« Crowdfunding immobilier : Les raisons du succès auprès des particuliers », Alexandre Toussaint

Le crowdfunding séduit les épargnants à la recherche de performance et de diversification. En 6 ans, la collecte a été multipliée par 11,2 avoisinant les 5 milliards d’euros d’investissement sur la période. L’analyse d’Alexandre Toussaint, Président et Fondateur de Baltis Capital .

Alexandre Toussaint

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L’état des lieux réalisé par Mazars pour Financement Participatif France confirme la dynamique sur le crowdfunding. En 2021, la collecte a progressé de 81 % pour atteindre 1,88 milliards d’euros principalement sous forme de prêts, d’obligations et d’investissement en capital. Le financement participatif est devenu en quelques années une solution d’épargne plébiscitée par les particuliers.

Un succès porté par l’immobilier

Bien que les Français continuent d’investir massivement en assurance-vie et sur les livrets, la recherche de diversification et de performance les incite à privilégier de nouveaux placements dont les unités de comptes pour l’assurance-vie, la pierre papier et le crowdfunding.
En alliant sécurité, accessibilité, rendement et impact, le financement participatif dispose de solides atouts pour séduire les épargnants. La dynamique se confirme d’année en année avec des collectes en forte croissance qui sont passées de 167 millions d’euros en 215, à 1 020 millions en 2020 jusqu’à près de 2 milliards en 2021.


Longtemps porté par les dons, le crowdfunding a trouvé un nouveau relais de croissance dans le financement de projets immobiliers. Ils ont représentés des levées de fonds de l’ordre du milliard d’euros, le double de 2020. Les particuliers ont participé au financement de 1 065 projets souvent à proximité de leur lieu de résidence, car l’une des particularités du crowdfunding se situe dans la liberté donnée aux investisseurs de choisir les projets qu’ils souhaitent soutenir. Signe de la démocratisation de ce placement, le nombre d’investisseurs a doublé sur chaque projet financé avec un investissement moyen de 2 871 euros, selon le baromètre de Fundimmo Hellocrowdfunding.

Un succès qui repose d’abord sur des rendements très attractifs autour de 9 % depuis plusieurs années. Dans un contexte de poussée inflationniste, de taux bas et d’une plus forte volatilité sur les marchés, le crowdfunding immobilier s’apparente de plus en plus à une valeur refuge. Les épargnants ne s’y trompent pas car en plus d’afficher de très bonnes performances, le crowdfunding immobilier s’avère aussi peu risqué.

L’immobilier un placement sans risque avec de nombreux avantages

S’il n’existe aucune garantie en capital, le taux de défaut est presque nul en s’établissant à 0,09 % en 2021 en baisse d’un demi-point par rapport à 2019. Si les défauts sont de l’ordre de l’exceptionnel, l’investissement pâtit des conséquences de la crise sanitaire. La mise à l’arrêt des chantiers lors du premier confinement a engendré des retards de plus de 180 jours sur 6,2 % des projets financés. Une mauvaise nouvelle en trompe œil. Les intérêts continuent de courir sur la période augmentant d’autant la performance globale de l’investissement. Malgré quelques retards sur les remboursements, la durée de placement s’établit entre 6 et 24 mois. Les opérations de marchands de biens sont en moyenne plus courtes, autour de 18 mois, que pour les opérations de promotion qui s’étalent sur deux ans et plus.


Autre avantage du crowdfunding immobilier, la fiscalité appliquée sur les gains est soumise au prélèvement à la source sous le régime de la flat tax (30%). De même l’investissement ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI. Cette particularité fiscale différencie le crowdfunding immobilier de la pierre papier, autre placement phare dans l’immobilier. En effet, les gains réalisés sur les SCPI sont imposables au taux marginal de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Ainsi plus les revenus sont élevés, plus l’imposition sera importante jusqu’à 62,2 %, plus du double appliqué sur le crowdfunding immobilier.

Dans une logique d’optimisation fiscale, il est possible de souscrire un projet de crowdfunding immobilier à travers un PEA/PME. La loi Pacte a rendu éligible l’investissement en crowdfunding immobilier à ce placement donnant la possibilité aux investisseurs de se soustraire de la fiscalité de l’impôt sur le revenu au bout de 5 ans. La démarche demande toutefois un effort administratif en fournissant plusieurs documents à la plateforme de crowdfunding. Une bonne nouvelle pour les investisseurs souffrant de phobie administrative, la dématérialisation des démarches de la signature jusqu’au paiement est totale chez certaines banques comme Bforbank ou le CIC, ce qui simplifie l’accessibilité de ce placement.