Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif

Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?

Vous êtes propriétaire ou envisagez de le devenir ? Nous vous aidons à y voir plus clair afin de guider au mieux votre projet immobilier. Comment optimiser ses revenus locatifs ? Quelles sont les dépenses qui nuisent à un taux de rentabilité maximal ? Mettons à plat les grands axes de réflexion en matière de rentabilité locative, afin de permettre à n’importe quel propriétaire de faire de son investissement un véritable succès.

Rentabilité locative : principe et définition

Il est très important de fixer des objectifs précis, avant tout projet d’achat locatif, afin de bien orienter son projet immobilier. Investir dans un studio parisien ou dans une grande maison à la campagne : pas le même rendement, pas le même horizon temporaire, pas le même risque, … en bref ; pas le même projet.

Avant tout, il faut distinguer la rentabilité d’un investissement, qui s’observe sur le long terme, et le rendement, qu’on calcule sous forme de cash flows mensuels.

Très simplement, on parle de rentabilité pour déterminer si l’investissement aura, à son terme, apporté une quelconque plus-value à son initiateur. Le taux de rentabilité exprime donc ce que l’investisseur espère gagner en menant à bien son projet.

La mesure de la rentabilité d’un projet immobilier doit aller de pair avec le calcul et la planification des cash-flows mensuels issus des revenus et des charges locatives. Car si un investissement est rentable à long terme, il peut demander de réels efforts de trésorerie au quotidien. Typiquement, si les dépenses de gestion sont chaque mois plus élevées que les loyers perçus, et ce sur un nombre d’années trop important, l’investissement sera peut-être rentable mais difficilement soutenable.

La formule du taux de rentabilité brut est on ne peut plus simple :

ATTENTION ! Le calcul de la rentabilité brute permet de se faire une première idée quant à la faisabilité d’un projet mais ne constitue en aucun cas un indicateur fiable sur lequel baser votre stratégie d’investissement..

Comment optimiser ses revenus locatifs ?

Différents moyens sont à l’œuvre pour y parvenir, le premier d’entre eux consistant bien sûr à diminuer la vacance locative. Si vous n’avez pas de locataire, vous ne percevez pas de loyer, mais vous devez pour autant faire face à vos échéances de prêt et autres dépenses fixes. Voilà pourquoi il faut viser la vacance locative nulle. Une seule solution dans ce cas, passer par une agence.

Chez Flatlooker par exemple, le locataire est presque systématiquement trouvé en moins d’une semaine, ce qui représente des économies non négligeables. En effet, la visite virtuelle à 360° du bien, et la numérisation des tâches administratives permettent de faire gagner en moyenne 20 jours de location au propriétaire, en comparaison avec une agence de quartier classique.

Ensuite, il est crucial d’estimer avec précision le montant du loyer que vous allez pouvoir exiger de vos locataires. Une tâche particulièrement complexe à Paris notamment, où le prix des logements varie d’une rue à l’autre. Pourtant, une erreur d’estimation, de quelques dizaines d’euros seulement, pourrait vous coûter extrêmement cher. Une surestimation de 50€ du loyer mensuel sur un projet censé être rentabilisé sur 25 ans représente en réalité un manque à gagner de 15 000€ et peut vite se traduire par un taux de rentabilité nul, voire négatif. Il est donc très important d’estimer son loyer avec une précision irréprochable.

Comment déterminer la rentabilité nette de son projet immobilier ?

Trop souvent, les investisseurs se focalisent uniquement sur les revenus et négligent l’impact que peuvent avoir les dépenses sur la rentabilité de leur projet. Cette confusion entre rentabilité brute et nette explique en grande partie pourquoi certains propriétaires s’imaginent encore qu’il est plus rentable de louer en airbnb plutôt qu’en longue durée.

Ne faites pas la même erreur. Quels sont les principaux postes de dépense à intégrer dans votre calcul ?

• Les frais de gestion locative 

Si vous ne souhaitez pas vous occuper vous-même de la gestion de votre bien, par manque de temps ou par souci de tranquillité, confiez-le à une agence de gestion locative. Leurs honoraires sont assez variés, de 6 à 10% pour les agences de quartier traditionnelles, contre 3 à 5% pour les agences en ligne. Attention toutefois, certains tarifs attractifs cachent parfois bien des mauvaises surprises. Évitez autant que faire ce peu les formules « à la carte », mais ne craignez pas, au contraire, de faire confiance à une agence de gestion locative digitale. Leurs tarifs ultra-concurrentiels  sont en réalité expliqués par l’introduction de nouvelles technologies économes. C’est grâce à de telles innovations que Flatlooker a pu s’imposer comme n°1 des agences de gestion locative en ligne, et allie aujourd’hui un taux de gestion à 3,9% TTC, et la meilleure satisfaction cliente du marché (4,5/5 sur plus de 500 avis Google).

• Le remboursement du crédit immobilier 

Les taux moyens du crédit immo s’établissent à ce jour à 1,30% sur 20 ans et 1,95% sur 30 ans. Il est particulièrement pertinent d’introduire les échéances de remboursement dans le calcul de rendement mensuel. Afin de déterminer si vous allez être « à l’équilibre » chaque mois, ou si vous allez devoir fournir un effort de trésorerie plus ou moins conséquent.

• Les charges locatives 

Il en existe de toutes sortes, déductibles, imputables au locataire, réelles ou bien au forfait, etc. Pour faire simple, on estime à 70-80% le montant des charges que vous pouvez faire payer à vos locataires. Pour le reste, vous trouverez facilement sur internet la liste exhaustive des charges qui sont déductibles ou non.

• Les taxes et les impôts 

Sans doute le point le plus complexe. Ce qu’il faut savoir, c’est que le statut via lequel vous déclarez vos revenus fonciers influence pour beaucoup vos taux d’imposition, et par conséquent la rentabilité même de votre projet ( SCI, LMNP, etc ). Certains types d’investissement vous permettent aussi de défiscaliser, voire même de vous retrouver en situation de déficit foncier, grâce au pinel notamment.

Si vous souhaitez simplement estimer la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier, les ingénieurs de l’agence Flatlooker, leader de la gestion locative en ligne, ont développé un simulateur de rentabilité locative totalement gratuit et particulièrement fiable.

Soyez serein et construisez votre projet d’investissement locatif à partir d’estimations fiables et sérieuses. C’est le principal conseil que nous puissions vous donner.