 2015 :  le bailleur a jusqu’en mai 2020 pour y procéder en appliquant le délai de prescription de 5 ans. Mais la loi Macron a limité en tout état de cause la possibilité d’y procéder au 8/08/2018 (3 ans après la loi Macron). 

Pour la régularisation de mai 2016 : le bail se reconduit tacitement : on applique le délai d 3 ans de prescription sans limitation : il a donc jusqu’en mai 2019 pour la demander.  

A noter : si la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En conséquence : votre bailleur ne peut revenir en arrière et lui demander des régularisations antérieures, mais il sera limité dans le temps.

Nous manquons de détails pour répondre de façon plus précise.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

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