Faut-il investir dans l’immobilier défiscalisant pendant l’année blanche ?

A moins d’un mois de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source le 1er janvier prochain, les épargnants se posent encore beaucoup de questions sur l’année blanche de transition entre l’ancien système de perception de l’impôt sur le revenu et le nouveau dispositif du prélèvement à la source de tous les revenus salariaux ou de remplacement (indemnités chômage, indemnités journalières en cas de maladie, pensions de retraite). Et l’année blanche, c’est 2018 ! Plus qu’un mois donc pour se décider.

Réductions d’impôts, crédits d’impôts et année blanche

Cette année, le traitement réservé aux réductions et aux crédits d’impôt apparaît plus complexe que pour une année ordinaire. Concernant l’investissement immobilier dans le cadre des lois fiscales, des mesures spécifiques ont été prévues pour conserver l’attractivité de ces dispositifs, alors même que beaucoup d’épargnants ne paieront pas d’impôts sur leurs revenus 2018.

En effet, l’année blanche signifie que les revenus ordinaires des contribuables soumis à la nouvelle retenue à la source à partir du 1^er janvier 2019 ne seront pas imposés en 2018. Ils seront déclarés en mai 2019 comme habituellement, mais l’impôt correspondant sera neutralisé par le biais d’un crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR).

Année blanche ne signifie pas 0 impôts sur le revenu

Mais attention : cela ne veut pas dire que les contribuables ne paieront aucun impôt sur leurs revenus de 2018 ! Les revenus financiers qui n’entrent pas dans le périmètre de la nouvelle retenue à la source, puisqu’ils subissaient déjà un prélèvement forfaitaire non libératoire de 21% ou 24% selon leur nature avant 2018, et qu’ils supportent cette année la nouvelle « flat tax » à 30% prélèvements sociaux inclus, ne sont pas concernés par l’année blanche, ils restent donc imposables ! Le même sort est réservé aux revenus dits « exceptionnels », en particulier certains revenus que pourraient se verser les associés gérants de TPE/PME, un dispositif anti-abus visant à éviter une concentration trop forte de revenus non imposés sur l’année blanche pour ces profils atypiques.

De l’utilité d’investir en immobilier défiscalisant

En résumé, l’année blanche sera en réalité partiellement blanche pour un certain nombre de contribuables, conduisant tout de même à une chute significative du montant de l’impôt payé. On peut alors se demander s’il est toujours aussi intéressant d’investir dans de l’immobilier dit « défiscalisant » compte tenu de cette plus faible imposition globale ?

Que l’on se rassure : le législateur a anticipé cette problématique et a prévu que les épargnants seront remboursés de leur avantage fiscal même s’il est supérieur à l’impôt réellement dû. Dans la pratique, il reste donc toujours aussi intéressant de souscrire à de l’immobilier en loi Pinel ou en loi Malraux.

Loi Pinel

Concrètement, la réduction d’impôt d’un nouvel investissement effectué en 2018 sera versée en septembre 2019, lorsque l’avis d’imposition des revenus 2018 déclarés en mai 2019 est émis. Pour la loi Pinel, il ne faut pas oublier que l’avantage fiscal procuré entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Pour éviter de dépasser ce plafond, il pourra être opportun de se tourner vers une SCPI Pinel accessible pour quelques milliers d’euros pour bien calibrer l’effet fiscal obtenu. En effet, un bien immobilier en direct sera assez souvent d’un prix supérieur à 150 000 €, correspondant à une réduction d’impôt de 3 000 € par an sur 9 ans. Si d’autres crédits ou réductions d’impôt interviennent, comme par exemple un emploi à domicile ou des investissements innovants, le seuil des 10 000 € risque alors d’être dépassé !

Loi Malraux

Pour les contribuables fortement imposés, le nec plus ultra sera d’investir en loi Malraux, l’avantage fiscal pouvant atteindre 120 000 € sur une année ! Pour atteindre ce montant de réduction d’impôt, il faudra être prêt à investir de l’ordre de 800 000 €… et imputer tous les travaux de rénovation du bien sur une année.

Là encore, mais pour des raisons différentes, les SCPI Malraux seront probablement à privilégier par rapport à l’achat en direct d’un bien immobilier. Il ne s’agira pas nécessairement d’un calibrage fiscal, mais plutôt d’une diminution du risque sur un marché assez spécifique (actifs immobiliers situés en site patrimonial remarquable avec PSMV : plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou avec PVAP : plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) :

• Diminution du risque par la mutualisation, une SCPI Malraux investissant par nature dans plusieurs immeubles,
• Diminution du risque par la sélection, une SCPI Malraux étant gérée par un professionnel aguerri spécialiste des immeubles en secteur sauvegardé.

En conclusion, l’année blanche n’a finalement pas d’impact sur l’investissement immobilier en loi Pinel ou en loi Malraux. Les règles de bon sens que doit respecter l’épargnant demeurent néanmoins toujours d’actualité, comme le bon calibrage de l’investissement par rapport à l’effet fiscal recherché, et surtout une grande sélectivité au moment d’investir !

Pour en savoir plus, rendez-vous ici Primaliance !