Lille : L’UNIS s’inquiète d’un retour de l’encadrement des loyers

Pour l’UNIS- Union des Syndicats de l’immobilier, la mise en œuvre d’un nouvel encadrement des loyers en niveau sur Lille ne ferait qu’aggraver les déséquilibres. Démonstration.

D’après l’INSEE 1, « entre octobre 1983 et octobre 2012 […], les loyers du secteur libre et du secteur social ont crû tous les deux de 3.2 % par an en moyenne. Au début des années 1980, la hausse s’établissait à plus de 10 % par an. Puis elle s’est atténuée progressivement […] ».

La hausse des loyers a fortement décéléré au milieu des années 2000

Ce constat établi par l’INSEE est partagé par CLAMEUR2 pour lequel, aussi bien France entière que dans les grandes villes (les 39 villes de plus de 100 000 habitants) ou dans les villes moyennes de Province, la hausse des loyers des logements locatifs privés a fortement décéléré depuis le milieu des années 2000. Par exemple France entière, alors que durant les années qui ont précédé la crise internationale des années 2008-2009 la hausse des loyers était rapide (+ 4.0 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2006, pour une inflation à 1.8 % l’an), le rythme de la hausse a commencé à freiner dès 2007 : et au cours des dernières années, la progression des loyers de marché a encore ralenti pour s’établir à 0.5 % par an en moyenne depuis 2013, pour une inflation estimée par l’INSEE à 0.8 % par an.

Les loyers de marché ont ainsi perdu de leur pouvoir d’achat depuis 2007

près de 2.5 % au total, alors que les prélèvements fiscaux et parafiscaux se sont alourdis. Ce mouvement de ralentissement de la hausse des loyers, puis de décrochage par rapport à l’inflation trouve son origine dans la montée du chômage et la moindre progression voire les diminutions des revenus (retraités, fonctionnaires, agriculteurs, …) qui ont fortement pesé sur le pouvoir d’achat des candidats à la location. D’autant que dans le même temps, l’absence de revalorisation des aides personnelles au logement, puis à partir de 2012 le durcissement de leurs conditions d’octroi et plus récemment leur diminution ont affecté les clientèles les plus fragiles que le parc locatif privé accueille largement.

Ce constat établi par CLAMEUR est pleinement vérifié pour Lille : alors que de 1998 à 2006 les loyers de marché progressaient de 4.0 % en moyenne chaque année, comme France entière d’ailleurs, ils n’augmentent plus que de 0.1 % en moyenne chaque année depuis 2013, donc bien en deçà de l’inflation. Et en 2018, les loyers de marché lillois ont baissé de 0.3 % alors que dans la plupart des grandes villes, ils ont augmenté moins que l’inflation.

Sans surprise, le marché locatif privé lillois n’est donc pas au mieux de sa forme

Et il serait inexact d’affirmer que les loyers de marché ont dérapé sur Lille, s’agissant évidemment des loyers du secteur privé : depuis 2012, ils se sont élevés de 0.6 % au total, alors que les prix à la consommation ont augmenté de 4.9 % et l’IRL qui gouverne l’évolution des loyers des baux en cours, 4.0 %.

Il serait bien sûr tentant de voir dans cet « assagissement » du marché la conséquence de la mise en place en 2012 de l’encadrement en évolution des loyers de marché. Puisqu’en ce qui concerne l’encadrement en niveau de la loi ALUR, son impact sur le marché lillois a été pour le moins limité : sans d’ailleurs qu’aucune étude d’impact n’ait été réalisée pour en évaluer l’efficacité, comme la loi ALUR l’avait prévu. Mais l’analyse réalisée par CLAMEUR sur près de 30 % des baux nouveaux signés France entière (plus de 55 % des baux signés sur Lille) montre que si depuis 2012, les loyers ont régulièrement diminué entre deux locataires (- 0.6 % en moyenne chaque année France entière et – 1.0 % sur Lille) lors d’une remise en location, une telle évolution se constate aussi dans les petites villes de Province non concernées par l’encadrement des loyers : les loyers ont même baissé de 3 à 5 % entre deux locataires dans des départements à dominante rurale (comme la Haute Marne ou la Nièvre, par exemple).

Les loyers baissent parce que le pouvoir d’achat est en berne

Partout, si les loyers ont baissé, qu’ils soient de marché ou de relocation, c’est parce que le pouvoir d’achat de la demande est en berne et que les ménages candidats à un logement locatif privé sont, pour beaucoup d’entre eux, financièrement limités. Parce que les aides personnelles au logement ont été particulièrement maltraitées depuis un grand nombre d’années, parce que l’offre locative sociale étant absente sur une grande partie du territoire les ménages pauvres ou très modestes se tournent vers le locatif privé.

Avec une conséquence qui devrait interpeler les décideurs locaux : depuis 2012, les pertes de pouvoir d’achat des loyers du secteur privé se sont accompagnées d’un effondrement de l’effort d’amélioration et d’entretien du parc locatif. Ni les niveaux des loyers, ni leurs perspectives d’évolution, ni d’ailleurs les soutiens publics ne permettent aux propriétaires bailleurs de financer les travaux pourtant nécessaires, ne serait-ce que pour faire face aux enjeux de la rénovation énergétique du parc de logements, pourtant mis en avant par la LTE.
Déjà, l’objectif de la LTE concernant le parc locatif privé n’était guère ambitieux:  50 000 logements par an pour la France entière, ce qui pourrait permettre de rénover énergétiquement l’ensemble du parc occupé par des ménages modestes en 50 ans, au mieux.

Et sur Lille, de l’ordre de 8 % des logements locatifs privés présentés à la relocation bénéficie de travaux d’amélioration et d’entretien contre 15 % sur Lyon et sur Marseille, par exemple.

 Quand l’encadrement des loyers renforce Airbnb

Dans ce contexte, la mise en œuvre d’un nouvel encadrement des loyers en niveau sur Lille ne ferait qu’aggraver les déséquilibres actuels d’un marché qui souffre depuis de nombreuses années des orientations de la politique locale du logement. D’ailleurs, les simulations réalisées par CLAMEUR sur la base des observations concernant l’année 2018 soulignent que loin d’atteindre les objectifs affichés, favoriser l’accès au logement des ménages les plus modestes, un tel dispositif d’exception ne ferait que renforcer les déséquilibres de marché : avec par exemple un renforcement d’Airbnb, en provoquant une baisse de l’ordre de 18 % des loyers de marché pour 20 % des logements locatifs privés présentés chaque année sur le marché à des ménages aux revenus moyens et élevés. Alors qu’a contrario, les presque 10 % de logements locatifs privés qui accueillent des ménages pauvres et très modestes risqueraient de connaître un relèvement significatif de leurs loyers, comme le prévoyait déjà la loi ALUR.

Références:
1) « 30 ans de vie économique et sociale », INSEE, janvier 2014.
2) Michel Mouillart, « La conjoncture du marché locatif privé », Administrer, n° 529, mars 2019.
3) Alors que l’objectif annuel de rénovation énergétique du parc locatif social affiché par la LTE est ambitieux, avec 120 000 logements chaque année, entre 2017 et 2030. Ce seront donc, au total, près de 1.6 million de logements qui seront ainsi améliorés. Alors que déjà, ce sont près de 6.5 millions de logements locatifs sociaux (dont plus de 4 millions relevant du gros entretien) qui ont déjà été réhabilités avec des aides publiques, au cours des 40 dernières années.

 

© SweetRédaction