Immobilier : L’ameublement clé en main pour valoriser son investissement locatif

Au terme d’un dispositif fiscal d’incitation à l’achat, opter pour le statut de loueur en meublé permet à
l’investisseur de s’affranchir des diktats sur les prix quand il espère céder son bien et qu’il veut le
conserver le temps nécessaire pour profiter de l’exonération de la plus-value immobilière. Rencontre
avec Flavie de Murat, fondatrice de Demurat Déco.

My Sweet Immo : Quel regard portez-vous sur l’investissement locatif ?

Flavie de Murat : Depuis plusieurs décennies, tous les gouvernements ont soutenu l’investissement dans l’immobilier d’habitation destiné à la location à coup d’avantages fiscaux destinés aux particuliers qui souhaitent acquérir un ou plusieurs biens en leur proposant des réductions ou allègements d’impôt qui varient au gré des lois fiscales. Mais tôt ou tard, ces outils fiscaux perdent leur intérêt. Le dernier exemple en date est le « Pinel » qui cesse, dans sa forme actuelle, théoriquement fin 2024.

Dès lors, pour les particuliers dont l’investissement arrive au terme de sa période de défiscalisation, il se pose un dilemme Shakespearien : « Vendre ou ne pas vendre, telle est la question ».

Sauf pour ceux qui sont contraints de céder leur bien immobilier, les avantages liés à sa conservation dans le patrimoine de l’investisseur semblent bien plus attractifs.

My Sweet Immo : Pourquoi ne pas céder son bien à la fin du dispositif fiscal ?

Flavie de Murat : Bien sûr, l’investisseur peut vendre son actif immobilier mais cette solution comporte un vice qui peut compromettre l’intérêt de la cession. En effet, une promotion immobilière concentre souvent géographiquement un groupe d’investisseurs particuliers qui, au terme de la période de défiscalisation, peuvent développer au même moment un réflexe vendeur. Et cela engendre une baisse mécanique du prix du m² pour les appartements de la résidence frappée de « péremption fiscale ». Le vendeur risque donc de devenir alors le « prédateur » de son prix de cession. S’il a les moyens d’attendre, l’investisseur peut décider de garder le bien et de continuer de faire fructifier son patrimoine.

My Sweet Immo : Quid de ses revenus locatifs s’il garde le bien ?

Flavie de Murat : Il existe deux cas de figures dans lequel des revenus complémentaire vont être engendrés. Considérons d’abord celui des revenus complémentaires dans le cadre d’une location classique. Le particulier va encaisser des loyers dans le cadre d’un bail ordinaire. Mais le risque demeure que ces recettes nettes soient inférieures au besoin de revenus complémentaires qu’escompte l’investisseur, notamment dans l’optique de sa retraite. Sachant que l’arrivée du terme des intérêts d’emprunt imputables sur les loyers encaissés réduit encore l’optimisation fiscale qu’on peut escompter sur ces revenus fonciers.

Le second cas de figure est celui de revenus complémentaires via une location meublée et une fiscalité de droit commun améliorée. La location meublée est une formule qui permet d’optimiser les rendements futurs de l’investisseur dans un cadre fiscalement durable (décret n° 2015-981 du 31/07/2015).

Prenons à titre d’illustration le statut du loueur en meublé non professionnel. L’investisseur est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dès lors, il dispose librement d’une alternative pour maîtriser sa facture fiscale. De lui-même, il va déterminer le statut qui lui convient le mieux. S’il opte pour le régime forfaitaire, seule la moitié des loyers encaissé constitue l’assiette de ses revenus imposables. S’il opte pour le régime du « réel », il peut alors déduire les charges et les amortissements de ses recettes. S’il opte pour le régime forfaitaire, seule la moitié des loyers encaissé constitue l’assiette de ses revenus imposables

En tout état de cause, il s’inscrit dans un dispositif qui diminue sa pression fiscale et ce, sans limitation de durée. N’oublions pas que la plus-value immobilière est exonérée après vingt-deux ans de détention et il faut attendre trente ans pour qu’il en soit de même au regard de la CSG-CRDS.

My Sweet Immo : Que proposez-vous chez Demurat Déco ?

Flavie de Murat : C’est parce que la location meublée est une très bonne formule pour les investisseurs que nous avons développé une offre d’ameublement clé en main. Nous nous adressons ainsi autant aux particuliers bailleurs qu’aux administrateurs de biens qui gèrent pour le compte de leurs clients.

Demurat Déco permet aux bailleurs de bénéficier de quatre avantages essentiels. D’une part, avec la formule « clé en main », nous dispensons l’investisseur de la contrainte liée à l’obligation de commander du mobilier et des accessoires conformes à la réglementation du meublé. C’est Demurat Déco qui s’en charge.

D’autre part, le bailleur est assuré d’un excellent rapport qualité / prix grâce aux tarifs négociés auprès de nos fournisseurs.

De plus, l’installation matérielle est intégralement prise en charge par Demurat Déco. L’investisseur est donc libéré de l’obligation d’organiser lui-même la réception, le montage et la gestion des emballages des meubles et matériels qu’il achète. 

Enfin, nous avons créé des ambiances originales d’ameublement et décoration, conforment aux goûts du marché, propres à séduire les locataires les plus exigeants.

En conclusion, les solutions packagées que nous proposons facilitent considérablement la tâche du loueur en meublé, que ce soit au moment de la livraison d’un bien neuf ou au terme d’un régime fiscal de type « Scellier », « Pinel »