Diagnostic Performance Energétique (DPE ) : Ce qui va changer au 1er juillet

DPE
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Prévue par la loi ELAN promulguée en 2018, la refonte du diagnostic de performance énergétique (DPE) entrera en vigueur le 1er juillet 2021, les nouveaux diagnostics deviendront alors opposables. Et les passoires énergétiques seront interdites à la location.

Le diagnostic de performance énergétique, un document de référence

Affiché sur les annonces immobilières, systématiquement présenté lors des ventes ou mises en location, il renseigne sur la performance énergétique d’un logement et oriente notamment les choix en termes de travaux de rénovation.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document de référence qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.

Le DPE a été instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments. Il est devenu un outil grand public pour l’information des ménages sur la performance énergétique de leur logement et un thermomètre essentiel de la politique publique de l’énergie et du logement, qui sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G).

Les pouvoirs publics oeuvrent pour un nouveau DPE plus fiable au 1er juillet

Le DPE a été créé en 2006 et l’étiquette énergie est devenue depuis un objet familier des Français. Si les Français ne connaissent pas toujours celle de leur propre logement – environ dix millions de logements possèdent un DPE actuellement soit un tiers du parc –, le DPE est systématiquement fourni en cas de vente ou de location et chacun connaît l’échelle graduée de A à G qui classe les logements en fonction de leur consommation énergétique, ne serait-ce que parce qu’elle figure sur les annonces des agences immobilières.

Pour autant, le DPE actuel bénéficie d’une confiance très relative de la part des Français et des acteurs du secteur puisqu’il repose parfois sur des données lacunaires : sa méthodologie de calcul dépend de la date de construction des logements et s’appuie dans certains cas sur l’analyse des factures d’énergie du logement, factures qui dépendent autant des habitudes du ménage, de son occupation récente que du logement en tant que tel. Tout en respectant la méthodologie, des DPE différents peuvent attribuer des étiquettes différentes pour des logements pourtant identiques et il existe également des DPE sans étiquettes dits « DPE vierges» lorsqu’aucune facture n’est disponible. Les DPE vierges représentent même près de 20 % des DPE réalisé.

Le cœur de la refonte du DPE consiste à le rendre plus fiable en revoyant sa méthodologie et son « moteur de calcul». Le nouveau DPE  devrait être plus à même d’inspirer confiance à tous les propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier et de la construction.

De nouvelles méthodes de calcul pour le DPE

Plus précisément, la méthode de calcul du DPE a été unifiée pour tous les logements, en éliminant la méthode dite « sur facture » : le DPE s’appuie désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage, et utilise des données d’entrée plus fiables. De plus, la nouvelle méthode intègre de nouveaux paramètres qui fourniront une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment : consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, mise à jour des scénarii météorologiques, prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré.

Ainsi fiabilisé, le DPE sera rendu opposable au 1er juillet 2021, au même titre que les autres diagnostics du bâtiment, comme ceux relatifs  à l’état des installations électriques ou à la présence d’amiante ou de plomb. Le rôle du DPE dans le  processus  d’acquisition  immobilière s’en trouvera renforcé. L’opposabilité du DPE rendra plus solide l’adossement à l’étiquette énergie de dispositions réglementaires (comme l’interdiction de location des logements les plus énergivores via la définition de la décence d’un logement) ou d’aides spécifiques.

Une lisibilité accrue pour le nouveau DPE

La refonte du DPE est également l’occasion de revoir sa présentation. Le design du document a été revu afin de le rendre plus lisible, plus communicant et plus simple à comprendre pour les usagers.

La page de garde proposera une synthèse des informations les plus importantes et conservera l’étiquette traduisant la performance énergé- tique telle que les Français la connaissent déjà. L’étiquette climat qui détaille les émissions de gaz à effet de serre liées au logement sera affichée en complément. Afin de gagner en transparence, l’estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera mise en avant de manière plus visible et plus simple. Ces trois éléments (étiquette énergie, étiquette climat et estimation de la facture) seront par ailleurs d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022 (disposition de la loi énergie climat de 2019).

Au-delà de ces éléments, le nouveau DPE constituera aussi un document technique plus complet. Il contiendra des informations supplémentaires, par  exemple  sur  le  confort  d’été,  la  qualité  de ventilation,  la  qualité  de  l’isolation  ou  même  la répartition   des   déperditions   thermiques   dans le   logement.   Ces   éléments   permettront   aux usagers,    propriétaires,    locataires,    acquéreurs d’avoir    une    vision    plus    claire    de    l’état    du logement.  Le  DPE  comportera  également  des recommandations,  qu’il  s’agisse  de  travaux  de rénovation  ou  de  bons  usages  du  logement.  Il donnera  une  estimation  du  coût  des  travaux  à entreprendre  suivant  deux  niveaux  d’ambition (travaux prioritaires et travaux permettant d’aller vers un logement performant).

