État parasitaire : À quoi sert-il avant une vente ?

Termites, capricornes, vrillettes, mérule… Plusieurs insectes et champignons peuvent dégrader les éléments en bois d’un bâtiment. Pour rechercher ces agents biologiques et évaluer l’état des bois, un propriétaire peut faire réaliser un état parasitaire.

Contrairement au diagnostic termites réglementaire, l’état parasitaire général ne fait pas partie des diagnostics immobiliers obligatoires à l’échelle nationale. Il peut néanmoins être utile avant une vente, notamment lorsqu’un bien présente des signes d’humidité, des dégradations du bois ou se situe dans un secteur où des parasites sont régulièrement signalés.

L’essentiel selon MySweetImmo

• L’état parasitaire recherche différents agents susceptibles de dégrader le bois : insectes xylophages et champignons lignivores.
• Il ne fait pas partie, en tant que tel, des diagnostics obligatoires du DDT.
• Il ne doit pas être confondu avec le diagnostic termites réglementaire.
• Il peut être demandé ou recommandé avant une vente lorsqu’un risque particulier existe.
• Aucune durée légale nationale de validité n’est fixée pour un état parasitaire volontaire.
• Lorsqu’un diagnostic termites réglementaire est obligatoire, un simple état parasitaire ne le remplace pas automatiquement.

Qu’est-ce qu’un état parasitaire ?

L’état parasitaire est une inspection destinée à rechercher les agents de dégradation biologique du bois présents dans un bâtiment.

Selon la mission confiée au professionnel, il peut notamment rechercher :

• les termites ;
• les capricornes des maisons ;
• les vrillettes ;
• les lyctus ;
• la mérule ;
• d’autres champignons lignivores.

Son champ est donc généralement plus large que celui du diagnostic termites, qui répond à une réglementation précise et recherche spécifiquement la présence de termites.

L’état parasitaire est-il obligatoire avant une vente ?

Non, pas en tant que diagnostic national systématiquement obligatoire.

L’état parasitaire général ne figure pas parmi les diagnostics immobiliers obligatoires composant le dossier de diagnostic technique.

Il peut néanmoins être demandé ou recommandé dans le cadre d’une transaction, notamment lorsqu’il existe un doute sur l’état des bois ou un risque particulier.

Un notaire, un acquéreur ou un professionnel de l’immobilier peut par exemple souhaiter disposer d’une expertise plus large afin de sécuriser la vente.

Et si le logement se situe dans une zone à termites ?

C’est différent.

Lorsqu’un immeuble bâti se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral pour le risque termites, le vendeur doit fournir l’état relatif à la présence de termites prévu par la réglementation.

Ce diagnostic :

• est obligatoire ;
• doit être réalisé par un diagnostiqueur disposant de la certification requise ;
• est intégré au DDT ;
• est valable six mois maximum.

Un état parasitaire général ne doit donc pas être présenté comme un substitut automatique au diagnostic termites réglementaire.

Retrouvez les règles dans notre guide sur les diagnostics obligatoires pour vendre.

État parasitaire, termites et mérule : quelle différence ?

Ces trois notions sont souvent confondues.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites réglementaire recherche la présence de termites.

Il est obligatoire avant certaines ventes immobilières lorsque le bien se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

La mérule

La mérule est un champignon lignivore qui se développe notamment dans des bâtiments humides et insuffisamment ventilés.

Il n’existe pas de diagnostic mérule systématiquement obligatoire pour toutes les ventes. Des obligations particulières d’information et de déclaration existent cependant dans certaines situations.

L’état parasitaire

L’état parasitaire constitue une recherche plus large des agents de dégradation du bois.

Selon le périmètre de la mission, il peut rechercher à la fois certains insectes xylophages et certains champignons lignivores.

Dans quels cas un état parasitaire peut-il être utile ?

Même lorsqu’il n’est pas légalement obligatoire, il peut être pertinent lorsqu’un bâtiment présente des signes laissant craindre une dégradation biologique du bois.

