« Les Rendez-vous du Notaire » : La promesse de vente, est-ce vraiment nécessaire ?

MySweetImmo et QuaiDesNotaires.com vous présentent le 3 ème numéro du podcast « Les Rendez-vous du Notaire ». Dans ce podcast hebdomadaire, Patrick Mc Namara, fondateur de QuaiDesNotaires.com, répondra aux questions concrètes que vous lui posez sur la page dédiée.

Episode #3 : « La promesse de vente, est-ce nécessaire ? »

Question de Benjamin de Lille  : « Quel est l’intérêt de passer par une promesse de vente quand il n’y a pas de clause suspensive ? Ne peut-on pas signer l’acte de vente sans promesse ? »

Réponse de Patrick Mc Namara

La réponse peut varier selon le type du bien vendu, mais de manière générale, nous avons deux constantes. Tout d’abord, aucun texte n’impose précisément la signature d’une promesse, mais un texte fondateur du droit des contrats nous invite à beaucoup de sécurité et de protection. L’article 1583 du Code civil prévoit que « la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix ». C’est très effrayant parce que cela veut dire que si on se met d’accord sur la chose et sur le prix, on est lié définitivement.

Savez-vous que c’est un texte qui date du Code civil de 1804. Il a 216 ans, ce texte. Le 16 mars 1804, le Code civil et l’article 1583 gravait dans le marbre la vente. Alors, ça veut dire concrètement que nous allons devoir protéger l’acquéreur et le vendeur. Et c’est pour cette raison notamment, que nous signons une promesse de vente ou un compromis de vente avant de passer à la vente.

Concrètement, si on vend une copropriété, un lot de copropriété, un appartement, nous allons devoir récupérer des renseignements auprès du syndic sur la situation du vendeur, si un droit de préemption existe au profit de la commune ou au profit du locataire nous allons devoir purger ce droit de préemption, c’est à dire écrire au locataire ou à la mairie pour leur proposer le bien à la vente et exercer éventuellement leur droit de préemption.

Pendant ce délai préalable à la vente, il faut que les accords des parties soient signés, qu’elles se soient engagées l’une et l’autre. C’est pour ça que il est nécessaire, ou en tout cas très conseillé, de signer une promesse de vente. Même s’il n’y a pas de condition suspensive.

S’il y a des conditions suspensives, est-on obligé de signer une promesse ?

Alors s’il y a des conditions suspensives, ce sera nécessaire. J’indique, et je souligne, que même sans conditions suspensives, c’est beaucoup plus que fortement conseillé parce qu’il faut fixer les accords des parties et les conditions de la vente à venir. Lorsqu’une condition suspensive est prévue, par exemple de souscrire à un emprunt ou de fournir des documents sur une éventuelle construction qui a eu lieu sur le terrain ou sur la maison, c’est ni plus ni moins qu’un engagement de faire quelque chose de la part du vendeur ou de l’acquéreur vis à vis de l’autre partie.

Et cet engagement de déposer un prêt ou de fournir des documents, il doit être encadré dans des délais. Et vous savez qu’il y a toujours un bâton et une carotte. Si on ne respecte pas les délais, il faut aussi prévoir les sanctions. C’est très important et cela ne peut se trouver que dans un compromis ou une promesse de vente. On n’est pas obligé de signer une promesse de vente, on peut signer un compromis sous seing privé. Mais pour répondre précisément, s’il y a des conditions suspensives, on ne pourra pas éviter de signer un avant-contrat. S’il n’y a pas de condition suspensive, de toute manière, il faudra signer quelque chose pour pouvoir préparer la vente.

Le conseil de Patrick Mc Namara

Mon conseil, c’est de prendre le temps et de signer une promesse de vente devant son notaire ou un compromis en bonne et due forme et prendre le temps de définir les conditions, les délais, de bien prendre tous les renseignements et tous les documents sur le bien vendu. Et donc, signer un avenant au contrat, bien entendu, avant la vente.