En copropriété, il sera possible de faire réaliser un DPE à l’échelle du bâtiment, qui  pourra  être facilement décliné pour obtenir un DPE individuel valable pour chaque lot. Et pour les copropriétaires qui le souhaitent, ils pourront faire réaliser un DPE individuel spécifique à leur logement, notamment pour faire valoir des améliorations de la performance énergétique réalisées en partie privative.

À noter que le DPE collectif fera partie intégrante du diagnostic technique global que  le  projet  de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, présenté en Conseil des ministres le 10 février dernier, prévoit de rendre obligatoire en copropriétés.

Les passoires énergétiques F et G devront être rénovées d’ici 2028

Dernier étage de la refonte du DPE : la révision des seuils définissant  les différentes étiquettes et notamment les passoires énergétiques, à savoir les logements d’étiquettes F et G. En effet, le Gouvernement a fait de l’accélération de la rénovation énergétique des logements et plus particulièrement de la lutte contre les passoires énergétiques une politique prioritaire. Et ce d’autant qu’outre l’enjeu climatique, la lutte contre les passoires énergétiques revêt également un enjeu de justice sociale car les ménages qui les occupent, propriétaires comme locataires, sont les plus susceptibles de se trouver en situation de précarité énergétique. Rénover ces logements, c’est réduire les factures de ces ménages et améliorer leur confort.

Aujourd’hui, selon la classification du DPE actuel, on estime à près de 4,8 millions le nombre de passoires énergétiques (étiquettes F et G) en France métropolitaine, soit 17 % des logements.

Le Gouvernement a fixé l’objectif que l’ensemble des logements F   et G soient rénovés d’ici 2028. Le projet de loi portant lutte contre  le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, présenté en Conseil des ministres le 10 février dernier, interdit la location des passoires énergétiques à partir du 1er janvier 2028, au titre de la décence du logement. La trajectoire d’interdiction sera progressive : en 2023 pour les logements les plus énergivores (consommation supérieure à 450kWh/m2.an d’énergie finale), en 2025 pour les logements classés G et 2028 pour tous les logements F et G2.

Afin de faire du DPE un outil qui puisse également orienter la politique publique de rénovation énergétique vers les logements les plus émetteurs de  gaz à effet de serre, les seuils des étiquettes traduisant la performance énergétique seront désormais calculés en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire mais également les émissions de gaz à effet de serre. Les seuils de chaque classe énergétique seront donc des « double- seuils», un logement étant classé selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre.

Avec ce nouveau mode de calcul, les logements fortement émetteurs de gaz à effet de serre pourront se voir attribuer une nouvelle étiquette de performance énergétique plus basse que leur étiquette énergie actuelle.

Les nouveaux « double-seuils» retenus dans le cadre de cette refonte du DPE ne modifient pas le nombre global de passoires énergétiques qui reste à 4,8 millions de logements. Les changements de classes énergétiques entre ancien et nouveau DPE seront, sauf cas exceptionnel, limités à une classe au plus.   Par exemple, parmi les logements que      le diagnostic actuel classe au niveau C, 60% resteront classés C avec le nouveau DPE et 40% seront reclassés B ou D. De même, certains logements anciennement classés F pourront désormais être classés E, ou inversement.changements de classes énergétiques entre ancien et nouveau DPE seront, sauf cas exceptionnel, limités à une classe au plus.   Par exemple, parmi les logements que      le diagnostic actuel classe au niveau C, 60% resteront classés C avec le nouveau DPE et 40% seront reclassés B ou D. De même, certains logements anciennement classés F pourront désormais être classés E, ou inversement.

Ce qu’il faut retenir en pratique

Les trois arrêtés ministériels mettant en œuvre le nouveau DPE seront soumis à la consultation du public et des instances obligatoires dans les prochains jours avant publication au mois de mars. Tous les nouveaux diagnostics réalisés à partir du 1er juillet 2021 suivront la méthode et le format déterminés par cette refonte.

Le nouveau DPE s’appliquera à la totalité des DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021, dans le cadre d’une vente ou location d’un logement du parc privé ou social, en maison individuelle ou en copropriété. Le vendeur ou bailleur devra fournir le nouveau DPE à tout candidat à l’acquisition ou à la location d’un bien. Les étiquettes F et G de ce nouveau DPE désigneront dès son entrée en application au 1er juillet les logements qualifiés de « passoires énergétiques ».

