Crédit immobilier : C’est quoi le prêt viager hypothécaire ? #18

Dans cette série exclusive Mon Podcast Immo, retrouvez les réponses à des questions pratiques sur l’immobilier.

18e épisode : C’est quoi le prêt viager hypothécaire ? Notre expert Bruno Rouleau, porte-parole du courtier IN&FI Crédits, répond à Fred Haffner.

Mon Podcast Immo : En quoi consiste le prêt viager hypothécaire ?

Bruno Rouleau : Le Crédit Foncier proposait un prêt dans sa gamme, appelé REVERSIMMO, qui était né des décrets de mars 2006 sur la création des prêts viagers hypothécaires. Au passage, ces décrets avaient aussi créé les hypothèques rechargeables qui ont par la suite été supprimées, par peur d’alimenter un surendettement des ménages.

Le prêt viager hypothécaire est un crédit accordé à une personne « sénior » propriétaire d’un bien acquitté, c’est-à-dire sans encours de crédit sur le bien, et permettant de dégager une somme d’argent calculée en fonction de l’âge de la personne. Le taux d’intérêt était fixé dès l’origine du crédit. L’emprunteur ne payait pas les intérêts qui s’accumulait pour être payés au décès de l’emprunteur propriétaire par la vente du bien au profit de la banque, ou par les héritiers si ceux-ci voulaient récupérer le bien.

C’est une formule qui est très encadré par la Loi car l’accompagnement par un notaire est absolument obligatoire pour protéger les personnes âgées, mais aussi pour préserver les éventuels héritiers et surtout éviter les abus.

Mon Podcast Immo : Vous parlez de tout cela au passé. Cela signifie bien que cela n’existe plus ?

Bruno Rouleau : Lorsque le Crédit Foncier a disparu, le groupe bancaire à qui il appartenait a décidé de ne pas reprendre l’offre REVERSIMMO. Donc ce prêt n’existe plus. Néanmoins une autre banque a actualisé en 2019 un projet de Prêt Viager Hypothécaire (PVH) qu’elle propose à titre expérimental sur certaines zones géographiques. Compte tenu du caractère très encadré sur la diffusion de ce type de prêt, cette banque n’a pas souhaité communiquer médiatiquement, et le PVH demeure confidentiel à ce jour. Pourtant l’idée demeure intéressante pour les personnes n’ayant pas d’héritier, ou ayant des héritiers sans capacité de subvenir à leur assistance., et il y en a plus qu’on ne le croit. On estime la distribution déjà réalisée de prêts viagers à près de 200.000, et avec le vieillissement de la population, il y a fort à parier que le besoin va s’accroître.

Mon Podcast Immo : Ce prêt n’existe donc pas vraiment. Pourquoi les banques ne développent pas davantage cette solution ?

Bruno Rouleau : C’est un peu cela… Il existe des formes de crédit qui sont restreintes dans leur distribution par tout un tas de réglementations, et là, on a un type de prêt dont aucune banque ne veut vraiment s’emparer.

Les raisons tiennent avant tout dans l’encadrement législatif hyper protecteur et très contraignant de cette formule de prêt, qui prive, en plus, de toute possibilité de publicité ou de promotion.

Par ailleurs, la banque prêteuse est face à l’inconnue du risque viager. En clair, si la personne vit bien au-delà de la table de mortalité fournie, la banque ne gagne rien sur cette sur-longévité, et supporte l’encours de prêt plus longtemps, ce qui la prive de réaliser d’autres crédits, remboursables par amortissement régulier. Tandis que la période est très active en prêts à l’accession, c’est un type de crédit dont l’intérêt ressort affaibli.

Rappelons toutefois qu’il existe d’autres dispositions pour répondre aux besoins des personnes séniors, telles que le crédit hypothécaire, la vente en viager, les montages en démembrement temporaire…