« Beaucoup de propriétés de prestige avaient été surévaluées ces dernières années », Bertrand Rassat, Primextate

Mon Podcast Immo continue de s’intéresser aux conséquences de la crise du Covid-19 sur le secteur de l’immobilier, avec aujourd’hui un acteur de l’immobilier un peu différent. Bertrand Rassat, co-fondateur de Primextate a répondu aux questions d’Alexis Thiebaut.

Primextate, c’est quoi ?

« Primextate c’est à la fois une plateforme et une communauté de professionnels de l’immobilier. L’objectif était de faciliter les transactions transfrontalières de biens résidentiels et commerciaux entre professionnels de l’immobilier. Donc, nous nous appuyons sur un modèle inter-cabinets où seuls des professionnels de l’immobilier sont habilités à faire des transactions. Primextate se démarque des autres sociétés de la Proptech, qui cherchent souvent à contourner l’intermédiaire. Nous, nous essayons au contraire de le valoriser et de lui donner des outils qui lui permettent d’ajouter de la valeur à ce qu’il fait.

Les professionnels de notre communauté regroupent évidemment des courtiers et des agents immobiliers, mais aussi des représentants de family offices, des gérants de fonds et des gérants de patrimoine de tous les pays du monde. Notre communauté est donc très diverse, à la fois en terme de profils et en terme géographique. Primextate c’est une place de marché digitale où nos membres achètent et vendent des propriétés de luxe.

Alors évidemment, ces membres ne sont pas tout seuls, ils doivent être mandatés par leurs clients, mais c’est eux qui initient et contrôlent le processus transactionnel. Ces transactions entre membres se font de manière traditionnelle ou au travers d’un format d’enchères. Alors, c’est un peu nouveau en Europe, mais ça existe depuis très longtemps dans les pays anglo-saxons, notamment pour les propriétés de luxe et pour les propriétés commerciales. Ce que nous essayons de faire, c’est d’importer ce modèle d’enchères pour l’appliquer aux propriétés de luxe et aux propriétés commerciales.

L’avantage de l’enchère est que cela offre un format transactionnel transparent et que cela fournit un cadre pour ces transactions transfrontalières. Il est aussi très adapté au contexte actuel, car il offre plus de flexibilité en termes de prix. »

Le confinement chez Primextate

Le confinement nous a permis d’engager un vrai dialogue avec plus d’une centaine de nos membres. Nous avons dans notre communauté un petit peu plus de 380 membres, un petit peu partout dans le monde, qui représentent 17 pays à peu près. En général ces courtiers et agences sont toujours par monts et par vaux, et difficiles à joindre. On a utilisé cette période de confinement pour faire un point avec eux et pour engager un vrai dialogue. Et je dois dire que ça a été plutôt constructif pour nous, puisque ça nous a permis d’avoir un vrai feed-back et de pouvoir aussi valider la pertinence de notre modèle.

Quelles évolutions du marché ces prochains mois ? Vers une baisse des prix ?

Quand on a discuté avec nos membres, ils nous ont dit que beaucoup de propriétés de prestige avaient été surévaluées ces dernières années. C’est normal : les propriétaires bénéficiaient d’un marché qui était plutôt porteur et donc ils se montraient naturellement un petit peu gourmand, ce qui n’était d’ailleurs pas toujours une bonne chose, car beaucoup de transactions ne pouvaient pas se faire du fait du décalage entre l’offre et la demande de location sur ce secteur de luxe.

Aujourd’hui, on a basculé dans un marché qui est plutôt « Acheteur » et les vendeurs se montrent un peu plus souples et prêts à consentir à des petites réductions de manière à faciliter la transaction. Mais pas d’effondrement des prix. D’ailleurs, il y a une étude récente indiquait que le marché du luxe, notamment pour les grandes villes, allait effectivement baisser à un tout petit peu. Mais par exemple pour Paris, ils indiquaient qu’il y aurait quand même une petite croissance, même si elle est faible.

« Les ultra-riches s’emparent des produits de luxe en détresse », c’est-à-dire ?

