Immobilier en Bretagne : les acquéreurs sont toujours présents !

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de l’Ouest, le marché immobilier reste dynamique en Bretagne. Selon les localisations, les prix affichent une légère progression ou une stabilisation sur un an. L’heure semble toutefois au tassement des valeurs. Analyse.

Suite à l’année 2017 caractérisée par un volume de transactions jamais atteint depuis que nous analysons les chiffres, le marché a retrouvé un rythme « normal » depuis le début de l’année 2018. Les acquéreurs bénéficient toujours d’excellentes conditions de financement. Ils restent très actifs et n’hésitent pas à se lancer dès qu’ils ont trouvé le bien correspondant à leurs critères. Ils demeurent vigilants sur les temps de transport quotidiens ce qui fait grimper la demande et donc les prix dans les métropoles et accentue les distorsions territoriales.  Toutefois, globalement les prix de l’immobilier sur l’ensemble de la région progressent légèrement ou sont stables : +4.1% pour les appartements anciens soit 2 220 €/m2, -0.4% pour les appartements neufs soit 3 670 €/m2, +1.8% pour les maisons anciennes soit 168 000 € et +3.8% pour les terrains à bâtir soit 104 €/m2.

Prudence pour les mois à venir

Pour les mois à venir, les notaires restent prudents. En effet, la politique de l’Etat vis-à-vis de l’immobilier se durcit avec des mesures telles que la limitation des aides à l’accession (PINEL ou PTZ) aux zones tendues ou la transformation de l’ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière. Aujourd’hui, les dispositions fiscales et aides allouées génèrent une réorientation de l’épargne des français. On constate que plusieurs signaux laissent présager une bonne tenue du marché pour 2018 : les Bretons restent attachés à la propriété immobilière et souhaitent devenir propriétaire de leur résidence principale et les indicateurs économiques (taux d’intérêts, emploi, croissance,…) sont toujours au vert. Enfin, l’attractivité de la région ne se dément pas et nos élus bretons restent soucieux de l’équilibre territorial générateur de paix sociale comme nous avons pu le lire récemment dans leur « Lettre ouverte au Président de la République ».

Vers un effritement des ventes dans le neuf

Depuis le début de l’année, le marché du neuf reste dynamique, les mises en chantiers se poursuivent. Toutefois, le ralentissement en volume constaté au 4ème trimestre 2017 semble se confirmer. En effet, après une année exceptionnelle, nous assistons à un atterrissage en douceur lié notamment au recentrage sur les zones tendues du PINEL et du PTZ. De plus, même s’il est trop tôt pour l’affirmer, la transformation de l’ISF en IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) peut également avoir un effet sur les choix patrimoniaux des investisseurs.

Concernant les prix, ils restent stables, les évolutions à la baisse comme à la hausse constatées localement sont généralement dues à la situation des programmes ou à leur qualité. Dans les villes, les investisseurs et les retraités dopent les ventes, les jeunes ménages quant à eux privilégient les couronnes plus accessibles financièrement. Un an après l’arrivée de la LGV, l’attractivité de la capitale bretonne ne se dément pas, les franciliens interviennent dans près de 15% des transactions en 2018 contre à peine 5% en 2008. Sur le littoral, la reprise du marché secondaire a également profité au neuf notamment dans le Golfe du Morbihan et sur la Côte d’Amour. Les ventes se concentrent sur de petites surfaces, 2 ou 3 pièces à des prix supérieurs à 4 000 €/m2.

La hausse des prix se confirme dans l’ancien

La tendance constatée à la fin de l’année 2017 s’est confirmée au cours du premier semestre 2018, la pression de la demande sur le marché de l’ancien. La pression de la demande a fait grimper les prix sur le littoral et dans l’ensemble des villes de la région à l’exception de Saint-Brieuc.

Dans les villes bretonnes, le marché est largement animé par des investisseurs régionaux. Ces derniers sont vigilants sur la rentabilité de leur acquisition et intègrent de plus en plus la revente éventuelle du bien dans leur choix. En effet, une moins-value fait chuter la rentabilité globale d’une opération. Dans ce sens, ils privilégient, les petits logements biens situés, à proximité du centre-ville ou des universités, faciles à louer ou à revendre. Leurs budgets sont très variables selon les villes : 50 000 € à Saint-Brieuc, 75 000€ à Brest, 100 000 € à Vannes, 120 000 € à Rennes et 140 000€ à Nantes.