C’est notamment le cas en présence :

• d’une humidité persistante ;
• d’infiltrations ou de dégâts des eaux ;
• de bois ramolli ou dégradé ;
• de petits trous dans les boiseries ;
• de sciure ou de vermoulure ;
• de galeries ou traces suspectes ;
• de champignons visibles ;
• d’une odeur inhabituelle ;
• d’une ancienne infestation connue ;
• de parties du bâtiment longtemps fermées ou mal ventilées.

Une inspection peut également rassurer un acquéreur lorsqu’il achète une maison ancienne comportant beaucoup d’éléments en bois.

Qui peut réaliser un état parasitaire ?

Il faut distinguer l’état parasitaire volontaire du diagnostic termites réglementaire.

Pour un état parasitaire général volontaire, il n’existe pas de certification réglementaire spécifique obligatoire comparable à celles exigées pour le DPE, l’amiante ou les termites.

La norme NF P 03-200 définit toutefois des modalités générales pour établir un constat de l’état parasitaire dans les immeubles et ouvrages.

Il est donc recommandé de choisir un professionnel :

• expérimenté dans les pathologies du bois ;
• disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle adaptée ;
• précisant clairement le périmètre de son intervention ;
• indiquant la méthode utilisée ;
• remettant un rapport détaillé.

En revanche, lorsque la mission consiste à établir le diagnostic termites réglementaire, le professionnel doit posséder la certification exigée par la réglementation.

Comment se déroule un état parasitaire ?

Le professionnel procède à un examen aussi complet que possible des parties visibles et accessibles entrant dans le périmètre de sa mission.

Il peut notamment examiner :

• les planchers ;
• les plinthes ;
• les poutres ;
• les charpentes accessibles ;
• les portes et fenêtres en bois ;
• les caves et sous-sols ;
• les combles ;
• les zones humides ;
• les parties présentant des traces de dégradation.

Il recherche également les conditions susceptibles de favoriser le développement de parasites ou de champignons, notamment les problèmes d’humidité.

Des sondages peuvent être effectués sur certains éléments en bois avec des outils adaptés.

Le rapport doit préciser les parties examinées mais aussi celles auxquelles le professionnel n’a pas pu accéder.

Que contient le rapport d’état parasitaire ?

Selon la mission confiée au professionnel, le rapport peut notamment préciser :

• l’identification du bâtiment ;
• le périmètre de l’inspection ;
• les parties visitées ;
• les parties non accessibles ;
• les indices de présence d’insectes xylophages ;
• les indices de présence de champignons lignivores ;
• les éléments en bois infestés ou dégradés ;
• les conditions favorables observées ;
• les éventuelles recommandations d’investigations complémentaires.

Il est essentiel de lire précisément le périmètre du rapport : un état parasitaire ne garantit pas l’absence de parasites dans une partie du bâtiment qui n’a pas pu être inspectée.

Que faire si des parasites sont découverts ?

La conduite à tenir dépend de l’agent identifié et de l’étendue des dégâts.

Il faut généralement commencer par traiter les causes qui favorisent son développement.

En présence d’humidité, cela peut notamment nécessiter :

• la réparation d’une fuite ou d’une infiltration ;
• l’amélioration de la ventilation ;
• l’assèchement des matériaux ;
• la suppression d’une source d’humidité.

Selon le parasite, un traitement spécifique ou le remplacement de certains éléments en bois peut être nécessaire.

Une infestation ancienne ou importante peut également justifier une expertise complémentaire de la structure du bâtiment.

Et si des termites sont découverts ?

La présence de termites est soumise à des obligations spécifiques.

Elle doit notamment faire l’objet d’une déclaration en mairie dans les conditions prévues par la réglementation.

Le propriétaire doit donc se reporter aux règles propres aux termites, indépendamment de l’état parasitaire général.

Et si de la mérule est découverte ?

La présence de mérule dans un immeuble bâti doit également être déclarée en mairie par l’occupant ou, à défaut, le propriétaire.

Pour les parties communes d’une copropriété, cette obligation incombe au syndicat des copropriétaires.

