Alors que l’accalmie se confirme à Bordeaux, Lyon s’annonce comme la star de l’immobilier 2018

MeilleursAgents publie la 103e édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile-de-France, dans les dix et cinquante plus grandes villes de France et en zone rurale. Après un début d’année assez calme pour permettre aux acteurs de reprendre leur souffle suite aux flamboiements de 2017, le marché immobilier a retrouvé en ce mois de mai fluidité et dynamisme. L’analyse de Sébastien de Lafond, président cofondateur de MeilleurAgents.

Après 2017, année de tous les records, les Cassandre avaient pronostiqué une année 2018 difficile en matière d’immobilier. La vérité est plus nuancée. Les conditions de financement restent stables à un niveau extrêmement bas : 1,7% sur 20 ans pour les bons dossiers et moins de 2% pour tous les ménages solvables. Les derniers commentaires de la BCE et de la Banque de France laissent penser que la remontée des taux ne devrait pas survenir avant mi-2019 donnant au marché immobilier les conditions d’un développement harmonieux. Mais la crise politique italienne pourrait perturber ce  scénario en mettant la zone euro sous pression. Après un début d’année assez calme pour permettre aux acteurs de reprendre leur souffle suite aux flamboiements de 2017, le marché immobilier a retrouvé en ce mois de mai fluidité et dynamisme.

Paris, star déchue du classement des hausses de prix depuis un an

Cinquième du classement des grandes villes de France en matière de hausse des prix depuis 1 an, Paris n’est plus la star. Les prix y ont toutefois augmenté en moyenne de +0,3% en mai pour atteindre une moyenne de 9 043€/m2. La hausse est particulièrement sensible sur les petites surfaces (studios et deux-pièces) avec +0,7% en un mois. Cette progression démontre le dynamisme des primo-accédants qui souhaitent, avec raison, entrer sur le marché en bénéficiant de taux d’intérêt réduits.  En revanche, avec -0,2% au mois de mai, le marché des grands appartements familiaux parisiens (3 pièces et plus) n’a pas encore véritablement démarré. En cause : les grèves et les intempéries de ces dernières semaines. Il est probable que les familles souhaitant être installées pour la rentrée prochaine accélèrent le pas dans les prochaines semaines.

Le réveil de la banlieue et la normalisation de Bordeaux

En petite et grande couronne, les prix sont à nouveau à la hausse : +0,2% en mai dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis, +0,4% en Seine-et-Marne, +0,5% en Essonne et +0,3% dans le Val-d’Oise. Seules les Yvelines (-0,2%) et le Val-de-Marne (0%) ne participent pas à cette reprise des prix. En province, le classement est aussi chahuté. La normalisation de la situation de Bordeaux se confirme. Après une année 2017 flamboyante voire excessive, les prix bordelais sont à la baisse : -0,1% en mai soit -0,5% sur les deux derniers mois et -0,2% depuis le début de l’année. Nous notons en particulier grâce à l’Observatoire des Agents Immobiliers MeilleursAgents, un retour à la normale du taux d’investisseurs à Bordeaux. Après avoir atteint un chiffre record de 34% des acheteurs à Bordeaux à l’été 2017, ils ne représentaient plus que 20% du marché en fin d’année. A titre de comparaison, ceux-ci représentent en moyenne nationale environ 16% des acheteurs sur le marché. Le stock de mandats confiés aux agents immobiliers est lui aussi en baisse.

