Crédit immobilier : Et si 2021 permettait le retour des emprunteurs exclus du marché en 2020 ?

“Sous les effets combinés de la crise sanitaire et des recommandations du HCSF, certains profils emprunteurs ont été exclus du crédit en 2020. Si l’assouplissement des recommandations du Haut Conseil, notamment sur le taux d’endettement, est une bonne nouvelle, cela ne signifie pas que l’ensemble des emprunteurs ayant disparu en 2020 sera de retour cette année”, déclare Pierre Chapon, président de Pretto.

En 2020, une baisse mesurée du marché immobilier et de la production de crédit

En dépit de la crise sanitaire, la production de crédit s’est maintenue (150 Mds € au 3 octobre 2020, contre 158,3 Mds € de janvier à octobre 2019). En parallèle, les taux moyens immobiliers ont côtoyé les plus bas niveaux historiques : 1,20 % novembre 2020, contre 1,13 % en janvier 2020 (chiffres Crédit Logement).

“Malgré les conditions de financement durcies, sous les effets des recommandations du HCSF et de la crise sanitaire, les banques ont continué à vouloir prêter pour maintenir leur activité. Le marché immobilier s’est montré résilient : les Français ont continué d’accéder à la propriété et le nombre de transactions approche le million, selon les dernières estimations” déclare Pierre Chapon.

Sur les 12,2 % des projets dont la faisabilité était impactée par les règles sur l’endettement maximum du HCSF vs 2019, un ajustement du montage permettait à 4,2 % des dossiers de devenir finançables. Les 8 % restants, soit 95 000 ménages, demeuraient non-finançables.

Des écarts qui se creusent en 2020 en fonction des types de projets et de profils

Cependant, les recommandations du HCSF de décembre 2019 (taux d’endettement à 33 %, ne pas dépasser les 25 ans d’emprunt) ont apporté des changements notables qui se mesurent tout au long de l’année 2020.

“Il y a eu plusieurs conséquences issues de ces recommandations. Parmi celles-ci, on peut noter la hausse de la durée moyenne d’emprunt, qui est de 21 ans contre 19,9 ans en 2019”, complète Pierre Chapon.

La finançabilité globale des Français est en recul de 5 points entre 2019 et 2020, passant de 73 à 68 points. Pour les résidences principales, projets immobiliers favorisés par les banques dans un contexte macro-économique perturbé, la baisse de la finançabilité est seulement 3 points.

Une finançabilité dégradée pour les investisseurs locatifs

En 2020, ce sont surtout les investissements locatifs qui ont été négativement impactés, notamment avec les 33 % d’endettement et la fin du calcul différentiel.

En effet, en 1 an, l’indice de finançabilité des investisseurs est passé de 59 points en 2019 à 47 points en 2020 (soit -12 points). Seul 1 projet d’investissement locatif sur 2 peut être financé.

“Les banques ont mis l’accent sur le financement des résidences principales. Malgré une forte demande d’investissement locatif, de nombreux projets n’ont pas pu aboutir, principalement à cause de la règle des 33 % d’endettement. Ce qui a mené de nombreux investisseurs à viser des biens moins chers et plus petits” analyse Pierre Chapon, président de Pretto.

Professions indépendantes et profils sans apport : une finançabilité en forte baisse

Sous l’effet des recommandations de décembre 2019, les banques sont plus exigeantes sur les profils financés, ce qui favorise les emprunteurs connus pour être les plus stables (salariés en CDI, médecins, fonctionnaire et contractuels de la fonction publique). A l’inverse, les profils qui traditionnellement considérés comme plus risqués par les banques (indépendants, intermittents, artisans) ont vu la faisabilité de leurs projets plus durement impactée par les restrictions en 2020. Ainsi, l’écart de finançabilité entre les profils peu risqués et les profils plus risqués était de 24 points début 2019, il est désormais de près de 29 points.

La nécessité de présenter plus d’apport (afin de couvrir les frais) a eu pour  conséquence une hausse importante de celui-ci. A l’échelle nationale, l’apport moyen est en hausse de 23 %, passant de 34 883  à 42 875 €. En parallèle, les acquéreurs présentant moins de 5 000 € d’apport voient leur finançabilité reculer de 9 points, contre un recul de 5 points seulement pour l’ensemble des projets. « Les demandes des banques de présenter au moins 10 % d’apport pour couvrir les frais a eu un effet très net sur ce type de profils. Dans ce cas de figure, bien que les banques disposent d’une marge de manœuvre, ce sont des projets qui ont dû être reportés ou annulés” souligne Pierre Chapon.

2021, le retour des emprunteurs exclus ?

