Connaissez-vous les vertus du prêt à pallier ?

Vous êtes engagé dans le remboursement de votre résidence principale, vous souhaitez profitez du contexte exceptionnel de taux bas pour réaliser un investissement immobilier mais  vous avez peur de pénaliser votre quotidien ? « Des solutions existent pour acheter plus grand ou acquérir un autre actif immobilier », explique Stéphane Van Huffel.  Opter pour un prêt à pallier permet de mieux piloter votre projet et votre trésorerie dans le temps. Voici les explications du co-fondateur de Netinvestissement.

Endettement : à chacun selon son projet

Le contexte de taux bancaires historiquement bas offre de nombreuses opportunités de leviers d’investissement, à condition évidemment d’étudier de près la situation patrimoniale à étudier de près si la situation de l’emprunteur s’y prête.

Mais selon son âge, sa situation familiale ou ses engagements en matière de financements bancaires, l’investisseur n’est pas toujours en mesure d’assumer au quotidien un effort d’épargne supplémentaire, bien que souvent sa capacité d’endettement n’ait pas atteint son plafond. 

Les établissements bancaires proposent souvent plusieurs approches lorsqu’un investisseur immobilier souhaite faire appel à un financement. Le plus souvent, il lui est proposé un prêt amortissable, avec apport ou pas, selon l’ampleur du projet et la capacité de l’emprunteur à immobiliser des liquidités ou à assumer une mensualité plus lourde. Dans certains cas de prêts immobiliers locatifs, la banque propose un prêt In Fine avec nantissement d’un actif financier pour alléger la mensualité et optimiser la déductibilité des intérêts d’emprunt. Mais ces solutions manquent souvent de flexibilité et d’adaptabilité, pourtant deux données déterminantes dans le contexte actuel.

Le prêt à paliers : une solution flexible et adaptable

Le prêt à paliers est  un prêt amortissable dont vous modulez simplement avec le prêteur dans la durée  le montant des échéances selon l’évolution de vos capacités financières de remboursement.

Comment ça marche 

Un exemple. Vous êtes propriétaire de votre résidence principale avec un emprunt dont il reste dix ans de durée de remboursement. Vous souhaitez investir dans la pierre à nouveau mais craignez que le cumul des deux mensualités ne soit un peu lourd à assumer dans votre budget au cours des 10 prochaines années. Vous pouvez donc demander un financement sur quinze ou vingt ans, en modulant la mensualité les dix premières années à 75% du montant initial afin de mieux intégrer la nouvelle charge dans sa trésorerie. Vous ne serez pas obligé d’attendre la fin de votre prêt résidence principale pour vous engager un nouveau projet et vous rattraperez votre retard en matière d’amortissement du nouveau prêt dès l’ancien terminé.

Vous adaptez vos mensualités à votre situation

La technique du prêt à paliers permet aussi d’adapter votre endettement aux périodes de votre existence, en particulier lorsque vous avez une certaine visibilité sur des évolutions attendues. C’est le cas de jeunes professionnels qui s’installent et qui ont des perspectives d’évolution salariale et qui ne souhaitent pas attendre pour se lancer dans un projet comme de jeunes médecins ou de jeunes hauts fonctionnaires. Mais cela peut aussi être le cas à l’approche de la fin de sa carrière, si l’emprunteur souhaite amortir plus fortement son prêt sur ses dernières années d’activité afin d’avoir des mensualités plus faibles lors de son passage en retraite.

Vous optimisez votre capacité d’épargne

Enfin, le prêt à palier a également un attrait patrimonial indéniable aujourd’hui pour les investisseurs qui souhaitent le plus de flexibilité dans leur engagement alors même que l’investissement immobilier est par essence peu modulable. En effet, l’investisseur souhaitant profiter d’un levier limité dans le temps grâce à l’actif immobilier, comme par exemple dans le cadre d’une loi de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux etc.), pourra donc utiliser un tel montage afin d’éviter au maximum tout apport comptant ou de limiter son effort d’épargne mensuel si il pense revendre son bien avant le terme de son prêt. Concrètement, l’investisseur pourra pour la même capacité d’épargne soit envisager l’acquisition d’un bien plus cher (parce plus grand ou situé dans une zone plus recherchée) soit envisager de capitaliser chaque mois l’excédent d’épargne non immobilisée dans le projet pour se couvrir au cas où il changerait de projet dans le temps ou si il était exposé à un risque concernant la revente du bien à terme.

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