Immobilier Kremlin-Bicêtre (94) : Un marché qui reste dynamique aux portes de Paris

A 20mn de Châtelet-les-Halles en métro, à un jet de pierre de la place d’Italie, le Kremlin Bicêtre, dans le Val-de-Marne, est de ces communes de la première couronne parisienne dont la cote immobilière a, depuis quinze ans, été multipliée par deux.

Immobilier Kremlin Bicetre

© adobestock. Le secteur de la mairie du Kremlin-Bicêtre (ci-dessus) est l'un des plus prisés de la commune.

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Un territoire de 1,5 km² pour 27 000 kremlinois aux portes de Paris

« Le Kremlin Bicêtre ? C’est une petite ville implantée sur 1,5 km², résume Hanane Zineddaine, directrice de l’agence l’Adresse. Un petit espace duquel il ne faut pas oublier d’enlever l’emprise occupée par l’hôpital Bicêtre et son parc, le parc Pinel –qui à eux deux représentent près des deux tiers de la ville- et le Fort militaire ». Dans cette commune, qui recense 27 000 Kremlinois le parc immobilier regroupe à la fois des immeubles des années vint-trente, et des ensembles des années soixante. Cela représente, selon Hanane Zineddaine,  « 680 maisons, 4 000 logements privés mis en location et environ 5 000 logements occupés par leur propriétaire ». La ville compte également près de 40 % de logements sociaux. Ce territoire notre agent immobilier le connaît très bien puisque qu’elle y travaille depuis 2008. Ce n’est donc pas par hasard qu’elle a choisi d’y implanter, dans une ancienne brasserie, tout près d’une boulangerie très appréciée dans le quartier et du cabinet vétérinaire, l’agence qu’elle a créée en 2014. Un spot stratégique où « convivialité, échanges et professionnalisme sont le mot d’ordre ».

Un prix du mètre carré multiplié par plus de deux en quinze ans

Ici, le marché de la transaction reste, en ce premier semestre 2022, plus que jamais « dynamique » : « la ville a le vent en poupe notamment grâce à sa localisation aux portes de Paris », constate la directrice de l’agence l’Adresse Kremlin-Bicêtre. Parmi ceux qui animent ce marché , « des retraités qui revendent leur investissement locatif et des ménages qui cèdent leur logement du Kremlin-Bicêtre pour acheter un peu plus loin, par exemple en Essonne ou dans les Hauts-de-Seine ».

Le télétravail a bouleversé la donne et permis à certains salariés, non contraints de se rendre chaque jour sur leur lieu de travail, de s’installer dans des appartements ou maisons plus grandes, plus loin, dans des communes proches de la nationale 7. « Ce sont parfois les mêmes clients qui, auparavant, refusaient de passer le périph » s’amuse Hanane Zineddaine.

Côté acheteur, la demande est bel et bien là elle aussi, qui a fait grimper les prix : « Il y a quinze ans, le prix moyen du mètre carré était de 3 500 euros ; aujourd’hui il varie entre 6 500 et 7 500 euros le mètres carrés, voire 7 500 pour des biens plus exceptionnels, avec terrasse plein sud », relève-t-elle.

Une station Kremlin-Bicêtre-Hôpital sur la ligne 14 en 2024

Le prix d’un studio au Kremlin Bicêtre s’établit entre 180 et 210 000 euros quand il faut, pour un T2, débourser entre 360 000 et 400 000 euros. Le T3, lui, est rarement affiché à moins de 450 000 euros, quand les maisons affichent des valeurs élevées, au-delà de 800 000 euros. Parmi les quartiers les plus prisés de la ville, on trouve le secteur de la Mairie, les rues Danton ou Anatole France. La proximité avec Paris met les prix à un niveau élevé : rue Roger Salengro, à la porte d’Italie, un 170 m² à rénover était proposé à 870 000 euros. La station Kremlin-Bicêtre-Hôpital qui prolongera la ligne 14 du métro, prévue pour 2024. permettant de rejoindre l’aéroport d’Orly en douze minutes pourrait-elle faire chauffer encore les prix de l’immobilier ? « Cette station sera un vrai plus mais ne fera pas grimper les prix des logements pour autant : le pouvoir d’achat des clients n’est pas illimité », tempère Hanane Zineddaine.

Un marché de l’investissement dans l’ancien dynamique

Connue pour accueillir deux des grandes écoles du numérique (Epita et Epitech), le Kremlin Bicêtre accueille aussi un hôpital universitaire et ses étudiants en médecine. Conséquence : le marché locatif, dans l’ancien, est dynamique.

L’investissement locatif de type Pinel n’est ici pas un sujet, puisque seuls deux programmes de ce type ont été mis en vente. Les investisseurs misent donc sur des logements anciens, mais pas n’importe lesquels « Le patrimoine immobilier des années 1920-1930 offre une belle rentabilité » souligne Hanane Zineddaine, et aujourd’hui on ne trouve pas de studio à moins de 200 000 euros ; ceux-ci se louent à environ 850 euros par mois. ». Parmi les transactions récentes signées par l’agence l’Adresse, celle d’un T2 dans l’ancien de 27 m² vendu, frais d’agence inclus, 213 000 euros. Pour l’agence, qui assure, outre l’activité de transaction, celle de la gestion locative, « les étudiants représentent les deux tiers de [ses] locataires ». La demande des investisseurs pour ce type de biens reste élevée, même si le nouveau DPE, qui exclura un certain nombre de biens du marché de la location faute de travaux de rénovation énergétique, doivent constituer un point de vigilance pour les acheteurs et bailleurs.

Merci Hanane Zineddaine, directrice de l’agence immobilière L’Adresse Kremlin Bicêtre d’avoir répondu aux questions de MySweetimmo.
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