Dans ce contexte, bien que la production soit proche de celle de 2019 selon les derniers chiffres, le HCSF a décidé d’apporter quelques assouplissements le 17 décembre 2020. Le taux d’endettement maximum passe ainsi de 33 à 35 % et la durée d’emprunt maximale de 25 à 27 ans (pour prendre en compte l’amortissement des prêts dans le neuf). Enfin, les banques bénéficieront d’une marge de manœuvre de 20 %, et non plus de 15 %.

“En introduisant un peu plus de souplesse, le HCSF facilite le retour d’une partie des emprunteurs exclus du marché en 2020. Ces assouplissements s’accompagnent d’une politique très volontaire des banques qui souhaitent accompagner le lancement du marché 2021”, analyse Pierre Chapon, président de Pretto.

Une capacité d’emprunt en hausse de 6 %

Les nouvelles recommandations vont ainsi favoriser les ménages, avec une capacité d’emprunt en hausse de 6 % grâce à l’augmentation du seuil d’endettement de 33 à 35 %. Ainsi, en 2021, un couple avec 4 000 € nets mensuels pourra emprunter 347 000 € sur 25 ans à 1,57 % (taux ordinaire) à 35 %, contre 327 000 € en 2019 à 33 % d’endettement. Les mensualités passeraient de 1 320 € à 1 401 €. Soit une capacité d’emprunt supplémentaire de 20 000 €

“Ces recommandations sont bien entendu une bonne nouvelle pour les ménages qui étaient bloqués à 33 % ou juste en-dessous, ainsi que les investisseurs. C’est aussi la fin d’une forme d’auto-censure de leur part, de crainte de ne pas obtenir un prêt. En revanche, cela ne signe pas le retour des profils sans apport sur le marché”, précise Pierre Chapon.

Pour les emprunteurs concernés par l’achat dans le neuf (sur 27 ans) et en tenant compte du différé, la capacité d’emprunt passerait à 370 000 €, soit une hausse de 13 % de celle-ci (environ 40 000 €). En parallèle, les banques mettent de plus en plus en place des montages comme les prêts à palier ou les lissages de prêt afin d’optimiser l’endettement des emprunteurs et leur permettre de rester sous la barre des 35 %.

“Les taux restent bas, et les banques veulent continuer à prêter. Autre signe de bon augure en ce début d’année, les taux d’usure sont en légère hausse pour les emprunts entre 10 et 20 ans”, ajoute Pierre Chapon.

Un contexte économique encore incertain en 2021

Bien que les vaccins anti-Covid existent et que les campagnes de vaccination soient lancées, les experts s’accordent pour dire que toute la France ne sera pas vaccinée avant la fin du premier semestre 2021, voire fin d’année.

“Nous faisons l’hypothèse que l’épidémie va continuer à exister début 2021, et que le plein effet des vaccins ne sera que fin 2021”, déclarait François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France.  Par conséquent, de nouveaux confinements pourraient être décrétés, mais surtout les effets de la crise sur certains secteurs pourraient se faire véritablement sentir en 2021. Certaines banques étudient avec une vigilance renforcée les dossiers de salariés – même en CDI – de certains secteurs jugés comme les plus à risques, comme la restauration, le tourisme ou l’aéronautique.

Pour Pierre Chapon : “les acteurs du financement immobilier sont rôdés aux confinements, les banques parviennent à traiter les dossiers à distance. La véritable incertitude de cette année est le chômage, qui pourrait avoir un impact fort sur les projets immobiliers des Français, notamment ceux des ménages modestes”.

L’incertitude de la reprise de l’économie, de la hausse du chômage et l’ombre du Covid-19 avec un possible reconfinement, inciteront à la prudence les banques qui continueront de financer des profils stables en ce début d’année.

 Que retenir ?

• La finançabilité globale des Français est en recul de 5 points entre 2019 et 2020, passant de 73 à 68 points. Pour les résidences principales, la baisse de la finançabilité est seulement 3 points.
• En 1 an, l’indice de finançabilité des investisseurs est passé de 59 points en 2019 à 47 points en 2020 (soit -12 points). Seul 1 projet d’investissement locatif sur 2 peut être financé.
• L’application des recommandations du HCSF au cours de l’année 2020 ont eu un impact sur la durée d’emprunt, en hausse (19,9 ans à 21 ans).
• L’apport moyen est également en hausse de 23 %, passant de 34 883  à 42 875 €. les acquéreurs présentant moins de 5 000 € d’apport voient leur finançabilité reculer de 9 points.
• Les nouvelles recommandations du HCSF du 17 décembre dernier vont favoriser les ménages, avec une capacité d’emprunt en hausse de 6 % grâce à l’augmentation du seuil d’endettement de 33 à 35 %.
• L’incertitude de la reprise de l’économie, de la hausse du chômage et l’ombre du Covid-19 avec un possible reconfinement, inciteront à la prudence les banques qui continueront de financer des profils stables en ce début d’année.