Ceux que l’on nomme communément les ultras riches, mais on peut appeler ça aussi des « family offices » sont dans une situation relativement idéale où ils peuvent utiliser leur parc immobilier pour sécuriser des emprunts. Ils sont donc en position de force, car ils n’ont pas besoin de liquidités qui ne seront pas obligés de vendre leurs biens dans un marché en baisse.

Par contre, ils peuvent hypothéquer une partie de ces biens afin de générer des liquidités, ce qui leur donne une puissance de frappe très, très importante. Et ça leur permet de négocier dans le contexte actuel des propriétés au meilleur prix et notamment des propriétés qui sont en difficulté pour des raisons que nous avons évoquées, par exemple pour des raisons personnelles. Nous notons par exemple un regain d’intérêt pour des types d’hôtels 4 ou 5 étoiles, parce que nous avons des gens très riches qui doivent se dire que c’est le bon moment pour investir dans ce type de produit et pour acheter ces immeubles ou ces hôtels de prestige au plus bas ou au creux de la crise.

L’immobilier de prestige, une valeur refuge ?

Si on parle de ces « family offices » ou de ces riches, je pense qu’ils n’ont pas des problèmes de liquidités actuellement et que justement, au contraire, ils se diront qu’il y a peut-être des affaires à prendre. Etant donné que c’est la population qui achète typiquement ces propriétés de prestige et a priori, comme cette population est moins affectée que les autres populations, on peut effectivement arriver à la conclusion que le marché du luxe aura sera moins affecté. Ce qui peut l’affecter, ce sont les restrictions sur les voyages et sur les vols qui, peut-être, va ralentir un peu ce processus là parce qu’ils n’auront pas la même possibilité, la même liberté de visiter des propriétés.

La reprise du marché immobilier dans son ensemble : optimiste, pessimiste ?

Moi, je suis relativement optimiste parce que je pense que, de toute façon, l’immobilier peut être considéré comme beaucoup comme une valeur refuge qui n’est pas complètement corrélée aux marchés financiers. Cela représente une diversification intéressante. Par exemple, pour les « family offices » : il faut savoir qu’autour de 20% à 25% de leur allocation se fait dans l’immobilier. Et donc, je pense qu’effectivement, il y aura toujours une demande qui sera importante dans l’immobilier. Maintenant, la nature de cette demande peut changer un tout petit peu. Il est clair que le coronavirus a représenté un énorme coup de frein pour l’industrie immobilière et que la plupart des transactions sont gelées. Mais à l’intérieur de ce marché, il y a différentes catégories :  il y a le luxe, évidemment et à l’intérieur du luxe, il y a les villes, Paris ou d’autres… et il peut y avoir aussi un luxe de campagne pour lequel la dynamique n’est pas obligatoirement là. Par exemple, les propriétés qui sont sur la Côte d’Azur seront peut-être plus affectées parce que naturellement moins liquides que des produits de luxe dans des grandes villes internationales qui, elles, bénéficient toujours de liquidités plus importantes et d’une demande qui est sans doute plus soutenu.

Quelles habitudes garderez-vous de cette période de confinement ?

Je pense qu’il y a une chose qui est clair, c’est que la digitalisation aura fait un bond absolument énorme. Jusqu’à présent, la digitalisation restait un petit peu abstrait pour beaucoup, notamment dans l’immobilier. Cette crise du coronavirus aura un impact sociétal très important sur nos comportements en général. Il va y avoir une dépendance au digital beaucoup plus important. Cela va se traduire par l’arrivée de nouveaux outils.

Quelle leçon de vie tirez-vous de cette crise ?

Ce que je trouve extraordinaire, c’est notre capacité d’adaptation. Nous sommes capables d’utiliser une situation et des circonstances exceptionnelles pour aller puiser des ressources de créativité. Je suis sûr que vous avez tous reçu des vidéos sur WhatsApp. Nous avons des ressources absolument incroyables. Les gens sont obligés de puiser en eux-mêmes et d’être beaucoup plus créatifs que s’ils avaient suivi le train-train habituel de leur travail.