Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?

Quel montant pour ne pas payer de droits de succession ?

Le code général des Impôts en France prévoit des exonérations et des abattements sur les droits de succession selon le lien de parenté entre le défunt et l’héritier concerné :

Statut	Montant de l’abattement
Époux ou partenaire de PACS	exonération totale
Enfant	100 000 €
Parent, grand-parent	100 000 €
Petit-enfant, arrière-petit-enfant	1 594 € ou 100 000 € (renonciation de son parent)
Frère, sœur	15 932 €
Nièce, neveux	7 967 €
Personne handicapée	159 325 € (peut se cumuler avec un autre abattement)
Autre héritier	1 594 €

Vous pouvez donc éviter de payer des droits de succession sur les biens immobiliers, si ceux-ci ont une valeur inférieure à ses montants. Dans le cas d’une indivision, ces valeurs s’appliquent sur votre part.

Au-delà, vous devrez vous acquitter de droits de succession, selon le barème suivant :

Part taxable après abattement	Barème d’imposition
Jusqu’à 8 072 euros	5%
De 8 073 à 12 109 euros	10%
De 12 110 à 15 932 euros	15%
De 15 933 à 552 324 euros	20%
De 552 325 à 902 838 euros	30%
De 902 839  à 1 805 677 euros	40%
Plus de 1 805 677 euros	45%

Comment transmettre un appartement ou une maison sans frais ?

Pour limiter, voire échapper aux droits de succession, les héritiers doivent recevoir l’appartement ou la maison du vivant du défunt. C’est le principe de la donation, qui bénéficie d’abattements en fonction du lien de parenté qui peuvent d’appliquer sur le patrimoine immobilier reçu sur une période renouvelable de 15 ans :

Statut	Montant de l’abattement
Époux ou partenaire de PACS	80 724 €
Enfant	100 000 €
Petit-enfant, arrière-petit-enfant	31 865 €
Frère, sœur	15 932 €
Nièce, neveux	7 967 €
Personne handicapée	159 325 € (peut se cumuler avec un autre abattement)
Autre héritier	Pas d’abattement

Cependant, si la valeur du bien donné dépasse ces montants, il s’applique ce barème après déduction de l’abattement pour le conjoint ou partenaire de PACS survivant :

Part taxable après abattement	Barème d’imposition
Jusqu’à 8 072 euros	5%
De 8 073 à 12 109 euros	10%
De 12 110 à 15 932 euros	15%
De 15 933 à 552 324 euros	20%
De 552 325 à 902 838 euros	30%
De 902 839  à 1 805 677 euros	40%
Plus de 1 805 677 euros	45%

Pour les autres héritiers, un autre barème s’applique :

Part taxable après abattement	Barème d’imposition
N’excédant pas 24 430 €	35 %
Supérieure à 24 430 €	45 %
Parent jusqu’au 4e degré	55%

Pour réduire le montant à verser à l’administration fiscale, il est possible de procéder au démembrement de propriété du bien. C’est-à-dire de séparer le droit d’usage du droit de détention : l’usufruit et la nue-propriété. Le plein propriétaire peut alors donner la nue-propriété, tout en conservant l’usage de son appartement ou de sa maison. Le calcul des droits de succession et des abattements s’applique alors seulement sur la valeur de la nue-propriété, qui est déterminée selon l’âge de l’usufruitier (le donateur) :

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
Moins de 31 ans	80 %	20 %
Moins de 41 ans	70 %	30 %
Moins de 51 ans	60 %	40 %
Moins de 61 ans	50 %	50 %
Moins de 71 ans	40 %	60 %
Moins de 81 ans	30 %	70 %
Moins de 91 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Quels sont les droits de succession sur une SCI ?

Une autre solution pour transmettre un patrimoine immobilier consiste à créer une société civile immobilière, qui va être le plein propriétaire de l’appartement ou de la maison. Dans le cas où les associés seraient les parents, les enfants ou autres parents, on parle de SCI Familiale. Cette dernière fonctionne comme toute autre entreprise avec pour objectif de gérer et entretenir le patrimoine immobilier inscrit au bilan. Chaque associé dispose de parts, dont la répartition est fixée à la constitution de la SCI, mais peut évoluer à travers le temps. Voilà pourquoi cette forme juridique est recommandée en cas de bien reçu en indivision lors d’une succession.

La constitution d’une SCI permet de procéder à une donation de parts tous les 15 ans et de profiter de l’abattement prévu. Et dans le cadre d’une succession par testament, les héritiers reçoivent les parts détenues par le défunt, à proportion de leurs droits sur l’héritage. Et c’est sur la seule valeur de ces parts que sont calculés les droits de succession et sur laquelle s’appliquent les abattements évoqués plus haut. À noter : lors du calcul de la valeur des parts du défunt, il est appliqué une décote de 10 à 15% en raison du contexte peu liquide des parts. Si le défunt a transmis toutes ses parts avant son décès, il n’y a pas de droits de succession à régler.

De même, il a pu procéder à un démembrement de la propriété des parts pour céder seulement la nue-propriété. Le bénéficiaire récupère les parts de l’usufruitier au décès de ce dernier sans payer de droits de succession.