Zone tendue : En tant que bailleur, à quelles conditions puis-je augmenter le loyer à la relocation ?

Dans les zones tendues soumises au décret de blocage de l’évolution des loyers, à quelles conditions le bailleur peut-il augmenter le loyer à la relocation, s’il estime que le loyer actuel est trop bas par rapport au prix du marché ?

Règlementation des loyers à la relocation

Dans les zones tendues, un décret, dit décret Duflot, réglemente l’augmentation des loyers à la relocation et au renouvellement du bail. Ainsi, à la sortie d’un locataire, notamment, le nouveau bail ne peut pas prévoir une augmentation libre du loyer.

Par principe, si aucune révision n’est intervenue lors des 12 mois précédant la signature du nouveau bail, le loyer du nouveau bail doit correspondre au dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de l’IRL.

Exception si le dernier loyer est sous-évalué

Par exception, lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la réglementation permet de fixer un nouveau loyer qui sera augmenté dans la limite suivante : la hausse du nouveau loyer ne peut pas excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Pour cela, il est nécessaire de déterminer le montant moyen des loyers du voisinage. Le bailleur doit fournir des références de baux en mentionnant les précisions suivantes :

• Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
• Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;
• L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;
• La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
• L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;
• L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
• L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
• Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
• L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Détermination du nouveau loyer avec des logements comparables

Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. 

Attention : L’augmentation de loyer n’est possible que lorsque le logement atteint le niveau de performance énergétique minimal correspond à une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Cette condition est présumée remplie lorsque l’atteinte de ce niveau de performance énergétique a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.

Références juridiques

Article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Décret n° 90-780 du 31 août 1990, portant application de l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail applicable du 1er août 2021 au 31 juillet 2022, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Décret n°87-818 du 2 octobre 1987 fixant la liste des communes faisant partie d’une agglomération de plus de 1 000 000 d’habitants