Covid-19 : Quelles sont les nouvelles règles de copropriété ?

De récentes dispositions ont ajusté les règles des copropriétés. Syndicalur, courtier en copropriété, explique les points d’attention pour les conseils syndicaux et la nécessité de se faire accompagner par des professionnels.

Selon les ordonnances votées pendant le confinement, les contrats de syndic arrivant à échéance sur la période ont été prorogés jusqu’au 31 janvier 2021, puisqu’il n’était pas possible de tenir les assemblées générales des copropriétaires pour les renouveler ou les dénoncer. L’état d’urgence sanitaire a été levé le 10 juillet 2020, mais l’échéance du 31 janvier 2021 reste en vigueur pour les contrats de syndic et par conséquent, pour l’organisation des AG qui n’ont pu avoir lieu auparavant dans l’année.

Ce qui change dans les assemblées générales

D’une part, jusqu’au 31 janvier 2021, chaque copropriétaire pourra détenir jusqu’à 15 % de droit de vote en assemblée générale. D’autre part, le format des AG bénéficie d’une nouvelle flexibilité : elles peuvent dorénavant se tenir physiquement (avec port du masque et gestes barrières), par visioconférence, par correspondance ou bien de façon mixte. Il revient au syndic de déterminer ces modalités. Revers de la médaille : ces dispositions octroient des pouvoirs accrus aux syndics dans l’organisation des assemblées générales. Un syndic peut même décider de tenir seul l’AG en utilisant le vote par correspondance des copropriétaires. Il en découle un risque de dérive telle la falsification des bulletins de vote.

Ce qui change dans le quotidien des copropriétés

Pandémie oblige, les copropriétés doivent appliquer des règles sanitaires dans la continuité des mesures nationales. Il incombe au syndic d’afficher ces règles de sécurité. Ainsi, le port du masque est obligatoire dans les espaces communs, et dans certains espaces clos tels que les ascenseurs, une seule personne à la fois est autorisée. De plus, les résidences où travaille un gardien sont soumises aux nouvelles dispositions en matière d’hygiène et sécurité conformément au droit du travail.

Ce qui change pour dénoncer le contrat du syndic

À ces règles issues de la crise sanitaire s’ajoutent des législations entrées en vigueur le 1er juin 2020 (ordonnance du 30 octobre 2019). Celles-ci vont également accroître les pouvoirs du syndic et rendre les changements plus complexes. En effet, le conseil syndical doit désormais motiver sa demande de changement de syndic et le faire trois mois avant l’échéance du contrat en cours.

Se faire conseiller sur les marges de manœuvre

Les conseils syndicaux peuvent suivre plusieurs mesures pour contrer en partie certaines contraintes. Ainsi, concernant les votes par correspondance pour une AG tenue sans les copropriétaires, les membres du conseil syndical peuvent récupérer les bulletins de vote en mains propres puis les remettre au syndic en conservant une photocopie de chaque bulletin et en exigeant un reçu du syndic. Cette remise doit être effectuée plus de 3 jours avant la date de tenue de l’assemblée générale et doit être justifiée en cas de demande. A noter : il n’y a pas de texte précis, l’ordonnance ne l’indique pas mais ne l’interdit pas non plus, tous les moyens de remise au syndic sont possibles (mains propres, mail, courrier…).

L’avantage de passer par le conseil syndical est de contrôler d’éventuelles fraudes. Concernant le changement de syndic, le courrier recommandé proposant un nouveau syndic peut être envoyé par un simple copropriétaire, au lieu d’un membre du conseil syndical. Dans ce contexte, il est plus que jamais utile pour les copropriétés de se faire accompagner par des professionnels. De quoi éviter d’exposer la copropriété à des demandes de dommages et intérêts et à des difficultés lors de l’assemblée générale.