Diagnostic immobilier : Quelle importance en cas de location ou vente ?

Aussi bien pour la vente que la location d’un bien immobilier, la réalisation de diagnostics immobiliers s’impose. Le gouvernement exige en effet que les futurs occupants reçoivent des informations détaillées sur leur future résidence principale. À quoi servent ces diagnostics ? Sont-ils obligatoires ? À qui les confier ? My Sweet Immo fait le tour de la question.

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Pour la mise en vente ou la location d’un bien immobilier, le logement concerné passe un certain nombre de vérifications afin de composer le dossier de diagnostics techniques. Plusieurs critères sont évalués au travers de différents diagnostics afin de renseigner les futurs acheteurs ou locataires sur l’état du bien immobilier. L’objectif est de pouvoir choisir son futur lieu de vie en toute connaissance de cause. Pour une vente ou une location immobilière, la liste des diagnostics obligatoires est la suivante : Le diagnostic de performance énergétique (DPE) sauf si le logement est en futur état d’achèvement (VEFA) : une étiquette de performance énergie et une étiquette d’émissions de gaz à effet de serre sont décernées avec une note comprise entre A et G ; Le diagnostic plomb pour évaluer le risque d’exposition au plomb dans les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ; Le diagnostic amiante pour déceler la présence de cette substance dangereuse dans les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 ; L’état de l’installation de gaz si elle a plus de 15 ans ; L’état de l’installation électrique lorsqu’elle a plus de 15 ans ; L’état des risques et pollutions (ERP) auquel le bien immobilier peut être soumis : naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon ; L’état relatif à la présence de termites ou de mérules selon la région : le diagnostic précise si un arrêté préfectoral a été publié dans la zone où se situe le logement ; Le diagnostic bruit : devenu obligatoire depuis le 1er juin 2020, il permet d’évaluer le niveau de nuisances dans une zone dite d’exposition aux bruits d’un aéroport. Pour la vente d’une maison individuelle, le propriétaire doit également réaliser un diagnostic de l’installation de l’assainissement non collectif afin de s’assurer qu’elle est conforme à la règlementation en vigueur. Lorsque le logement se situe en copropriété, le diagnostic surface loi Carrez est indispensable. Ce diagnostic immobilier avant une vente permet de connaître précisément la superficie privative à disposition. Quel est l’objectif du diagnostic immobilier ? Mis en place par le gouvernement dans les années 90, les diagnostics obligatoires visent à protéger les occupants, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Le code de la construction et de l’habitation impose en effet la communication d’informations suffisantes avant une transaction. Avec le diagnostic de performance énergétique, l’objectif consiste également à sensibiliser quant à l’impact de l’activité humaine sur l’environnement. D’ailleurs, les logements présentant un mauvais DPE seront bientôt interdits à la location. Autant dire que l’importance de ces documents est primordiale pour le propriétaire. La loi impose donc à tous les propriétaires de fournir ces documents, sans possibilité de dispense. En effet, leur responsabilité est engagée en cas de défaut d’information. Pour l’acheteur ou le locataire, les diagnostics obligatoires immobiliers vous informent sur les caractéristiques précises du bien immobilier. Il évite notamment de choisir une passoire thermique ou un logement présentant des risques pour sa santé ou sa sécurité. Lorsque les résultats obtenus confirment le bon état du logement, le propriétaire peut s’en servir comme argument de vente. L’étiquette énergie du DPE assure notamment de réaliser d’importantes économies d’énergie et de respecter l’environnement. Ce rapport d’un expert rassure aussi bien les locataires que les acheteurs. Diagnostic immobilier et dossier de diagnostics techniques En Europe, la France fait figure d’exception en matière de diagnostics immobiliers. Pays demandant le plus de vérifications, le dossier de diagnostics techniques constitue un réel moyen de bien choisir son habitat. En fonction des informations contenues dans ce document, locataire comme acheteur peuvent décider s’il leur convient. La création de dossier de diagnostics techniques ou DDT s’inscrit dans l’obligation légale d’informer sur les caractéristiques et l’état du bien proposé à la vente ou à la location. Le diagnostic immobilier est-il obligatoire ? En France, ces diagnostics immobiliers obligatoires doivent obligatoirement être fournis par le propriétaire. Que la transaction s’effectue avec l’aide d’un agent immobilier ou seul, le code de la construction et de l’habitation doit être scrupuleusement respecté. Les rapports obtenus par des professionnels sont réunis dans le dossier de diagnostics techniques DDT consultable lors des visites du bien immobilier. Ces documents sont annexés au bail de location, à la promesse ou au compromis de vente. De plus, lors de la signature de l’acte authentique, le notaire vérifie la présence de ces diagnostics. S’ils n’ont pas été réalisés, la vente est suspendue pour que ces rapports soient effectués par un expert. Pendant ce délai, l’acheteur peut se rétracter ou avoir des doutes quant à la qualité du bien immobilier et demander une baisse du prix de vente. Le propriétaire n’est