Immobilier : La capacité d’emprunt avec un SMIC progressé de 60% en 10 ans

Grâce à baisse des taux combinée à la revalorisation du Smic, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum a augmenté de plus de 60 % en 10 ans et de 5 % rien en 2021 révèle une étude réalisée par le courtier en crédit Vous Financer.com.

Immobilier Saint Etienne

© adobestock. A Saint-Etienne, le pouvoir d'achat immobilier avec 1 SMIC est de 88,2 m²

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On a souvent le sentiment que tout augmente – prix de l’essence, de l’électricité, de l’immobilier – et que les consommateurs sont toujours perdants, avec à la clé, une baisse de leur pouvoir d’achat. Une hausse du Smic de 3 % par rapport à 2021 et de 15 % en 10 ans a entraîné une hausse de la capacité d’emprunt, boostée par des taux en baisse.

Depuis 2012, la capacité d’emprunt avec le smic par exemple augmenté de plus de 60 % grâce également à la baisse des taux de crédit, permettant de compenser la hausse des prix dans la plupart des villes de France et d’avoir un gain de pouvoir d’achat immobilier supérieur à 30 % dans beaucoup d’entre elles.

La capacité d’emprunt avec le SMIC ? 40 000 euros de plus qu’en 2012

Afin de tenir compte de l’inflation, actuellement à 2,8 %, le Smic a été revalorisé de 0,9 % le 1er janvier 2022 à 10,57 € brut de l’heure contre 10,48 € en octobre 2021 et 10,25 € brut en janvier 2021. Si l’on compare sur 10 ans, la hausse est de 14,6 % soit 172 € net par mois ! Une augmentation significative mais qui n’a pas suivi l’évolution des prix dans certaines villes moyennes de France, parfois supérieure à 50 % sur 10 ans !

Heureusement, depuis 2012, les taux de crédit ont très fortement chuté, passant de 4,3 % en moyenne sur 25 ans à 1,30 % hors assurance, soit un recul de 3 points ! Dans ce contexte, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum (pour une mensualité égale à 33 % du Smic, hors assurance) a progressé de 61,3 % passant de 107 210 € en 2022 à 66 480 € en 2012 soit plus de 40 000 € supplémentaires.

« Grâce à la baisse des taux combinée à la revalorisation du Smic, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum a augmenté de plus de 60 % en 10 ans et de 5 % rien qu’en 2021 ! Il est désormais possible d’emprunter plus de 107 000 € sur 25 ans en gagnant le salaire minimum, contre 66 500 € en 2012, soit 40 000 € de plus. Et comme toutes les villes n’ont – heureusement – pas vu leur prix augmenter de 60 %, dans la plupart, le pouvoir d’achat immobilier a progressé », analyse Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vousfinancer.

1 SMIC = 1 crédit sur 25 ans pour 10,5 m² à Paris ou 52 m² à Brest ou 68 m² au Mans ou 88,2 m² à Saint-Etienne

Comme à chaque revalorisation du Smic, et dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier, le courtier en crédit immobilier Vousfinancer a souhaité connaitre la surface qu’il est désormais possible d’acheter dans 25 villes de France avec le salaire minimum (pour une mensualité hors assurance égale à 33 % du Smic, en remboursant un crédit sur 25 ans à 1,30 % avec 10 % d’apport).

Alors que le Smic est le même partout en France, les écarts de prix de l’immobilier engendrent de fortes inégalités de pouvoir d’achat immobilier sur le territoire. Ainsi, en gagnant le Smic, et avec 10 % d’apport, le pouvoir d’achat immobilier varie de 10,5 m² à Paris, à 88,2 m2 à Saint-Etienne, soit un rapport de 1 à 9 presque. Les villes où le pouvoir d’achat du smic est le plus élevé sont Saint-Etienne (88,2 m²), le Mans (67,9 m²), Brest (52,5 m²), Nîmes (52,2 m²) Clermont-Ferrand (51,7 m²) et le Havre (51,3 m²), qui sont les seules où on peut acheter plus de 50 m² parmi les 25 villes étudiées.

En revanche dans des villes comme Bordeaux, Nice, Aix-en-Provence, Lyon et Paris, la surface que l’on peut acheter en gagnant le smic est inférieure ou égale à 25 m². Les hausses de prix plus ou moins récentes ne permettent pas aux ménages modestes d’y acheter une surface suffisante dans laquelle vivre… A Rennes, on peut tout juste acheter 26,3 m².    

En 10 ans, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté dans la quasi totalité des villes moyennes 

Ces 10 dernières années, on note de très fortes disparités dans les trajectoires d’évolution des prix des villes moyennes étudiées. Si dans certaines villes, peu nombreuses, les prix ont baissé en 10 ans comme à Saint-Etienne (- 6,6 %), et Nîmes (-3,6 %), la hausse dépasse 50 % dans 5 villes sur 25, allant même jusqu’à 71,3 % à Rennes, 57,8 % à Bordeaux ou 55,9 % à Toulouse, en raison notamment d’augmentation de prix importantes ces deux dernières années.

