Clause résolutoire, résiliation du contrat et bail commercial

La clause résolutoire stipulée au seul profit du bailleur ne peut être invoquée par le locataire pour obtenir la résiliation du contrat (Cass. Civ.3, 27 avril 2017, n°16-13.625).

Une intéressante décision qui clarifie un peu plus la question de la mise en œuvre de la clause résolutoire en matière de bail commercial.

Le plus souvent, lorsque des loyers sont impayés, le bailleur qui engage une procédure judiciaire à l’encontre de son locataire, sollicite, outre le paiement des sommes dues, la résiliation du bail et son  expulsion. Pour cela, il signifie préalablement un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui impartit au locataire un délai d’un mois pour s’exécuter. A défaut de paiement dans  ce délai, le propriétaire peut saisir le juge qui constatera la défaillance du locataire et la résiliation du bail, et ordonnera son expulsion.

Ne bénéficiant classiquement que d’une faculté de résiliation triennale du bail, le preneur peut, dans  certains cas, avoir intérêt à la résiliation du bail, notamment s’il se trouve dans une situation financière difficile et souhaite être délié du contrat. Dans un tel cas, peut-il, en invoquant le non- paiement des loyers dans le mois du commandement, obtenir du juge qu’il constate la résiliation, et donc se prévaloir de la mise en œuvre de la clause résolutoire à la suite de sa propre défaillance ?

Un arrêt de la 3 ème Chambre civile de la Cour de cassation du 27 avril 2017 répond par la négative.

Les faits de cette affaire sont les suivants :
Dans le cadre de la location de locaux commerciaux, le bailleur a délivré à son locataire, le 4
décembre 2014, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur des arriérés de  loyers. Un peu plus d’un mois plus tard, le 8 janvier 2015, en l’absence de tout règlement, le bailleur l’a assigné en paiement d’une provision à valoir sur les loyers impayés (sans demander la résiliation du bail). En réponse, le preneur a sollicité du tribunal qu’il constate la résiliation du bail par l’effet de  la clause résolutoire.

A la question : le preneur peut-il obtenir du juge qu’il constate la résiliation et donc peut-il se
prévaloir de la mise en œuvre de la clause résolutoire à la suite de sa propre défaillance ? La Cour de cassation a répondu par la négative, car la clause résolutoire étant stipulée dans l’intérêt du seul bailleur, qui demandait la poursuite de la location, le preneur ne pouvait l’invoquer pour se libérer du  bail.

La Cour de cassation s’est déjà précédemment prononcée en considérant que la clause résolutoire qui comportait la mention « si bon lui semble » n’est stipulée que dans l’intérêt du bailleur, qui pouvait donc choisir entre la poursuite du bail et sa résiliation (Cass. Civ. 3 e , 24 mars 1999, n° 96- 20.590).

Cette décision du 27 avril 2017 va un peu plus loin, puisque la clause résolutoire contenue dans le bail, objet de cette procédure, ne contenait pas la mention « si bon lui semble ». Les juges considèrent donc que, de par le sens et la portée de la clause résolutoire, celle-ci est stipulée dans  l’intérêt du bailleur, qui seul peut donc s’en prévaloir.

Le preneur devra donc employer d’autres moyens pour se défaire du bail, car cet arrêt ferme
clairement la porte à toute tentative d’instrumentaliser la clause résolutoire.