Bruno Rouleau (In&FI Crédits) : C’est quoi le vrai coût d’un crédit immobilier ? #3

Dans cette nouvelle série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier. 3e épisode : C’est quoi le vrai coût d’un crédit immobilier ?

Mon Podcast Immo : Les professionnels du crédit ne cessent de vanter le niveau historiquement bas des taux d’intérêt. Qu’en pensez-vous ?

Bruno Rouleau : C’est tout à fait vrai pour ce qui concerne les taux nominaux. C’est-à-dire le taux d’intérêt sur lequel est calculé le coût de l’emprunt en regard du montant sollicité. Ceux-ci, du fait des décisions de la Banque Centrale Européenne et du soutien à l’Economie, sont vraiment contraints dans des niveaux historiquement bas. A titre d’exemple, sur cet été, on est en moyenne à 0,80 % sur 15 ans, 1,00 % sur 20 ans, et 1,20 % sur 25 ans. Et les meilleurs profils peuvent prétendre négocier jusqu’à 0,20% en dessous de ces moyennes.

Maintenant, attention car le taux nominal ne tient pas compte des frais et autres éléments qui composent le prêt : frais de dossier, frais de garantie, frais d’assurance, frais des intermédiaires, frais de tenue de compte…. L’ensemble « intérêts au taux nominal plus autres frais », rapporté à la durée et au montant emprunté, donne le TAEG, Taux Annuel Effectif Global, qui est un taux légal obligatoirement affiché par les prêteurs au plus tard lors de l’édition de l’offre de prêt. Et ce dernier est encadré par la Loi par des taux d’usure publiés chaque trimestre par la Banque de France, et au-delà desquels les banques ont interdiction de prêter.

Mon Podcast Immo : En tant qu’emprunteur, puis-je intervenir sur le TAEG ?

Bruno Rouleau : Bien sûr que vous pouvez intervenir sur le TAEG. D’une part en regardant, voire en négociant les différentes composantes du calcul. D’autre part, en proposant des solutions alternatives. Par exemple, l’assurance de prêt peut être choisie en dehors de la solution proposée par la banque. Peut-être que votre situation de santé vous permet de prétendre à des contrats dont la prime à verser sera moins chère. On peut évoquer aussi la nature de la garantie. Peut-être que vous pouvez prétendre à la garantie de votre mutuelle de santé ou proposer la garantie sur un contrat d’épargne que vous avez, et dont le coût d’enregistrement sera moins élevé qu’une garantie immobilière.

Mon Podcast Immo : Y a-t-il d’autres éléments qui peuvent faire varier le coût réel d’un crédit immobilier ?

Bruno Rouleau : Si l’on parle de coût total du crédit, il y a tout un tas d’autres éléments qui entrent en ligne de compte. Par exemple, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier fait l’objet d’indemnités (de remboursement anticipé…). Les IRA. Leur calcul fait l’objet d’un plafonnement fixé par la Loi, à savoir 6 mois d’intérêts dus au taux du prêt, plafonnés à 3% du capital remboursé. Mais c’est un plafond. Ça se discute, surtout si l’horizon de remboursement est connu dès le départ. 

Côté assurance de prêt, vous avez désormais la possibilité de regarder chaque année, deux mois avant la date anniversaire de la signature du contrat de prêt, les conditions du marché pour renégocier votre contrat. La banque s’assurera que les garanties proposées par un nouveau contrat sont bien au moins équivalentes à celles du contrat en cours, pour que vous ne soyez pas en difficulté en cas de mise en jeu des garanties dans le futur.

Il y a aussi le dispositif de modulation. Ce mécanisme, disponible auprès de nombreuses banques, permet de faire varier, en fonction de votre capacité de remboursement future, le montant des échéances de remboursement de votre prêt. J’ai une évolution de carrière ou de salaire plus rapide que prévue, mais je n’ai pas assez d’épargne pour rembourser une partie du capital restant dû, je vais demander à la banque d’augmenter les échéances. Ainsi je vais accélérer la durée d’amortissement, donc le poids des intérêts et le coût total du prêt.

Enfin, il y a toujours la possibilité d’effectuer des remboursements anticipés partiels, ce qui aura pour effet de réduire la dette et donc le coût total, là aussi du prêt.