Location courte durée : Comment optimiser votre taux d’occupation dans cette période post-covid ?

Ce n’est un secret pour personne : les conséquences de la crise sanitaire sur le tourisme sont sans précédent sur le secteur. Les propriétaires de logements Airbnb privés de la possibilité de louer leur bien durant le confinement, peinent encore à se projeter aujourd’hui au vu de la situation sanitaire qui reste très incertaine.

Après le confinement, Flatlooker agence locative en ligne, a fait le constat d’un nombre croissant d’appels entrants de propriétaires de logements courte durée souhaitant connaître les modalités pour passer sur une location longue durée (1an), le temps que la crise se stabilise. C’est ce phénomène qui a amené l’agence Flatlooker, à mener une étude comparative permettant de mettre en perspective trois solutions qui s’offrent aujourd’hui aux propriétaires Airbnb.

En se basant sur le modèle de reprise en « U » (graph ci-dessus) mis en avant depuis quelques semaines par le secteur du tourisme, Flatlooker a d’abord tenu à souligner, la reprise très lente du marché de la location courte durée, dont les taux d’occupation devraient revenir à la normale en Août 2021. Dans le même temps, Flatlooker observe une stabilité du marché de l’immobilier longue durée. Ce modèle implique effectivement un taux d’occupation constant, et ce, quels que soient les aléas.

« Chez Flatlooker le taux d’occupation des logements longue durée (+1000 logements en région parisienne) n’a pas bougé pendant le Covid et reste stable à ~97 % sur l’ensemble du parc immobilier. En revanche le nombre de contacts de propriétaires provenant de AirBnb a plus que triplé depuis le déconfinement. Face à cette situation inédite, de plus en plus de propriétaires ont peur pour la rentabilité de leur investissement généralement soumis à un prêt locatif et cherchent donc des alternatives pour rembourser sereinement leur emprunt », commente Nicolas Parisot, co-fondateur de Flatlooker.

Les différents scénarios envisageables pour les propriétaires

Flatlooker a tenu à comparer trois scénarios pour aider les propriétaires à identifier les points forts et les points faibles des solutions dont ils disposent à ce jour pour rentabiliser leur bien sur l’année à venir (août 2020 – août 2021).

• Scénario 1 : laisser son bien en location courte durée
• Scénario 2 : basculer sa location sur un modèle de location longue durée classique loi ALUR (bail meublé 1 an).
• Scénario 3 : faire le choix d’un modèle mixte (bail mobilité/étudiant jusqu’en avril 2021 puis remettre son logement en location courte durée entre mai 2021 et août 2021).

Avec un crédit en cours qu’ils se doivent de rembourser chaque mois, la situation devient très préoccupante pour les propriétaires de logement courte durée. Au travers de trois scénarios (risque élevé, faible et très faible de vacance locative), Flatlooker met en avant dans ce tableau comparatif, plusieurs éléments très intéressants :

• Si l’écart entre le revenu locatif brut reste très important entre une location courte et longue durée, il l’est beaucoup moins lorsqu’on le compare à un modèle mixte (~9 mois longue durée puis ~3 mois courte durée)
• Les coûts de gestion sont en revanche les plus faibles dans le cadre d’une location longue durée (pas de changements de locataires, pas de ménage, ni de remise clés)
• L’elec/eau/gaz, taxe d’habitation sont à la charge du propriétaire lors d’une location courte durée, sont à la charge du locataire lors d’une location en bail étudiant ou mobilité.
• Une grande partie des charges de copropriété (~75%) sont refacturables au locataire dans le cadre d’une location longue durée.
• L’impôt sur le revenu est plus faible dans les deux derniers scénarios car les revenus générés sont plus faibles.
• Les revenus locatifs nets de charges et d’impôts sont plus intéressants lors d’un bail d’1 an ou d’un bail mobilité/étudiant.

Prendre les devants …

Passer son bien sur de la mise en location longue durée ou mixte (mobilité/étudiant) se présente donc comme une alternative très intéressante pour les propriétaires Airbnb qui prendraient un risque majeur en attendant un retour à la normale.

« Bien que la location courte durée semble générer des revenus conséquents même en période de crise, les coûts opérationnels liés à ce type de location sont très importants. Aussi, il est important de garder une vision complète de la rentabilité de son logement pour sélectionner le scénario le plus adapté à ses contraintes financières et sa relation au risque », commente Nicolas Parisot, co-fondateur de Flatlooker.