Immobilier Detroit : Les 12 commandements pour investir dans cette ville en plein boom économique

Détroit
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Comme il n’est pas évident d’investir dans un pays étranger, Franck Nogues et Mathieu Lacaile ont créé L’Immobilier Américain. Ils vous donnent des conseils pour réussir votre investissement à Détroit, ville qui connaît aujourd’hui une renaissance économique inespérée.

Longtemps considérée comme sinistrée à jamais, Détroit connaît aujourd’hui une renaissance économique inespérée. Elle a enregistré la plus forte progression de ventes de maisons individuelles entre mai 2020 et mai 2021, selon le NY Post. La plus grande ville du Michigan est donc aujourd’hui une destination intéressante pour les investisseurs immobiliers, qui peuvent profiter de taux d’emprunt historiquement bas et de l’élan donné par l’énorme plan de relance de Joe Biden.

Comme il n’est pas évident d’investir dans un pays étranger, Franck Nogues et Mathieu Lacaile ont créé L’Immobilier Américain. Grâce à son « pack clé en main », la société permet d’acheter des biens de qualité dans les meilleurs quartiers de Détroit, en profitant d’un taux de rendement supérieur à 7 %. Ils vous donnent des conseils pour réussir votre investissement à Détroit, ville qui connaît depuis 2015 un boom économique qui en fait la destination idéale pour les investisseurs français

« Avec 240 000 € à investir, Vous pouvez acheter 3 maisons à Détroit et percevoir un loyer net d’impôt de 1 500 € / mois. Ou acheter 1 appartement dans la périphérie d’une grande ville française et percevoir un loyer net d’impôt de 500 € / mois… A vous de voir ! It’s up to you ! », explique Franck Nogues, co-fondateur de L’Immobilier Américain.

Choisissez bien votre intermédiaire

Un investisseur français doit s’assurer que l’intermédiaire qui agit en France doit être en conformité avec la Loi Hoguet de 1970. Il est obligatoire de posséder la carte T de transaction immobilière ainsi qu’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle. Placeriez-vous votre argent dans une banque qui n’aurait pas les agréments ? La plaquette commerciale et le site doivent énumérer les risques conformément aux exigences de l’AMF ; De même, la fiche de présentation doit faire apparaître le montant des honoraires ainsi que le numéro de mandat.

Ne concluez pas de transaction sans une « Title Company »

Sur le territoire américain, la transaction doit passer absolument par une « Title Company » qui, bien qu’il ne soit pas un officier assermenté, est l’équivalent du notaire en France et s’assure que le titre de propriété peut être légalement vendu.

N’effectuez aucun règlement auprès du promoteur

Les règlements doivent être effectués directement auprès de la “Title Company” et jamais directement auprès du promoteur sauf pour le “deposit” lors de la conclusion de la réservation.

Couvrez-vous contre les dettes

Exigez un “Warranty Deed” qui vous couvre contre les dettes passées (et non un “Quit Claim Deed” qui n’offre pas cette garantie).

Confiez un mandat aux intermédiaires

Les intermédiaires américains doivent aussi posséder les accréditations pour commercialiser et gérer vos biens.

Assurez-vous de l’évolution des travaux

Pour s’assurer que les travaux de rénovation ont bien été effectués, demandez des photos ou un film. il faut exiger d’avoir ces éléments avant de concrétiser toute vente.

Choisissez bien votre futur locataire

Le gestionnaire doit effectuer un “back ground check” sur la qualité du futur locataire.

Ayez votre propre service d’entretien

Le gestionnaire toujours doit avoir son propre service d’entretien. Il faut savoir conserver les bons locataires. Pour ce faire, une intervention sous 48 H est nécessaire. Dans le prévisionnel, assurez-vous qu’il y a bien un poste de charge sur l’entretien des maisons ou des immeubles. Il serait malhonnête de vous faire penser qu’aucun travaux d’entretien ne sera nécessaire à travers les années d’exploitation.

Ayez un certificat d’inspection validé par la ville

Il est nécessaire d’avoir un certificat nommé « City Compliance » : enregistrement de la maison à la ville pour la location, inspection de la conformité de la maison, diagnostic pour le plomb.

Faites attention aux propositions de rendement

En conséquence, éliminez les propositions de rendement supérieurs à 9 % pour les maisons individuelles et à 12 % pour les multifamily et les immeubles. L’expérience montre que nous sommes plutôt entre 7 et 9 % pour les maisons individuelles et entre 9 et 12 % pour les multifamily et les immeubles. Ce qui est déjà très bien dans une période de taux très bas.

Passez par un courtier

Il connaît bien les pièges à éviter et les acteurs locaux.

N’ouvrez pas de compte bancaire à distance

La personne qui fera cette opération aura la main mise sur votre argent par la suite…

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