Cas pratique numéro 1 :  DPE vierge et absence de facture des locataires précédents

Prenons le cas d’un locataire qui cherche un logement à louer à Rennes, suite à une mutation professionnelle. Son choix se porte sur une 2-pièces de 50mètres carrés, situé à moins de 5 minutes à pied de son lieu de travail (logement datant d’avant 1948).

Avant la réforme du DPE : Le locataire s’inquiète du montant des charges associées au logement, mais le propriétaire ne peut le renseigner car le précédent locataire ne lui a pas transmis ses factures d’énergie. Le DPE du logement, qui constitue une pièce obligatoire du contrat de location, est par conséquent un DPE vierge, sans étiquette énergie ni climat.

Après l’emménagement, il constate rapidement que le logement est mal isolé, générant de très importantes factures d’énergie non prévues dans son budget.

Après la réforme du DPE:  Le logement mis en location fait systématiquement l’objet d’un calcul conventionnel de sa performance énergétique et de la présentation d’un montant indicatif théorique de ses factures énergétiques. Le locataire constate que les factures énergétiques associées au logement sont très élevées avant même de s’engager à le louer. Il recherche un logement plus performant tandis que le propriétaire du logement réfléchit à engager sa rénovation énergétique.

Cas pratique numéro 2 : Gaz à effet et passoire énergétique

La famille CHAUDIERE est propriétaire d’une maison rurale équipée d’une chaudière fioul et d’un chauffe-eau électrique, située à Bourges. La consommation conventionnelle en énergie primaire de leur maison a été estimée, dans le cadre du DPE actuel, à 265,2 kWh/m².an, soit une étiquette énergie E (211,7 kWh/m².an au titre du chauffage, 53,5 kWh/m².an au titre de l’eau chaude sanitaire). Les émissions de gaz à effet de serre sont estimées à 65,7 kgCO2eq/ m².an, soit une classe climat F.

Avant la réforme du DPE : Leur logement n’est pas considéré comme une passoire énergétique. Pour autant, il fait partie des logements les plus émetteurs de gaz à effet de serre de sa catégorie.

Après la réforme du DPE :  La fiabilisation de la méthode de calcul permet d’estimer la consommation conven- tionnelle en énergie primaire de leur maison à 256,1 kWh/m².an (210,4 kWh/m².an au titre du chauffage, 34 kWh/m².an au titre de l’eau chaude sanitaire, 7,4 kWh/m².an au titre de l’éclairage et 4,3 kWh/m².an au titre des auxiliaires). Les émissions de gaz à effet de serre sont estimées à 71,2 kgCO2eq/m².an.

La maison de la famille CHAUDIERE relève désormais de la classe de performance énergétique F.

La famille CHAUDIERE réfléchit alors à réaliser le changement de sa chaudière fioul et à engager des travaux d’isolation pour réduire sa facture d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, et augmenter la valorisation immobilière de sa maison.

Cas pratique numéro 3 : Copropriété et DPE collectif

Après la réforme du DPE :  Mme COPROPRIETAIRE est propriétaire d’un logement équipé d’une ancienne chaudière gaz individuelle double service (chauffage et eau chaude sanitaire), situé au dernier étage, dans un immeuble en copropriété à Strasbourg. La toiture et les murs sont mal isolés mais les membres du Conseil syndical ne voient pas l’intérêt de conduire des travaux de rénovation énergétique et n’ont jamais inscrit ce sujet à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale de la copropriété.

Mme COPROPRIETAIRE plaide en faveur de la réalisation d’un DPE collectif, qui permettra de générer facilement des DPE individuels de chaque appartement de la copropriété. Ainsi, lors d’une prochaine mise en location, les copropriétaires bailleurs n’auront pas nécessairement à refaire faire un diagnostic pour leur appartement.

Ce DPE permet de constater tout l’intérêt d’isoler les combles et les murs extérieurs de l’immeuble, pour un coût limité, grâce aux aides apportées par MaPrimeRénov’ Copropriétés.

Quelque temps plus tard, après les travaux d’isolation, le DPE de la copropriété a été mis à jour et l’étiquette générée pour le logement de Mme COPROPRIETAIRE s’est améliorée, passant de F à D.

Mais Mme COPROPRIETAIRE souhaite encore diminuer sa facture d’énergie : elle se décide à changer sa vielle chaudière gaz pour une chaudière plus performante à condensation. Une fois le changement effectué, elle fait venir un diagnostiqueur pour refaire un DPE uniquement pour son logement. Par rapport au DPE généré à partir de celui de la copropriété, ce DPE « individuel » tiendra plus précisément compte des caractéristiques spécifiques de son logement et notamment de sa nouvelle chaudière. Son logement a désormais l’étiquette C et a pris de la valeur grâce à tous ces travaux.

 

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