Fort heureusement, ces hausses de prix ont souvent été compensées par à la fois la baisse des taux et la hausse du smic… L’augmentation de la capacité d’emprunt de plus de 61 % a ainsi permis de compenser la hausse des prix dans toutes les villes (sauf à Rennes où les prix ont augmenté de 71,3 %) générant ainsi un gain de pouvoir d’achat en dépit du niveau des prix.

« Grâce à la hausse du Smic de 15 % en 10 ans, et à la baisse des taux divisés par 3 depuis 2021, la surface qu’il est possible d’acheter avec un crédit sur 25 ans en gagnant le salaire minimum a augmenté de 73 % à Saint Etienne, 67 % à Nîmes ou 54 % au Mans, et de près de 40 % à Marseille ou au Havre. Même dans des villes comme Paris, qui connait désormais une accalmie après de fortes hausses de prix, le pouvoir d’achat immobilier est en hausse de 20 %, même si en valeur absolue il reste faible… La seule ville où le pouvoir d’achat du smic a diminué est Rennes, en raison de l’envolée récente des prix », constate Sandrine Allonier.

Le pouvoir d’achat immobilier en hausse dans la quasi totalité des villes moyennes

Avec des prix qui varient de 1215 €/m2 à Saint-Etienne à 10 203 €/m2 à Paris, soit un écart de 1 à 9, les inégalités de pouvoir d’achat immobilier sont très importantes, mais chez les cadres, elles sont partiellement atténuées par les différences géographiques de salaires. Ainsi, ils vont  de 3 376 € nets en moyenne par mois pour un cadre supérieur à Saint-Etienne, selon l’Insee* contre 5 731,9 € à Paris soit un écart du simple au double.

Ainsi pour les cadres sup, le pouvoir d’achat immobilier en remboursant une mensualité équivalente à 33 % de leur salaire (hors assurance) à un taux de 0,95 % sur 25 ans varie de 46,4 m2 à Paris, à 244,8 m2 à Saint Etienne, soit un écart de 1 à 5 (contre 1 sur 9 avec le smic). « On constate que pour les cadres supérieurs, les écarts de revenus avec notamment des salaires plus élevés là où les prix le sont également, compensent partiellement les prix, et jouent ainsi un rôle d’amortisseur, que ne joue pas le smic dont le montant est identique dans toutes les villes, ce qui génère des écarts de pouvoir d’achat immobilier bien plus élevés » analyse Sandrine Allonier.

Dans la moitié des villes étudiées (13/25) les cadres peuvent en moyenne acheter plus de 100 m2, alors qu’en gagnant le smic il est possible d’acheter plus de 50 m2 seulement 6 villes sur 25.

En revanche, sur longue période, le pouvoir d’achat a relativement moins augmenté pour les cadres. En effet, selon les villes, les revenus nets moyens ont augmenté de 5 % à 16,9 % en 10 ans. Les hausses de salaires dépassent 15 %, dans seulement dans 2 villes, Paris et Clermont-Ferrand, alors que le Smic a lui augmenté de 15,7 % net dans toutes les villes de France. Elles sont inférieures à 10 % sur les dix dernières années, dans 16 villes sur 25.

C’est à Nîmes, Saint-Etienne, le Mans, Dijon et le Havre que le pouvoir d’achat a le plus augmenté pour les cadres, grâce à la fois à une baisse des prix (à Nîmes ou Saint-Etienne) ou une hausse des prix modérée (moins de 20 %) combinée à des hausses de salaires qui dépassent parfois les 10 % dans des villes comme Le Havre, Paris ou Clermont-Ferrand.

Pour autant, dans certaines villes, dans laquelle la hausse des prix a été très élevée (plus de 50 %), le pouvoir d’achat n’a augmenté que de 1 % (Nantes, Lyon, Villeurbanne) et il a même baissé à Bordeaux, Toulouse et Rennes, de respectivement 1, 3 et 11 %, car les hausses de salaires n’ont pas compensé la hausse des prix.

On note par ailleurs que les gains de pouvoir d’achat ont été relativement plus forts pour ceux qui gagnent le smic que les cadres. Il atteint par exemple 73 % à Saint Etienne, contre 58 % chez les cadres dans la même ville, ou 67 % à Nîmes contre 59 % chez les cadres. En outre il est en retrait dans 3 villes pour les cadres, contre 1 seulement pour ceux qui gagnent le smic !

*Données Insee 2019 : salaire net horaire moyen par catégorie socioprofessionnelle et par ville

Grâce à la baisse des taux combinée à la revalorisation du Smic, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum a augmenté de plus de 60 % en 10 ans et de 5 % rien qu’en 2021 ! Il est désormais possible d’emprunter plus de 107 000 € sur 25 ans en gagnant le salaire minimum, contre 66 500 € en 2012, soit 40 000 € de plus. Et comme toutes les villes n’ont – heureusement - pas vu leur prix augmenter de 60 %, dans la plupart, le pouvoir d’achat immobilier a progressé.
Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vousfinancer