Lyon prend sa revanche sur Bordeaux

Lyon est en tête du classement des grandes villes françaises avec des prix en hausse de +1,3% en mai soit +3,4% depuis le début d’année et +9,8% sur les 12 derniers mois (+6,8% pour Bordeaux sur la même période). Lyon prend en quelque sorte sa revanche sur Bordeaux mais avec une dynamique plus saine sans engouement excessif d’investisseurs non résidents ni effet de mode. Les professionnels de l’immobilier lyonnais ayant répondu à notre Observatoire des Agents Immobiliers étaient nombreux à prévoir cette tendance : 40% estimaient que les prix allaient augmenter au cours des 6 prochains mois et 60% prévoyaient qu’ils allaient rester stables. A titre de comparaison, au niveau national, ils étaient à peine 13% à prévoir une hausse et 14% une baisse, le reste pariant sur une stabilisation.
“Cela fait 8 ans que je fais ce métier et je n’ai jamais vu de biens se vendre à un tel prix”, confirme Amaury de Loriol, fondateur de l’agence César et Brutus. Dans le secteur de la rue Grôlée par exemple, dans le IIe arrondissement de Lyon, il faut compter 600 000 euros pour un appartement de 100 mètres carrés. Si ce spécialiste de l’immobilier lyonnais, également propriétaire d’une agence parisienne, ne croit pas au mythe de l’afflux massif de Parisiens faisant exploser les prix, il rappelle que Lyon a de nombreux atouts pouvant sans doute jouer dans la balance au moment d’investir. “La Biennale d’art contemporain, la Marina de Confluence, le Sucre… sont des événements ou des lieux attirant de nombreux touristes qui, après avoir découvert le charme de la ville ont pu décider d’y acheter un pied-à-terre, analyse-t-il.  Par ailleurs, pour les Parisiens, l’achat de petites surfaces y est bien plus rentable que dans la capitale.”

Bon début d’année à Rennes, contre-performance à Nice

Rennes connaît aussi un beau début d’année avec +1,2% au mois de mai, +2,3% sur les deux derniers mois, +3,3% depuis le début de l’année et +5,8% sur les 12 derniers mois. Dans cette ambiance globalement dynamique , il faut cependant noter les contre-performances de Nantes et Nice : -0,5% au mois de mai dans ces deux villes. La capitale de la Côte-d’Azur voit ses prix baisser de -1,6% depuis le début de l’année. Mais au-delà des prix, c’est la baisse de l’activité qui semble inquiéter les professionnels locaux tels que Pierre Yvon de l’Agence Gounod : “ Depuis le début de l’année le marché freine des quatre fers. Les volumes de vente dans notre agence ont en effet baissé d’environ 25%. Cela s’explique en partie par la baisse de la demande provenant des personnes aisées originaires de grandes métropoles comme Paris ou Lyon et cherchant à investir dans un pied-à-terre ou une résidence secondaire à Nice. Même durant le festival de Cannes nous n’avons pas vu la demande reprendre alors que cette clientèle est généralement très présente à cette période de l’année. Les incertitudes sur la fiscalité et la baisse de la rentabilité des placements immobiliers semblent les décourager. On note aussi une forte baisse de la demande étrangère. Les Russes, les Norvégiens… Eux aussi connaissent une hausse de la fiscalité dans leur pays et sont moins enclins à investir en France.” Néanmoins, ce professionnel ne constate pas encore de baisse des prix dans le centre-ville. “ Il y a très peu d’offres, donc les bons produits se maintiennent”, assure-t-il. “ Rue Verdi à Nice par exemple, les prix se situent aux alentours de 4700 euros du mètre carré. Mais un dernier étage peut dépasser les 7600 euros. C’est le même prix rue de France pour un bien avec une belle terrasse.”

L’idée folle de l’augmentation des droits de mutation

Si l’on en croit la rumeur, les droits de mutation pourraient augmenter. L’objectif affiché est de compenser le manque à gagner des collectivités locales dû à la baisse voire suppression de la taxe d’habitation pour certains ménages. Mais cette idée folle ne peut émaner que de personnes ignorant les forces conditionnant la dynamique du marché. En effet, alors que la France doit déjà supporter l’une des fiscalités immobilières les plus fortes d’Europe, alourdir encore les droits de mutation découragerait les acheteurs et gripperait le marché. En allongeant le délai d’amortissement pour les acheteurs et en particulier pour les primo-accédants, l’augmentation des droits de mutation aurait pour conséquence de réduire sensiblement les volumes de transaction, diminuant au passage les taxes perçues.
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