Immobilier Ile-de-France : Les ventes repartent, les prix bientôt en hausse ?

Ventes en hausse en Île-de-France : un rebond conjoncturel plus qu’un vrai redémarrage

Après s’être enfin stabilisées au 4^e trimestre 2024, les volumes de ventes de logements anciens en Ile-de France ont rebondi avec une poussée de 21% et quelques 5 000 ventes supplémentaires par rapport au 1^er trimestre 2024.

Au-delà de l’amélioration progressive de la solvabilité des ménages, qui facilite la concrétisation des projets, l’anticipation de la hausse des droits de mutation au 1^er avril 2025 dans certains départements semble avoir joué un rôle notable dans les résultats du 1^er trimestre en poussant les acquéreurs à accélérer leur projet.

Par ailleurs, force est de constater que malgré cette progression, les volumes de ventes du 1^er trimestre 2025 restent historiquement faibles et encore inférieurs de 10% à ceux de 2023 pourtant déjà en repli. La pression à la baisse sur les prix a continué de se relâcher et les prix ont globalement stagné en un an au 1^er trimestre 2025.

Des perspectives de hausses annuelles (comprises entre 1% et 5%) se dessinent d’ici juillet pour l’ensemble des marchés franciliens.

Les acteurs portent l’espoir que le marché soit entré dans une nouvelle dynamique, après deux années particulièrement difficiles, mais sans aucune certitude. En effet, le contexte économique, géopolitique et financier reste anxiogène et susceptible de remettre en cause ces premières évolutions positives.

Un marché immobilier Ile-de-France encore fragile mais en voie de stabilisation

Tout d’abord, la poussée des volumes de ventes au 1er trimestre 2025 tient bien entendu à l’amélioration des conditions d’accès au crédit et au niveau des taux d’intérêt, beaucoup plus attractifs qu’il y a un an (3,60% en mars 2024 et 3,03% en mars 2025)3 même si la baisse des taux d’intérêt tend à se ralentir depuis le début de l’année.

Associée à des prix en stagnation au 1^er trimestre 2025 mais en recul de 8% à 14% selon les marchés par rapport à leur point haut, l’amélioration du pouvoir d’achat constitue un premier effet positif qui dynamise l’activité. Ensuite, bien que nous ne puissions pas statistiquement isoler l’ampleur du phénomène, la perspective de la hausse des droits d’enregistrement au 1^er avril 2025 dans 5 départements franciliens sur 8 a aussi joué un rôle essentiel dans l’augmentation des ventes au 1^er trimestre 2025. Elle a incité les acquéreurs à anticiper leur achat pour bénéficier des droits de 4,5% avant les augmentations prévues (+0,5 point).

D’ailleurs, à un mois de mars particulièrement actif succède un mois d’avril en net retrait dans les départements concernés, confirmant cette hypothèse. Enfin, les notaires remarquent que les ménages manifestent un regain d’intérêt pour l’immobilier après une phase d’attentisme prolongé et souvent obligé.

L’amélioration de l’activité est généralisée ce qui n’empêche pas quelques différences selon les segments de marché. Ainsi au 1^er trimestre 2025, le nombre de ventes s’est davantage étoffé pour les appartements à Paris et pour les maisons en Grande Couronne.

Par ailleurs, il reste essentiel de garder en mémoire que l’activité au 1^er trimestre 2024, qui sert de base à la comparaison, était historiquement faible. La progression du nombre de ventes de 21%, observée du 1^er trimestre 2024 au 1^er trimestre 2025 doit donc être relativisée. Les volumes de ventes restent encore inférieurs au 1^er trimestre 2023 de 10% pour les logements anciens, de 11% pour les appartements et de 8% pour les maisons. Sur les douze derniers mois (du 2e trimestre 2024 au 1er trimestre 2025), les volumes de ventes de logements anciens sont en voie de stabilisation (-2%) par rapport aux douze mois précédents et proches des plus bas historiques.

Les prix cessent de baisser, des hausses attendues d’ici l’été

Les pressions baissières sur les prix se sont progressivement atténuées courant 2024, en ligne avec la moindre dégradation des volumes de ventes puis la stabili sation en fin d’année.

Le mouvement s’est amplifié au 1^er trimestre 2025. En un an, les prix ont cessé de baisser pour les appartements (+0,1%) et ils ne reculent que de 1,1% pour les maisons en Ile-de-France. Pour rappel, au 1^er trimestre 2024, les prix avaient perdu respectivement 7,9% et 8,3% en un an. D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, un mouvement haussier devrait se dessiner et s’amplifier d’ici juillet. Par rapport à avril et en trois mois donc, les prix augmenteraient sensiblement, de 3,2% pour les apparte ments et de 2,8% pour les maisons.

Cette évolution nouvelle se répercute aussi sur les variations annuelles des prix qui redeviendraient positives, avec des hausses de 3,3% pour les appartements et de 1,9% pour les maisons en Ile-de-France. Dans Paris, le prix au m² devrait s’établir à 9 750 € en juillet 2025 (+2,7% en un an), après plus d’un an autour de 9 500 €.

Un marché toujours sur le fil du rasoir ?

La baisse des taux des crédits à l’habitat et des prix de vente réajustés ont permis de redonner de la solvabilité aux ménages en leur offrant des perspectives nouvelles. Cette évolution favorable s’est accompagnée d’une envie renou velée de devenir propriétaire, signalée par les notaires.

Les volumes de ventes du 1^er trimestre témoignent de cette éclaircie, amplifiée par la perspective de l’augmentation des droits de mutations qui a dû jouer un rôle d’accélérateur.

Mais les hausses attendues des prix des logements d’ici juillet pourraient induire de nouvelles tensions sur la solvabilité. C’est d’autant plus vrai que la baisse progressive et régulière des taux des crédits à l’habitat, attendue en 2025, semble désormais beaucoup moins assurée, malgré la persistance de facteurs positifs (inflation maîtrisée et politique monétaire accommodante).

Globalement, la confiance des ménages reste dégradée dans un contexte de turbulences et de conflits internationaux qui pèse sur la croissance mondiale, et avec une fragilité politique et économique interne latente. La politique du logement reste très peu incitative dans l’ancien tant pour les investisseurs que les propriétaires-occupants. Cette première amélioration du marché immobilier demande donc à être confirmée dans les prochains mois. Rendez-vous en septembre pour la prochaine note de conjoncture des Notaires du Grand Paris.