L’acquisition d’un appartement en résidence principale se limite aux grandes villes et attire une clientèle de jeunes ménages ou de retraités. Les premiers privilégient les 2 ou 3 pièces dans les quartiers périphériques moins onéreux et les seconds choisissent des logements plus spacieux (4 ou 5 pièces) à proximité des commerces et services.  Sur le littoral, les ventes se concentrent sur le marché secondaire. La hausse des prix s’est également confirmée dans de nombreuses stations prisées de la région : Pornichet +9.4% soit 4 240 €/m2, Saint-Malo +8.8% soit 3 080 €/m2, Roscoff +18.8% soit 2 030 €/m2, Erquy +16.3% soit 3 050€/m2 ou Quiberon +4.5% soit 3 600 €/m2. Les franciliens et les retraités dynamisent toujours le marché. Les notaires ont constaté que l’attractivité des stations balnéaires situées à proximité de Saint-Brieuc s’est renforcée avec la LGV qui met Saint-Brieuc comme Saint-Malo à 2 h 15 de Paris.

Retour à la normal sur le marché des maisons individuelles

Après une année 2017 exceptionnelle, en terme de volumes, le premier semestre 2018 se caractérise par des stocks au plus bas et des acquéreurs toujours captifs, prêts à se lancer dès qu’un bien correspondant à leurs critères arrive sur le marché. Pour l’instant les traditionnelles mises en vente du printemps ne suffisent pas pour répondre à la demande dans de nombreux secteurs. Dans ce contexte, les marges de négociation se réduisent et on assiste à une progression des prix, qui restent toutefois, sur l’ensemble de la région, inférieurs de 4% à ceux pratiqués en 2008.

C’est dans les communes périphériques des villes que la pression de la demande est la plus notable. Favorisée par les politiques de métropolisation, toutes les couronnes des villes enregistrent des prix en hausse. Les acquéreurs sont majoritairement des locaux qui choisissent de se rapprocher des villes (Nantes, Brest, Vannes,…) ou d’acquérir plus grand. Ils bénéficient d’un apport conséquent après la vente de leur précédente résidence principale et de taux d’intérêts toujours attractifs.

Dans les villes, les prix progressent également mais modérément entre +0.6% à Lorient soit 176 000€ et +5.8% à Brest soit 164 500€. A Nantes et à Rennes, le prix médian des maisons s’établit à 330.000 € pour une surface habitable de 100 m2 et à plus 400 000€ pour 130 m2. Dans les communes rurales, l’activité reste dynamique grâce aux prix modérés des maisons disposant de belles surfaces de terrain. Sur le littoral, après un début d’année un peu mou, les ventes repartent doucement. Les acquéreurs sont essentiellement des personnes à la recherche d’une résidence secondaire ou des investisseurs locaux qui souhaitent faire de la location saisonnière. Avec un prix médian de 500 000€ La Trinité-sur- Mer demeure la station balnéaire la plus prisée de la région loin devant Sauzon ou Saint-Briac à 400 000€. Pour les mois à venir, l’activité devrait se maintenir avec la confiance des ménages qui se confirme au fil des mois et les taux qui restent bas.

Stabilité des prix des lots de terrains à bâtir

La construction reste le choix privilégié des jeunes ménages. Elle permet de bénéficier des mesures d’accompagnement à l’accession (PTZ) et de maîtriser le budget.

Le prix du m2 des terrains n’a cessé de croître depuis 10 ans : +48.8%. Aujourd’hui, trois des départements de la région sur les cinq affichent des prix médians supérieurs à 100€/m2. En revanche, le prix médian des lots est resté stable puisque les surfaces ont diminué. Concernant les acquéreurs, leur profil n’a guère évolué : un sur cinq a moins de 30 ans et un tiers a entre 30 et 40 ans. Les plus jeunes privilégient toujours les secondes ou troisièmes couronnes où il est possible de trouver des terrains entre 30 000 € et 50 000 €. Tandis que les 30-40 ans représentent plus de 50% des acquéreurs des premières couronnes des grandes, où les prix sont élevés : 338€ à Saint-Grégoire (35), 324€ à Orvault (44),

En Bretagne, on note que les politiques volontaristes favorisent l’accession par des locaux puisque 90% des acquéreurs sont originaires du bassin sur lequel ils achètent. Sur le littoral, l’offre demeure limitée, les prix peuvent s’envoler en fonction de la situation, de la vue …

 

© mysweetimmo
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