La présence de parasites empêche-t-elle de vendre ?

Pas nécessairement.

La découverte d’insectes xylophages ou de champignons lignivores n’interdit pas automatiquement la vente.

En revanche, le vendeur ne doit pas dissimuler à l’acquéreur une infestation ou des désordres dont il a connaissance.

La présence de parasites peut avoir des conséquences sur :

• l’état du bâtiment ;
• les travaux nécessaires ;
• le prix du bien ;
• les conditions de négociation.

Un état parasitaire peut donc permettre d’objectiver la situation avant la vente et de limiter les contestations ultérieures.

Quel est le prix d’un état parasitaire ?

Les tarifs ne sont pas réglementés.

Le prix dépend notamment :

• de la superficie du bâtiment ;
• du nombre de niveaux ;
• du nombre de dépendances ;
• de l’accessibilité des éléments en bois ;
• de l’étendue de la recherche demandée ;
• de la localisation ;
• du professionnel choisi.

Comme le contenu de la prestation peut varier sensiblement d’un professionnel à l’autre, mieux vaut comparer plusieurs devis en vérifiant le périmètre exact de l’inspection plutôt que de se fier uniquement au prix.

Pour comparer avec les diagnostics réglementaires, consultez notre guide sur le prix des diagnostics immobiliers.

Quelle est la durée de validité d’un état parasitaire ?

Il n’existe pas de durée légale nationale de validité pour un état parasitaire général réalisé volontairement.

Le rapport décrit la situation observée au jour de la visite.

Une infestation pouvant apparaître ou évoluer par la suite, un document ancien n’apporte pas nécessairement une information suffisante sur l’état actuel du bâtiment.

Lorsqu’un état parasitaire est demandé dans le cadre d’une vente, il est donc préférable qu’il soit suffisamment récent pour refléter la situation du bien.

Attention : lorsque le document obligatoire est un diagnostic termites réglementaire, celui-ci possède bien une durée de validité maximale de six mois.

État parasitaire : les questions fréquentes

L’état parasitaire est-il obligatoire pour vendre ?

Non, pas en tant que diagnostic général à l’échelle nationale. Il peut toutefois être demandé ou recommandé selon la situation du bien.

Fait-il partie du DDT ?

Non. L’état parasitaire général ne fait pas partie du DDT. Le diagnostic termites réglementaire, en revanche, doit y être intégré lorsqu’il est obligatoire.

Quelle différence entre état parasitaire et diagnostic termites ?

Le diagnostic termites réglementaire recherche spécifiquement les termites dans les situations prévues par la loi. L’état parasitaire peut rechercher plus largement différents insectes xylophages et champignons lignivores.

L’état parasitaire recherche-t-il la mérule ?

Il peut la rechercher si cette mission est incluse dans le périmètre confié au professionnel.

Faut-il un diagnostiqueur certifié ?

Pas pour un état parasitaire général volontaire en tant que tel. En revanche, le diagnostic termites réglementaire doit être réalisé par un diagnostiqueur disposant de la certification requise.

Existe-t-il une norme pour l’état parasitaire ?

Oui. La norme NF P 03-200 porte sur le constat de l’état parasitaire dans les immeubles bâtis ou non bâtis et les ouvrages. Il s’agit d’une norme professionnelle et non d’une obligation transformant l’état parasitaire général en diagnostic réglementaire du DDT.

Combien de temps un état parasitaire est-il valable ?

Aucune durée légale nationale n’est fixée pour l’état parasitaire général. Il décrit la situation constatée le jour de l’inspection.

Un état parasitaire peut-il remplacer le diagnostic termites ?

Pas automatiquement. Lorsqu’un diagnostic termites réglementaire est obligatoire, le document remis doit respecter les exigences légales applicables à ce diagnostic.

Références juridiques

• Ministères de la Transition écologique et du Logement – Termites, insectes xylophages et champignons lignivores
• Service-Public.fr – Diagnostic termites et autres insectes xylophages
• Légifrance – Arrêté du 29 mars 2007 relatif à l’état du bâtiment concernant la présence de termites