pas tenu de réaliser un nouveau diagnostic pour chaque nouveau bail de location ou vente. Tant que la durée de validité n’est pas échue, ces documents restent valables, à conditions que des travaux conséquents n’aient pas été réalisés. Dans ce cas, un diagnostiqueur devra réaliser un nouveau contrôle. Bon à savoir : Une fois l’acte authentique de vente signé, toute erreur sur un diagnostic immobilier peut avoir de lourdes conséquences. En effet, l’acheteur peut poursuivre le vendeur pour vices cachés. Dans ce cas de figure, la vente peut être annulée ou l’acquéreur peut demander la restitution d’une partie du prix de vente réglé. Diagnostics obligatoires pour une vente Diagnostics obligatoires pour une location Quand réaliser les diagnostics immobiliers ? De préférence, les diagnostics immobiliers obligatoires sont à réaliser avant la mise en location ou la vente du bien immobilier. En effet, le résultat du DPE, diagnostic de performance énergétique, doit obligatoirement être affiché sur toute annonce immobilière. Lors des visites du logement, les acquéreurs ou locataires potentiels sont en droit de demander à consulter le dossier de diagnostics techniques. Il est donc préférable de les réaliser avant afin de pouvoir présenter toutes les informations demandées. Enfin, ces documents sont indispensables pour finaliser une vente. Le propriétaire a tout intérêt à respecter ses obligations pour éviter une rétractation de l’acheteur ou une annulation de la vente. Qui réalise le diagnostic immobilier ? Le propriétaire doit faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour réaliser ces diagnostics obligatoires. Le code de la construction et de l’habitation précise que l’expert choisi doit posséder des réelles compétences pour la vérification demandée. Le propriétaire peut donc s’appuyer sur la certification du diagnostiqueur pour s’en assurer. Bon à savoir : Le mesurage loi Carrez et l’état des risques et pollutions peuvent être réalisés par le propriétaire lui-même. Cependant, toute erreur peut avoir de lourdes conséquences, aussi bien dans le cadre de la vente que de la location. De plus, pour que les rapports remis par le diagnostiqueur soient considérés comme valides, la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) rappelle que les professionnels doivent pouvoir prouver leur indépendance et leur impartialité par rapport au propriétaire. Face à ces obligations, mieux vaut donc bien choisir son diagnostiqueur professionnel. Un annuaire public des diagnostiqueurs certifiés a été mis en place gratuitement par le gouvernement. Chaque propriétaire peut l’utiliser librement pour trouver le professionnel certifié capable d’évaluer son bien immobilier. Plusieurs devis peuvent être demandés avant de choisir une entreprise de diagnostic en particulier. Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers ? Chaque diagnostic immobilier possède une durée de validité plus ou moins longue. Avant la mise en location ou la vente d’un bien immobilier, le propriétaire devra vérifier qu’ils sont toujours valides. Dans le cas contraire, une nouvelle vérification par un expert sera nécessaire. Diagnostic Immobilier Durée de validité Diagnostic Loi Carrez Illimité sauf si des travaux ont été réalisés Diagnostic Plomb Illimité si résultat en cas d’absence, 1 an en cas de présence Diagnostic de performance énergétique (DPE) 10 ans Diagnostic gaz 3 ans Diagnostic électrique 3 ans Diagnostic assainissement 3 ans Diagnostic termites 6 mois Diagnostic amiante 6 mois Diagnostic ERP 6 mois Diagnostic bruit 6 mois Diagnostic mérules 6 mois (facultatif) Diagnostic état parasitaire 6 mois (facultatif) Combien de temps est valable un diagnostic immobilier ? Quand faut-il réaliser les diagnostics immobiliers ? Quel est le prix d’un diagnostic immobilier ? Le prix des diagnostics est fixé librement par chaque expert. En général, le tarif est calculé en fonction de la surface du bien immobilier à évaluer. Un tarif trop bas n’est pas forcément synonyme de qualité. Au contraire, il doit éveiller la méfiance. Bien souvent, les compétences sont insuffisantes et les prestations peu fiables. En demandant plusieurs devis, le propriétaire peut choisir le meilleur rapport entre qualité et prix. Lorsque plusieurs diagnostics immobiliers sont à réaliser, le professionnel peut appliquer un forfait ou une dégressivité, bien qu’il n’existe aucune obligation en la matière. En général, les tarifs suivants sont appliqués : Diagnostic Immobilier Prix moyen Diagnostic Loi Carrez entre 70 € et 160 € Diagnostic Plomb entre 120 € et 300 € Diagnostic de performance énergétique (DPE) entre 90 € et 250 € Diagnostic gaz entre 100 € et 160 € Diagnostic électrique entre 100 € et 160 € Diagnostic assainissement entre 100 € et 160 € Diagnostic termites entre 100 € et 160 € Diagnostic amiante entre 80 € et 150 € Diagnostic ERP entre 15 € et 40 € Diagnostic bruit entre 150 € et 200 € Diagnostic mérules entre 150 et 250 € Diagnostic état parasitaire entre 60 et 150 € Combien coûte un diagnostic immobilier ? Diagnostic immobilier : qui doit le payer ? Dans le cadre d’une location, le coût des diagnostics immobiliers est à la charge du propriétaire-bailleur. Dans certains cas, ces frais peuvent être déduits des revenus fonciers lorsque le bail concerne une location nue. Pour une vente immobilière, les diagnostics immobiliers sont en principe à la charge du vendeur. Toutefois, il peut convenir d’un arrangement avec l’acheteur afin de se partager ces frais.